住房反向抵押貸款在我國推行的法律障礙

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1、住房反向抵押貸款在我國推行的法律障礙論文關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；倒按揭；流質(zhì)；土地使用權(quán)；保險(xiǎn)公司淺；銀行論文摘要：初住房反向抵押貸款是一種以住房為抵押的借貸，并以此為核心拉動養(yǎng)老、保險(xiǎn)、房柝地產(chǎn)等多項(xiàng)活動。該制度在昴國外取得了良好的社會效果曇。本文從分析住房反向抵押黟貸款的法律性質(zhì)出發(fā)，提出絢該制度在我國推行會遇到的他法律障礙，為下一步設(shè)計(jì)該緩制度時有的放矢。一、住房反向抵押貸款的攥內(nèi)涵11/11住房反向抵押貸款指已擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老慍年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)懸公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)，這軍些機(jī)構(gòu)對借款人的年齡、房茵屋現(xiàn)值、未來的增值折損

2、情崩況及借款人房產(chǎn)的價值進(jìn)行綜合評估后按其房屋的評估搭值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息空，并按人的平均壽命計(jì)算，縉將其房屋的價值化整為零分昆攤到預(yù)期壽命年限中去，按背月(年)支付現(xiàn)金給借款人遼，借款人在獲得現(xiàn)金的同時岈，繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并魴負(fù)責(zé)維護(hù)，一直延續(xù)到借款人去世。住房反向抵押貸款ⅶ是住房價值轉(zhuǎn)換的產(chǎn)品之一ń，是一種以住房為抵押的借貸，并以此為核心拉動養(yǎng)老腋、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等多項(xiàng)活動。住房反向抵押貸款最琴早源于荷蘭，當(dāng)時是為了解邱決住房問題而提出的一種措稠施。住房反向抵押貸款發(fā)展х最成熟、最具代表性的當(dāng)屬├美國。上世紀(jì)八十年代，美尿國

3、因?yàn)槌霈F(xiàn)了大量的“房子稻富翁，現(xiàn)金窮人”，于是住榫房反向抵押貸款應(yīng)運(yùn)而生，錙并逐漸成為許多老年住房所憧有者的絕佳金融產(chǎn)品。美國賣的住房反向抵押貸款一般允鐵許年紀(jì)在62歲以上的老年褫人申請將房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)禎金，具體金額視申請人的年齡、利率水平、所選擇貸款┎方案的種類、房產(chǎn)的價讒值等情況而定，而且這筆現(xiàn)騙金是免稅的。LocaLHOst11/11二、住房反芎向抵押貸款的法律性質(zhì)拓反向抵押貸款是根據(jù)其丿在美國的英文名稱reve憒rse，mortgage隱翻譯過來的，也有人將其譯析為“倒按揭”?！鞍唇摇币环墼~來源于英國法律制度中m必ortgage

4、的粵語音譯嫁，人們習(xí)慣上將期房分期付款等同于按揭，其實(shí)在我國法律制度中并未有明確的按錐揭的概念，而且“按揭”作胭為英美法中一個泊來的概念母與抵押有著不同的含義，最大的一個區(qū)別就是“按揭”涉轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，而“抵飪押”并不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，甚至使用權(quán)也不發(fā)生轉(zhuǎn)移捎。上個世紀(jì)九十年代后，隨龜著我國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)，按揭制度從香港引入，先穆由深圳建設(shè)銀行在當(dāng)?shù)卦囆协?，之后逐漸在內(nèi)地流行起來饌，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域頻頻出指現(xiàn)并正式運(yùn)用于文本，其含義逐漸演化成了“抵押貸款呢”，目前在國內(nèi)已經(jīng)被正式家稱為“個人購置商品房抵押僦貸款”。對于老百

5、姓而言，桂他們只關(guān)心買房時能從銀行貸到款，并不關(guān)心這詞的來宦源及真正涵義。然而從事法唷學(xué)研究工作者，任何一個法陘律術(shù)語其定義都力求科學(xué)準(zhǔn)鐨11/11確。特別是法律性質(zhì)，如不諶明確，將會導(dǎo)致制度的混亂韋。關(guān)于按揭的法律性質(zhì)螺，爭議較多，有的認(rèn)為是所炬有權(quán)保留，有的認(rèn)為是權(quán)利〉質(zhì)押，有的認(rèn)為是就是抵押，而梁慧星先生則采取了讓鈹與擔(dān)保說。筆者在早期初次仙接觸房地產(chǎn)法時認(rèn)為“按揭篼”的法律性質(zhì)在中國分為兩郵階段，以房屋所有權(quán)登記為界限，之前為權(quán)利質(zhì)押，之閨后才為不動產(chǎn)抵押。那么和磕按揭方向相反的倒按揭又是砧怎樣一種法律性質(zhì)呢？從國友外倒按揭貸款

6、的實(shí)踐我們可請以看出，在倒按揭貸款中借亭款人是不轉(zhuǎn)移擔(dān)保房屋的所有權(quán)與貸款人的，這與按揭癃有本質(zhì)的區(qū)別。有觀點(diǎn)認(rèn)為锍應(yīng)當(dāng)以讓與擔(dān)保為理論基礎(chǔ)贓構(gòu)建我國的“倒按揭”貸款澄模式。另外，在倒按揭貸款履中擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物為限定梏的借款人居住的住房，而住謬房為現(xiàn)房，為不動產(chǎn)，因此纛倒按揭的法律性質(zhì)也不可能聲為質(zhì)押。那么倒按揭是否為鹛非典型擔(dān)保物權(quán)中的所有權(quán)摘保留呢？所有權(quán)保留是指在敏移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的商品交易牢中，根據(jù)法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，財(cái)產(chǎn)所有人移君轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有于對方當(dāng)事霰人，但仍保留其對該財(cái)產(chǎn)的幌所有權(quán)，待對方當(dāng)事人支付嗔一部分或全部價

7、款或完成特茄定條件時，該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)砷才發(fā)生轉(zhuǎn)移的一種法律制度刷。由此可見，在所有權(quán)保留呶這種非典型擔(dān)保方式中，標(biāo)饕的物的占有和所有是分離的鏈。但在倒按揭貸款中，借款А人不僅仍享有抵押房屋的所窩有權(quán)，還享有法律保護(hù)的居翔11/11住權(quán)，也即對房屋的占有和所有是不分離的。從這個本頃質(zhì)特點(diǎn)出發(fā)，倒按揭的法律柢性質(zhì)也不為所有權(quán)保留，盡誣管借款人的確也保留了房屋的所有權(quán)，但并沒有轉(zhuǎn)移對篤房屋的占有，甚至這種占有愕、居住權(quán)還受到法律的保護(hù)滅。就倒按揭的法律性質(zhì)，筆者認(rèn)為，倒按揭貸款是為了擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)人Ⅸ的特定物住房上所設(shè)定的，弼具有擔(dān)

8、保性質(zhì)的一種權(quán)利，其完全符合抵押的一般特點(diǎn)釕，故應(yīng)屬抵押之列。因而筆嘣者采用了住房反向抵押貸款一詞，以厘清該制度的法律痘性質(zhì)。然而，單單從民Ч法這個角度來界定住