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1、·康隆盛美食街營銷方案一、項目定位本項目位于萬盛區(qū)新的規(guī)劃中心——萬盛大道中心地段,地處康隆盛商業(yè)步行街,直面子如廣場。從地理環(huán)境這一角度來看,目前該地段聚集了一大批萬盛最具消費潛力的人群,各種市政配套設施逐步完善,各大歌城、酒店爭相入駐,康隆盛美食街和假日廣場的落成,為萬盛奉獻濱江路以外的另一高檔休閑娛樂中心。針對該項目進行細致準確的市場定位——萬盛民俗美食街---萬盛瓷器口,針對美食街的經營主題和未來的增值前景,我們要進行細致和適當?shù)男麄?,從而促進和帶動康隆盛美食街更好、更有利的銷售,同時樹立起康隆盛長期品牌形象。(一)項目定位的SWOT分析項目優(yōu)勢:1)?區(qū)位:項目位于萬盛大道
2、核心地段、緊臨商業(yè)步行街、正對子如廣場,地理位置昭示性強;2)交通:萬盛大道貫通南北,及萬東北路、松林路、紅楓路環(huán)繞四周,交通便捷,迎賓大道和觀井灣汽車站的規(guī)劃修建,將擴大項目的輻射區(qū)域;3)?規(guī)劃:項目是目前萬盛區(qū)政府規(guī)劃的唯一的商業(yè)步行街所在地,能夠形成很強的市場聚集效應;4)定位:康隆盛美食街“萬盛民俗美食街---萬盛瓷器口”的市場定位,集休閑、娛樂、美食等于一體,升級萬盛原有消費觀念,換將倍受現(xiàn)代消費者關注;5)?特色:項目明清風格仿古美食街,營造出古香古色的美食消費氛圍、傳遞高檔次特色消費理念,對萬盛原有休閑娛樂市場形成沖擊力;6)?人氣:萬盛大道聚集了萬盛大最具消費力的消
3、費人群,萬盛大道二期規(guī)劃的實施,市場容量膨脹,利于康隆盛美食街未來的蓬勃發(fā)展;7)管理:專業(yè)市場統(tǒng)一經營管理,相對于原有娛樂美食消費氛圍的形成僅依靠市場的調節(jié)、由經營者自發(fā)形成更具科學性和合理性。項目劣勢:1)?康隆盛美食街尚未展開市場攻勢,萬盛區(qū)內及周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠,沒有形成一種感召力,大多數(shù)經營者和投資者處于持幣觀望;2)?美食街仿古包裝尚未動工,對美食街市場氛圍的形成起了一定的沖淡作用;3)?對于中低檔產品的商戶來說,本項目的銷售價格相對老城過高,使這些商戶在投資上形成一些困難;4)?在消費習慣上,老城濱江路娛樂美食消費深入人心,項目市場認知度不足。市場機會:1)?目前,當
4、萬盛大道沒有一個完善的高檔休閑娛樂場所,而一些經營商戶規(guī)模較小,分布零散,不易形成市場規(guī)模2)?現(xiàn)有萬盛大道僅有的幾家美食、娛樂場所,不能滿足萬盛大道消費人群的現(xiàn)代消費需求和龐大的市場容量;3)萬盛大道的擴建工程即將動工,將有更多消費人群入住該區(qū)域,從而形成了一個深厚的市場消費容量;4)?萬盛大道美食娛樂場所,在終端消費者心目中定位為中高檔特色消費;5)?對于娛樂美食個體經營商戶來說,美食街相對于周邊的區(qū)域具有很強的共榮價值和聚集效應。市場威脅:1)?假日廣場五星級娛樂美城對項目的直接威脅。主要表現(xiàn)在終端產品的檔次;2)?10萬盛老城的一些有影響力的經營戶,對于我們市場的形成具有一定
5、的沖淡影響。(二)定位的優(yōu)勢1)明清仿古美食街(萬盛“瓷器口”)樹立項目獨特的市場形象;2)可以使客戶回避市場風險,堅定投資信心,提升項目市場競爭力,增強銷售熱度。統(tǒng)一的市場經營管理迅速帶動區(qū)域市場,商業(yè)步行街共榮價值提升美食街增值空間;3)深厚的市場容量:而萬盛大道聚集了萬盛最具消費力的人群,隨著二期間擴建工程即將動工,將有更多消費人群入住該區(qū)域,從而形成了一個龐大的消費市場;4)集中休閑娛樂中心的市場空缺:目前萬盛大道娛樂美食零散分布,不形成市場氣候,僅有的幾家娛樂美食場所不能滿足萬盛大道人群的消費需求,本項目有著很大的發(fā)展空間;5)增值前景不可限量:美食街地段位置和交通條件十分
6、理想,且有商業(yè)步行街帶動及廣場商業(yè)中心價值效應,為美食街聚集人氣、提升增值空間;6)為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個特色品牌,避免了定位的同質化;(三)目標客戶群的定位根據(jù)市場調查,初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標客戶和顯性目標客戶。1、隱性客戶群:被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶,主要表現(xiàn)為轉換行業(yè)的商戶。2、顯性客戶群:可分為投資者和經營者1)、投資者:A、本區(qū)域的娛樂美食投資者;B、看好本區(qū)娛樂美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者;2)、經營者:A、經營特色餐飲食和經營娛樂休閑的加盟者或連鎖店;B、本區(qū)域的高檔娛樂美食經營者;C、看好本區(qū)娛樂美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的
7、經營者;二?、銷售方案根據(jù)市場分析,銷售方式主要采取直接銷售和以租代售兩種方式:(一)以租代售。(主要是針對經營戶的銷售方式,降低其經營門檻)以租代售,就是客戶一開始以現(xiàn)在房價先付總房款的20%或作為購房定金,并與開發(fā)商簽訂兩年(暫定)的租賃合同,租金按市場價計算,一次性付清兩年租金;租賃合同期滿1年時客戶必須給予肯定答復是否有意購買此商鋪,如確定購買則馬上交納剩余房款(總房款減去定金和已交租金),并與開發(fā)商簽訂正式購房合同;不收取前兩年租金,若客戶無意購