論我國推行住房反向抵押貸款的法律制度保障[權威資料]

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1、論我國推行住房反向抵押貸款的法律制度保障　　摘要：我國老齡化問題日趨嚴重，亟須多樣化的養(yǎng)老保障措施。住房反向抵押貸款是現(xiàn)有養(yǎng)老模式的有益補充，這一養(yǎng)老模式的運行前提是老年人對住房享有所有權且能實現(xiàn)其自由流轉。我國住房反向抵押貸款市場尚處于起步階段，相關法律制度還不健全。住房反向抵押貸款的推行需要相應的法律制度進行規(guī)范和引導，為此，要建立反向抵押貸款制度和抵押權人權利限制制度，以彌補正向抵押貸款制度調整反向抵押貸款法律關系的不足，消除老年人將住房抵押的后顧之憂；要完善住宅建設用地使用權制度，明確建設用地使用權期滿后自動續(xù)期為無償續(xù)期；要允許宅

2、基地使用權與農(nóng)民住房一并抵押，消除法律上對宅基地使用權作為抵押物的限制?！　￡P鍵詞：養(yǎng)老模式；以房養(yǎng)老；反向抵押貸款；法律制度完善　　D923.2A1003-0751（2016）10-0054-05　　一、問題的提出　　住房反向抵押貸款是指，老年人將自有房屋產(chǎn)權抵押給貸款機構，自己仍然可以終身使用該房屋，貸款機構對該房屋進行評估后根據(jù)房屋的凈值向借貸人支付現(xiàn)金，當借貸人死亡或約定的時間到來時，貸款機構取得被抵押房屋的出售權，對其進行處置以補償自己現(xiàn)金支出的一種金融制度。①住房反向抵押貸款自20世紀80年代初期在歐洲出現(xiàn)以來，其發(fā)展一直處于黃

3、金時期。②在美國，20世紀80年代中期，針對老年人無力自養(yǎng)但所住自有房屋價值極高的所謂“住宅的富人，現(xiàn)金的窮人”現(xiàn)象，新澤西州開始嘗試反向抵押型以房養(yǎng)老模式。1989年，美國住宅與都市發(fā)展部推出了將房屋價值轉換為抵押貸款的養(yǎng)老措施，此后住房反向抵押貸款取得長足發(fā)展，逐漸成為主流養(yǎng)老模式。　　我國2000年已進入老齡化社會。我國老齡化進程具有未富先老的特點，絕大多數(shù)老年人的養(yǎng)老金有限③，社會養(yǎng)老保障體系又難以獨自承擔老年人養(yǎng)老所需資金。同時，我國老年人群平均擁有的房產(chǎn)財富遠多于總人口平均擁有的財富，出現(xiàn)了“住宅的富人，現(xiàn)金的窮人”現(xiàn)象。在此背

4、景下，借鑒美國等發(fā)達國家推行住房反向抵押貸款的經(jīng)驗，我國一些地方進行了一系列住房反向抵押養(yǎng)老模式探索。自2005年至2013年，南京市湯山留園溫泉老年公寓的“以房換養(yǎng)”模式④、上海市公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”模式⑤、北京市壽山福海養(yǎng)老服務中心和中大恒基房地產(chǎn)有限公司的“養(yǎng)老房屋銀行”模式⑥、中信銀行的“倒按揭以房養(yǎng)老”模式⑦相繼出現(xiàn)，但均以失敗告終?！　∧壳埃覈B(yǎng)老金缺口較大，社會老齡化步伐加快，再加上經(jīng)濟增速放緩，整個社會的養(yǎng)老壓力劇增。在這種形勢下，推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式具有必要性：該模式能將房屋與養(yǎng)老資金運用、家庭理財計

5、劃等緊密聯(lián)結，通過以房養(yǎng)老機制將房產(chǎn)從長期不動產(chǎn)轉化為可流動的資產(chǎn)，將老人身故后此種資產(chǎn)的余值提前變現(xiàn)以滿足老人生前需求，實現(xiàn)住房與養(yǎng)老的最佳組合。該模式具有家庭生命周期、社會化養(yǎng)老、財富代際傳遞、資源優(yōu)化配置等方面的理論基礎和有關反向抵押的法律基礎⑧，具有　　可行性。該模式在歐洲和美國已得到老年人的普遍認可，業(yè)務量連年快速增長，在我國卻頻遭冷遇。究其原因，除了我國老年人普遍具有“但存方寸地，留與子女耕”的傳統(tǒng)倫理觀念外，我國反向抵押貸款的相關法律制度尚不完善也是一個重要影響因素。2016年7月，中國保監(jiān)會發(fā)布了《關于延長老年人住房反向抵押

6、養(yǎng)老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點截止時間延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大到各直轄市、省會城市（自治區(qū)首府）、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。住房反向抵押貸款的推行事關我國養(yǎng)老大業(yè)，是一項系統(tǒng)工程，需要與之配套的法律制度予以規(guī)范和保障。本文探討住房反向抵押貸款的制度條件，以期為推行這一養(yǎng)老模式提供法律制度保障?！　《?、住房反向抵押貸款的制度基礎及入法路徑　　住房反向抵押貸款的核心是老年人以其住房作抵押向金融機構換取貸款作為養(yǎng)老資金，因此，老年人對住房享有所有權且能實

7、現(xiàn)其自由流轉是推行住房反向抵押貸款的前提。我國《物權法》確立的包括住房在內(nèi)的私人財產(chǎn)所有權制度以及有關不動產(chǎn)抵押和登記的制度，使住房反向抵押貸款的推行具備了一定的制度條件，以此為基礎，可以在該法中構建完整的住房反向抵押貸款制度。　　1.住房反向抵押貸款的制度基礎　　第一，私人財產(chǎn)所有權保護制度。私人財產(chǎn)所有權是指自然人對其合法取得的不動產(chǎn)或動產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分并排除他人干涉的權利。我國《物權法》確立了私人財產(chǎn)所有權保護制度。該法第4條規(guī)定“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，第64條規(guī)定“

8、私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權”。這些規(guī)定堅持平等保護國家、集體、私人物權的原則，并明確了私人財產(chǎn)所有權的客體，從立法上為我國推行住