論房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

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1、論房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度　　【摘要】房地產(chǎn)權(quán)屬登記是對(duì)房地產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和公示，對(duì)國(guó)家和房地產(chǎn)權(quán)利人具有十分重要的意義。本文簡(jiǎn)單介紹了關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的基本概述，點(diǎn)明我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記在制度存在的三大缺陷：發(fā)證主體不統(tǒng)一、賠償機(jī)制不完善及法律效力較低，并針對(duì)缺陷提出了自己的建議對(duì)策，以此來(lái)完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度?！　　娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)權(quán)屬；登記；統(tǒng)一　　　　房地產(chǎn)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)定義，指用于開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)目的的不動(dòng)產(chǎn)，按我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定，能夠用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)主要指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的使用權(quán)和依附于土地上的房產(chǎn)。房地產(chǎn)登記是

2、指房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人合法土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設(shè)典、租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記發(fā)證行為?！　?房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述　　房地產(chǎn)權(quán)屬登記基本內(nèi)涵　　房地產(chǎn)登記，又稱為不動(dòng)產(chǎn)登記，是指國(guó)家法定機(jī)關(guān)依當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利信息、客體信息等進(jìn)行登記，并對(duì)所登記信息賦予一定法律效力的制度。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的重要組成部分?！　暮暧^角度看，目前我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記基本可以分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記和其他登記。從登記客體的角度劃分，房地產(chǎn)權(quán)屬登記又可以分為房產(chǎn)登

3、記和地產(chǎn)登記。從登記管理的角度劃分，房地產(chǎn)權(quán)屬登記還可以分為靜態(tài)登記和動(dòng)態(tài)登記?！　≡谖覈?guó)，因?yàn)榈怯浭欠康禺a(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)依職權(quán)而實(shí)施的行政行為，它體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門與登記申請(qǐng)人之間管理與被管理的關(guān)系。它的目的在于為行政權(quán)力對(duì)房地產(chǎn)制度的監(jiān)督管理和國(guó)家征稅提供現(xiàn)實(shí)的依據(jù)，所以當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)登記體現(xiàn)的是一種房地產(chǎn)行政管理部門與登記申請(qǐng)人之間的管理與被管理關(guān)系。由于這種房地產(chǎn)登記制度在性質(zhì)上所具有的濃重的行政干預(yù)色彩和在內(nèi)容上所著重強(qiáng)調(diào)的管理與被管理的關(guān)系，學(xué)界一般認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)登記制度具有公法性，它與民法物權(quán)意義上的登記制度稍有不同?！　?.

4、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的重要性　　對(duì)國(guó)家的意義　　通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記，國(guó)家能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)各類土地和房屋的有效管理，防止和避免房地產(chǎn)交易中的各種違法行為，且有利于收集和建立各種房地產(chǎn)檔案資料，珍惜和合理利用每一寸土地?！　?duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的重要意義　　通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人所屬房地產(chǎn)進(jìn)行登記和發(fā)證，達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和公示，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益?！　〗⒎康禺a(chǎn)權(quán)屬登記制度不僅能夠確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，同時(shí)房地產(chǎn)管理部門對(duì)社會(huì)公開房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)，標(biāo)識(shí)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的各種過(guò)程和結(jié)果，保障了房地產(chǎn)交易的安全性，為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理

5、提供科學(xué)依據(jù)。另外通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、終止的合法性進(jìn)行審查，可以取締或處罰違法行為?！　∥覈?guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題　　1990年12月建設(shè)部發(fā)布城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記開始走向制度化、法制化。1994年7月八屆全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，明確規(guī)定了房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，從法律上進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和公示是實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，確定了房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的法律地位。XX年10月第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)物權(quán)法，進(jìn)一步重申不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法

6、登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。由此看出我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記問(wèn)題在逐步完善，但在發(fā)展歷程中仍存在很多缺陷：　　.1房地產(chǎn)權(quán)屬登記的發(fā)證主體呈現(xiàn)“兩類多級(jí)”的局面　　登記部門不統(tǒng)一，登記分散在多個(gè)部門中，因受部門利益的驅(qū)動(dòng)，多頭收費(fèi)，相互不協(xié)調(diào)。如一個(gè)房地產(chǎn)權(quán)屬要分別由土地管理部門和房屋管理部門進(jìn)行權(quán)屬登記。登記的權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不同部門的登記管理，必然會(huì)發(fā)出不同的權(quán)屬證書。如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓既要辦理土地使用權(quán)登記，又要辦理房屋所有權(quán)登記，給房地產(chǎn)交易當(dāng)事人帶來(lái)諸多不便。因此，應(yīng)制訂統(tǒng)一的房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)登記法律，以結(jié)束這種房地產(chǎn)登記法律散亂和矛盾

7、的局面。房地產(chǎn)登記的這種模式造成資源的浪費(fèi)，工作效率低下，嚴(yán)重影響了民事主體進(jìn)行房地產(chǎn)交易的積極性。　　.登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的規(guī)定存在著缺陷　　我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度沒(méi)有關(guān)于登記機(jī)關(guān)法律責(zé)任的完整規(guī)定，唯一可以見(jiàn)到的就是《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第條規(guī)定：“因登記機(jī)關(guān)工作人員過(guò)失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任?！边@條規(guī)定雖然肯定了房屋登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，但沒(méi)有規(guī)定土地權(quán)利登記機(jī)關(guān)因錯(cuò)誤、不當(dāng)?shù)怯浗o有關(guān)當(dāng)事人造成損害的賠償問(wèn)題，將主觀過(guò)錯(cuò)規(guī)定為登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的要件，與《國(guó)家賠償法》和《民法通

8、則》的相關(guān)規(guī)定相悖逆?！　?總體立法層次較低，權(quán)威性差，缺乏統(tǒng)一性和可操作性　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記體系基本上由行政法規(guī)和部門規(guī)章組成，法律只是規(guī)定了