房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度研究

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1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度研究瞿張莉（西南政法大學(xué)民商法學(xué)院重慶401120）【摘要】房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)登記制度的重要組成部分。隨著房地產(chǎn)市場的日益活躍，房地產(chǎn)登記制度也先得越來越重要。由于我國還未建立科學(xué)、系統(tǒng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，本文通過對房地產(chǎn)登記制度的立法現(xiàn)狀，結(jié)合《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理法》、《房屋登記管理辦法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律，從房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分類，性質(zhì)以及功能價值上分析，并結(jié)合我國房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀，為建立完善的房屋產(chǎn)權(quán)屬登記制度的，保證我國房地產(chǎn)市場靜態(tài)和動態(tài)的交易安全提出微薄的建議?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)權(quán)屬登記；效力

2、；物權(quán)法一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述（一）房地產(chǎn)及其權(quán)屬登記的概念我國學(xué)者大多將房地產(chǎn)做出廣義與狹義的分類。廣義上的房地產(chǎn)包括一切作為財產(chǎn)的土地、房屋及附著于土地、房屋上不可分離部分。狹義上的房地產(chǎn)特指以商品經(jīng)營服務(wù)性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn)，尤其特指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)，而不包括鄉(xiāng)村房地產(chǎn)【1】於向平，邱艷：《房地產(chǎn)法律制度研究》，北京大學(xué)出版社2004年版，第2頁。?？梢?，廣義上的房地產(chǎn)廣泛的包括了所有的不動產(chǎn)，本文研究的是作為商品交易的房產(chǎn)和地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，故本文采用了狹義上房地產(chǎn)的定義。房地產(chǎn)登記法律制度是不動產(chǎn)法律制度的重要組成部分，指對土

3、地和地上建筑物的所有權(quán)以及設(shè)定房地產(chǎn)他項權(quán)利按照法定程序在專門登記薄上記載確認(rèn)的一種制度【2】黃健雄：《試論我國房地產(chǎn)登記法律制度的完善》，載《廈門大學(xué)學(xué)報》哲社版，1997年第一期。。結(jié)合現(xiàn)行建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等規(guī)章、法規(guī)和法律，本文研究的房地產(chǎn)主要指狹義上的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)的房屋權(quán)屬登記。（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分類《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》將房屋權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記和注銷登記。筆者認(rèn)為可以從權(quán)屬登記的目的將

4、其分為兩類：維護靜態(tài)安全的總登記、初始登記和他項權(quán)利登記為靜態(tài)登記；維護動態(tài)安全的轉(zhuǎn)移登記、變更登記和注銷登記為動態(tài)登記?？偟怯浭且环N針對所有地產(chǎn)和房產(chǎn)的一種普遍性登記，是為方便國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控而作的登記；初始登記是房屋所有權(quán)屬的初步確認(rèn)，確定房地產(chǎn)最初的權(quán)利所有人；他項權(quán)利登記是指在房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上創(chuàng)設(shè)他人對于此不動產(chǎn)的權(quán)利，在不改變房地產(chǎn)所有權(quán)的前提對房屋所有人設(shè)置的權(quán)利約束?？偟怯?、初始登記和他項權(quán)利登記都是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬后不改變房地產(chǎn)所有權(quán)屬的靜態(tài)登記，三者從不同的角度維護著房地產(chǎn)市場的靜態(tài)安全。轉(zhuǎn)移登記是房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移

5、的變更登記；變更登記是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容變更的權(quán)利變更；注銷登記是一種房地產(chǎn)所有權(quán)的一種滅失。此三個登記都是對房屋產(chǎn)所有權(quán)權(quán)屬變更后的確認(rèn)，屬于動態(tài)登記，在房地產(chǎn)市場中不但增加了房屋交易的效率，同時在維護房地產(chǎn)動態(tài)交易市場的安全方面起著重要的作用。（三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的價值功能房地產(chǎn)權(quán)屬登記的制度承擔(dān)著由不同社會職責(zé)構(gòu)成的制度功能，概括說來當(dāng)代社會的不動產(chǎn)等級制度至少承擔(dān)著以下幾方面的制度功能。1、私權(quán)保護的功能第一，公示功能，公示是指公告并告示，是向社會大眾廣泛傳遞信息的并具有一定法律效力的一種告知方式。房屋登記制度是對房屋所有權(quán)的歸屬和性質(zhì)明示

6、的一種界定。登記制度的建立，從根本上解決了不動產(chǎn)物權(quán)因權(quán)屬不明而帶來的諸多問題。通過登記將房地產(chǎn)權(quán)屬的主體、客體的范圍、權(quán)力的性質(zhì)、權(quán)利的變動等事項記載于登記薄中，并將登記薄向社會公開，一旦登記，就是對物權(quán)的最有效的界定?！?】物權(quán)公示使物上權(quán)屬的狀況公之于眾，明確了權(quán)利的歸屬，客可起定紛止?fàn)幍淖饔?，不論對所有?quán)還是他物權(quán)，都使義務(wù)人負(fù)不侵犯物權(quán)的義務(wù)。物權(quán)公示制度的這一權(quán)利歸屬宣示功能，對于保護物權(quán)人的利益，穩(wěn)定財產(chǎn)關(guān)系，具有重要的秩序價值。【3】江帆，孫鵬主編：《交易安全與中國民商法》，北京：中國政法大學(xué)出版社1997年版，第76頁。第二，保護

7、交易安全。保障各種市場主體之間的交易能夠安全、有序地進行，是促使社會經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的重要條件。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展中及其重要的生產(chǎn)和生活資料，其交易的安全尤為重要。在房地產(chǎn)市場交易中，只有雙方當(dāng)事人充分了解交易客體的權(quán)屬狀況，包括物權(quán)的歸屬和物權(quán)上的他物權(quán)的基礎(chǔ)上，才能公平的交易，不給交易欺詐行為提供機會。物權(quán)的公示不僅對權(quán)利人自己能夠正當(dāng)合適的行使權(quán)利是必要的，而且對穩(wěn)定社會正常的物權(quán)秩序也是必須的?！?】孫憲忠，《德國當(dāng)代物權(quán)法》，北京：法律出版社1997年版，第83頁。凡是在房地產(chǎn)房屋登記薄上登記的事項，都可以得到法律的保護，具有權(quán)利推定的作

8、用和保護善意第三人的作用。權(quán)利推定是靜態(tài)交易安全的有力保障，而對善意第三人的保護既是對房地產(chǎn)市場的動態(tài)交易安全的保護。登記