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《住房反向抵押貸款在我國(guó)推行的法律障礙 》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、住房反向抵押貸款在我國(guó)推行的法律障礙論文關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；倒按揭；流質(zhì)；土地使用權(quán)；保險(xiǎn)公司；銀行 論文摘要：住房反向抵押貸款是一種以住房為抵押的借貸，并以此為核心拉動(dòng)養(yǎng)老、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等多項(xiàng)活動(dòng)。該制度在國(guó)外取得了良好的社會(huì)效果。本文從分析住房反向抵押貸款的法律性質(zhì)出發(fā)，提出該制度在我國(guó)推行會(huì)遇到的法律障礙，為下一步設(shè)計(jì)該制度時(shí)有的放矢。 一、住房反向抵押貸款的內(nèi)涵 住房反向抵押貸款指已擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、房屋現(xiàn)值、未來(lái)的增值折損情況及借款人
2、房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后按其房屋的評(píng)估值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月(年)支付現(xiàn)金給借款人，借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)，一直延續(xù)到借款人去世。住房反向抵押貸款是住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換（HomeEquityConversion,HEC）的產(chǎn)品之一，是一種以住房為抵押的借貸，并以此為核心拉動(dòng)養(yǎng)老、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等多項(xiàng)活動(dòng)?！ ∽》糠聪虻盅嘿J款最早源于荷蘭，當(dāng)時(shí)是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。上世紀(jì)八十年代，
3、美國(guó)因?yàn)槌霈F(xiàn)了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，于是住房反向抵押貸款應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的絕佳金融產(chǎn)品。美國(guó)的住房反向抵押貸款一般允許年紀(jì)在62歲以上的老年人申請(qǐng)將房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，具體金額視申請(qǐng)人的年齡、利率水平、所選擇貸款方案的種類、房產(chǎn) 的價(jià)值等情況而定，而且這筆現(xiàn)金是免稅的?！ 《?、住房反向抵押貸款的法律性質(zhì) 反向抵押貸款是根據(jù)其在美國(guó)的英文名稱Reverse，Mortgage翻譯過(guò)來(lái)的，也有人將其譯為“倒按揭”。“按揭”一詞來(lái)源于英國(guó)法律制度中mortgage的粵語(yǔ)音譯，人們習(xí)慣上將期房分期付款等同于
4、按揭，其實(shí)在我國(guó)法律制度中并未有明確的按揭的概念，而且“按揭”作為英美法中一個(gè)泊來(lái)的概念與抵押有著不同的含義，最大的一個(gè)區(qū)別就是“按揭”轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，而“抵押”并不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，甚至使用權(quán)也不發(fā)生轉(zhuǎn)移。上個(gè)世紀(jì)九十年代后，隨著我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，按揭制度從香港引入，先由深圳建設(shè)銀行在當(dāng)?shù)卦囆?，之后逐漸在內(nèi)地流行起來(lái)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域頻頻出現(xiàn)并正式運(yùn)用于文本，其含義逐漸演化成了“抵押貸款”，目前在國(guó)內(nèi)已經(jīng)被正式稱為“個(gè)人購(gòu)置商品房抵押貸款”。對(duì)于老百姓而言，他們只關(guān)心買房時(shí)能從銀行貸到款，并不關(guān)心這詞的來(lái)源及真正涵義。然而從事法
5、學(xué)研究工作者，任何一個(gè)法律術(shù)語(yǔ)其定義都力求科學(xué)準(zhǔn)確。特別是法律性質(zhì)，如不明確，將會(huì)導(dǎo)致制度的混亂?！ ￡P(guān)于按揭的法律性質(zhì)，爭(zhēng)議較多，有的認(rèn)為是所有權(quán)保留，有的認(rèn)為是權(quán)利質(zhì)押，有的認(rèn)為是就是抵押，而梁慧星先生則采取了讓與擔(dān)保說(shuō)。筆者在早期初次接觸房地產(chǎn)法時(shí)認(rèn)為“按揭”的法律性質(zhì)在中國(guó)分為兩階段，以房屋所有權(quán)登記為界限，之前為權(quán)利質(zhì)押，之后才為不動(dòng)產(chǎn)抵押。那么和按揭方向相反的倒按揭又是怎樣一種法律性質(zhì)呢？從國(guó)外倒按揭貸款的實(shí)踐我們可以看出，在倒按揭貸款中借款人是不轉(zhuǎn)移擔(dān)保房屋的所有權(quán)與貸款人的，這與按揭有本質(zhì)的區(qū)別。有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以讓與擔(dān)保為
6、理論基礎(chǔ)構(gòu)建我國(guó)的“倒按揭”貸款模式。另外，在倒按揭貸款中擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物為限定的借款人居住的住房，而住房為現(xiàn)房，為不動(dòng)產(chǎn)，因此倒按揭的法律性質(zhì)也不可能為質(zhì)押。那么倒按揭是否為非典型擔(dān)保物權(quán)中的所有權(quán)保留呢？所有權(quán)保留是指在移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的商品交易中，根據(jù)法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，財(cái)產(chǎn)所有人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有于對(duì)方當(dāng)事人，但仍保留其對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，待對(duì)方當(dāng)事人支付一部分或全部?jī)r(jià)款或完成特定條件時(shí)，該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移的一種法律制度。由此可見，在所有權(quán)保留這種非典型擔(dān)保方式中，標(biāo)的物的占有和所有是分離的。但在倒按揭貸款中，借款人不僅仍
7、享有抵押房屋的所有權(quán)，還享有法律保護(hù)的居住權(quán)，也即對(duì)房屋的占有和所有是不分離的。從這個(gè)本質(zhì)特點(diǎn)出發(fā)，倒按揭的法律性質(zhì)也不為所有權(quán)保留，盡管借款人的確也保留了房屋的所有權(quán)，但并沒有轉(zhuǎn)移對(duì)房屋的占有，甚至這種占有、居住權(quán)還受到法律的保護(hù)。就倒按揭的法律性質(zhì)，筆者認(rèn)為，倒按揭貸款是為了擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)人的特定物住房上所設(shè)定的，具有擔(dān)保性質(zhì)的一種權(quán)利，其完全符合抵押的一般特點(diǎn)，故應(yīng)屬抵押之列。因而筆者采用了住房反向抵押貸款一詞，以厘清該制度的法律性質(zhì)?！ ∪欢?，單單從民法這個(gè)角度來(lái)界定住房反向抵押貸款的性質(zhì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從國(guó)外的實(shí)踐看，住房反
8、向抵押產(chǎn)品的是為解決“房子富翁，現(xiàn)金窮人”的問題應(yīng)運(yùn)而生的。隨著私人購(gòu)房的增加和人口的老齡化，各國(guó)都出現(xiàn)了一種現(xiàn)象：許多老人擁有價(jià)值不菲的房產(chǎn)，由于自身需要居住而無(wú)法出租，其收入又非常低，無(wú)法
