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《住房反向抵押貸款在我國推行的法律障礙》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、住房反向抵押貸款在我國推行的法律障礙 論文關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；倒按揭；流質(zhì)；土地使用權(quán)；保險公司；銀行 論文摘要：住房反向抵押貸款是一種以住房為抵押的借貸，并以此為核心拉動養(yǎng)老、保險、房地產(chǎn)等多項活動。該制度在國外取得了良好的社會效果。本文從分析住房反向抵押貸款的法律性質(zhì)出發(fā)，提出該制度在我國推行會遇到的法律障礙，為下一步設(shè)計該制度時有的放矢?！ ∫弧⒆》糠聪虻盅嘿J款的內(nèi)涵 住房反向抵押貸款指已擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司、銀行等金融機構(gòu)，這些機構(gòu)對借款人的年齡
2、、房屋現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人房產(chǎn)的價值進(jìn)行綜合評估后按其房屋的評估值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月(年)支付現(xiàn)金給借款人，借款人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)，一直延續(xù)到借款人去世。住房反向抵押貸款是住房價值轉(zhuǎn)換（HomeEquityConversion,HEC）的產(chǎn)品之一，是一種以住房為抵押的借貸，并以此為核心拉動養(yǎng)老、保險、房地產(chǎn)等多項活動?！ ∽》糠聪虻盅嘿J款最早源于荷蘭，當(dāng)時是為了解決住房問題而提出的一種
3、措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。上世紀(jì)八十年代，美國因為出現(xiàn)了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，于是住房反向抵押貸款應(yīng)運而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的絕佳金融產(chǎn)品。美國的住房反向抵押貸款一般允許年紀(jì)在62歲以上的老年人申請將房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，具體金額視申請人的年齡、利率水平、所選擇貸款方案的種類、房產(chǎn) 的價值等情況而定，而且這筆現(xiàn)金是免稅的?！ 《⒆》糠聪虻盅嘿J款的法律性質(zhì) 反向抵押貸款是根據(jù)其在美國的英文名稱Reverse，Mortgage翻譯過來的，也有人將其
4、譯為“倒按揭”?！鞍唇摇币辉~來源于英國法律制度中mortgage的粵語音譯，人們習(xí)慣上將期房分期付款等同于按揭，其實在我國法律制度中并未有明確的按揭的概念，而且“按揭”作為英美法中一個泊來的概念與抵押有著不同的含義，最大的一個區(qū)別就是“按揭”轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，而“抵押”并不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，甚至使用權(quán)也不發(fā)生轉(zhuǎn)移。上個世紀(jì)九十年代后，隨著我國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，按揭制度從香港引入，先由深圳建設(shè)銀行在當(dāng)?shù)卦囆?，之后逐漸在內(nèi)地流行起來，因為在房地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻出現(xiàn)并正式運用于文本，其含義逐漸演化成了“抵押貸款”，
5、目前在國內(nèi)已經(jīng)被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”。對于老百姓而言，他們只關(guān)心買房時能從銀行貸到款，并不關(guān)心這詞的來源及真正涵義。然而從事法學(xué)研究工作者，任何一個法律術(shù)語其定義都力求科學(xué)準(zhǔn)確。特別是法律性質(zhì)，如不明確，將會導(dǎo)致制度的混亂?！ ￡P(guān)于按揭的法律性質(zhì)，爭議較多，有的認(rèn)為是所有權(quán)保留，有的認(rèn)為是權(quán)利質(zhì)押，有的認(rèn)為是就是抵押，而梁慧星先生則采取了讓與擔(dān)保說。筆者在早期初次接觸房地產(chǎn)法時認(rèn)為“按揭”的法律性質(zhì)在中國分為兩階段，以房屋所有權(quán)登記為界限，之前為權(quán)利質(zhì)押，之后才為不動產(chǎn)抵押。那么和按揭方向相
6、反的倒按揭又是怎樣一種法律性質(zhì)呢？從國外倒按揭貸款的實踐我們可以看出，在倒按揭貸款中借款人是不轉(zhuǎn)移擔(dān)保房屋的所有權(quán)與貸款人的，這與按揭有本質(zhì)的區(qū)別。有觀點認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以讓與擔(dān)保為理論基礎(chǔ)構(gòu)建我國的“倒按揭”貸款模式。另外，在倒按揭貸款中擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物為限定的借款人居住的住房，而住房為現(xiàn)房，為不動產(chǎn)，因此倒按揭的法律性質(zhì)也不可能為質(zhì)押。那么倒按揭是否為非典型擔(dān)保物權(quán)中的所有權(quán)保留呢？所有權(quán)保留是指在移轉(zhuǎn)財產(chǎn)所有權(quán)的商品交易中，根據(jù)法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，財產(chǎn)所有人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有于對方當(dāng)事人，但仍保留其對
7、該財產(chǎn)的所有權(quán)，待對方當(dāng)事人支付一部分或全部價款或完成特定條件時，該財產(chǎn)的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移的一種法律制度。由此可見，在所有權(quán)保留這種非典型擔(dān)保方式中，標(biāo)的物的占有和所有是分離的。但在倒按揭貸款中，借款人不僅仍享有抵押房屋的所有權(quán)，還享有法律保護(hù)的居住權(quán)，也即對房屋的占有和所有是不分離的。從這個本質(zhì)特點出發(fā)，倒按揭的法律性質(zhì)也不為所有權(quán)保留，盡管借款人的確也保留了房屋的所有權(quán)，但并沒有轉(zhuǎn)移對房屋的占有，甚至這種占有、居住權(quán)還受到法律的保護(hù)。就倒按揭的法律性質(zhì)，筆者認(rèn)為，倒按揭貸款是為了擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)
8、人的特定物住房上所設(shè)定的，具有擔(dān)保性質(zhì)的一種權(quán)利，其完全符合抵押的一般特點，故應(yīng)屬抵押之列。因而筆者采用了住房反向抵押貸款一詞，以厘清該制度的法律性質(zhì)?！ ∪欢?，單單從民法這個角度來界定住房反向抵押貸款的性質(zhì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從國外的實踐看，住房反向抵押產(chǎn)品的是為解決“房子富翁，現(xiàn)金窮人”的問題應(yīng)運而生的。隨著私人購房的增加和人口的老齡化，各國都出現(xiàn)了一種現(xiàn)象：許多老人擁有價值不菲的房產(chǎn)，由于自身需要居住而無法出租，其收入又非常低，
