復(fù)地北京復(fù)地天賦號樓房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃報告

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1、復(fù)地北京復(fù)地天賦3號樓房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃報告復(fù)地天賦3號樓產(chǎn)品策劃書項目面臨的核心問題產(chǎn)品評估項目開發(fā)背景分析建筑方案設(shè)計建議公共區(qū)域設(shè)計建議設(shè)備設(shè)施建議戶型設(shè)計建議產(chǎn)品策劃建議基礎(chǔ)研究本項目定位匯報框架項目開發(fā)背景分析項目規(guī)劃條件開發(fā)目標(biāo)項目規(guī)劃條件項目開發(fā)背景分析總建筑面積：83670㎡其中：地上建筑面積：54070㎡地下建筑面積：29600㎡住宅建筑面積：4777><62㎡商業(yè)建筑面積：<6200㎡地下車庫及設(shè)備用房建筑面積：29600㎡綠化率：30％容積率：44>>.24機動停車位：地上5輛，地下380輛開

2、發(fā)目標(biāo)項目開發(fā)背景分析本項目開發(fā)應(yīng)立足于“品牌塑造”和“相應(yīng)收益”。土地價值的提煉證實投資價值的提升。高價值的土地創(chuàng)造出高附加價值的產(chǎn)品。項目面臨的核心問題項目面臨的核心問題本項目3號樓是否有成為“豪宅”的可能性？從供需市場特征考察：3號樓與2號樓的關(guān)系與和諧性？基礎(chǔ)研究高端公寓市場項目的選取與分布高端公寓市場供應(yīng)狀況高端公寓市場銷售狀況與成交價格高端公寓市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測高端公寓市場項目的選取與分布（共計23個項目）北京房地產(chǎn)市場單價18000元/m2以上高檔公寓分布圖萬城華府、緣溪堂、西城晶華、立方庭、錦

3、官苑、融澤府、長河灣西部區(qū)域Naga上院、北京花園、銀泰中心、東方之子、九號公寓、公園大道、順景園、維多利亞花園、皇石國際公寓、銀鉆公寓、昆侖公寓、US聯(lián)邦公寓、華遠(yuǎn)裘馬都、新城國際3期、世界城、星河灣二期東部區(qū)域⑴取證供應(yīng)量⑵取證供應(yīng)量的戶型配比⑶截至07年2月份的現(xiàn)供應(yīng)量⑷現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比高端公寓市場供應(yīng)狀況⑴取證供應(yīng)量1607615>.26㎡8172總計470883>.03㎡2617合計1<6296>.5945長河灣11-13樓20090>.7976融澤府24990>.42156錦官苑二期34151>.9

4、2675立方庭78892>.08㎡799西城晶華122825㎡300緣溪堂173636>.23㎡566萬城華府西部區(qū)域1136732>.23㎡5555合計61219>.7㎡719世界城88776>.95㎡228星河灣二期80282>.11㎡492新城國際三期25740㎡166皇石國際公寓39988㎡214維多利亞花園227952㎡948公園大道70368>.53㎡242九號公寓143157>.8㎡650華遠(yuǎn)裘馬都60377>.19293US聯(lián)邦公寓10514>.63㎡23昆侖公寓26495>.15㎡77東方之子

5、55<621>.99㎡260銀泰中心36101㎡124北京花園61642>.84㎡870銀鉆公寓101917㎡145順景園46577>.34㎡104Naga上院東部區(qū)域取證面積取證量項目名稱區(qū)域（以下數(shù)據(jù)均來自北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)）由上表可知，截至2007年2月份單價在18000元/㎡以上的北京市高端公寓的市場供應(yīng)量為8172套，取證面積接近161萬平米。其中西部區(qū)域的高端公寓項目達(dá)到了2617套，取證面積47萬㎡，超過總量的四分之一。由于北京城市發(fā)展、規(guī)劃的側(cè)重點以及土地的稀缺因素，導(dǎo)致北京高檔公寓市場供應(yīng)

6、項目主要集中在東部地區(qū)，而東部地區(qū)的市場競爭也要大過于西部地區(qū)。81720>.76%<622%1692>.07%16915%119380>.5%6579合計26170>.5%131>.6%432>.2%5819>.1%49876>.6%2005西部區(qū)域55551%492%1262%11113%69582%4574東部區(qū)域合計600㎡以上500—600㎡400—500㎡300—400㎡300㎡以下戶型配比區(qū)域名稱⑵取證供應(yīng)量的戶型配比無論是東部區(qū)域還是西部區(qū)域的高端公寓市場，300㎡以下的戶型供應(yīng)量最大，共有63

7、12套，占到總供應(yīng)量的80％；其次是300－400㎡之間的戶型產(chǎn)品，占總供應(yīng)量的15％左右。其中西部區(qū)域市場300－400㎡的產(chǎn)品所占比例要高于東部區(qū)域，由此可見東西部之間的主觀市場判斷有所不同。5555491%1262%1112%69513%457482%合計7192--46671世界城2281333246692星河灣二期492--17484新城國際三期166-1--165皇石國際公寓214---2212維多利亞花園948---285663公園大道242532953152九號公寓650---46604華遠(yuǎn)裘馬

8、都293---4289US聯(lián)邦公寓232-21--昆侖公寓77-5864-東方之子260-16-24220銀泰中心124----124北京花園870----870銀鉆公寓145368281828順景園10424--80-Naga上院合計600㎡以上500－600㎡400－500㎡300－400㎡300㎡以下戶型配比項目名稱東部區(qū)域各項目供應(yīng)量戶型配比東部區(qū)域高端市場中，300平米以下的