(高緯國際)沈陽太原街商業(yè)項目市場和定位商業(yè)市場

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1、3.0商業(yè)市場3.1商業(yè)供應根據(jù)沈陽市商業(yè)局統(tǒng)計，截至2007年初，沈陽商業(yè)網(wǎng)點總面積約1100萬平米?？偯娣e包含市區(qū)和郊區(qū)零售、餐飲服務和批發(fā)物流三大類，具體為百貨、購物中心、餐飲網(wǎng)點、批發(fā)市場、商品交易市場、物流基地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街等。雖然總面積大，但有較大部分為批發(fā)市場、物流基地，實際人均擁有的商業(yè)零售面積僅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。從引領零售市場的主要商業(yè)類型看，截至2007年4月，沈陽的百貨和購物中心共有15個，總供應為96.6萬平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6萬平米和人均0.295平米水平。雖然五洲

2、商業(yè)廣場、興隆大家庭、沈陽春天等采取店中店的形式，與購物中心的經(jīng)營模式相同，但還是側重于服裝服飾的零售，餐飲、娛樂少，也并未完全帶來消費體驗的改變。萬達商業(yè)廣場雖然體量大，但各大主力商戶為獨立建筑，彼此間缺乏聯(lián)動性，而且以專業(yè)店為主，服飾零售、餐飲、娛樂比例低，并不能算購物中心。從整體看，在沈陽經(jīng)濟快速發(fā)展推動下，沈陽的商業(yè)從總量和商業(yè)類型上還有較大的提升空間。圖3.1：商業(yè)比例圖3.0商業(yè)市場3.2商圈分布由于本項目未來發(fā)展方向主要是購物中心，競爭對手將主要是百貨和購物中心。在此主要對購物中心和百貨加以研究，批發(fā)市場、家居建材市場和底商將不是此次的研

3、究重點。根據(jù)現(xiàn)有和未來百貨、購物中心較聚集的區(qū)域，沈陽目前有以下6大商圈：太原街商圈中街商圈北站商圈五里河商圈北行商圈鐵西商圈渾南雖然是未來發(fā)展的一個重要區(qū)域，但目前由于人氣不旺，發(fā)展的主要是底商配套、專業(yè)市場等類型，在此不將期作為主要商圈研究。以下將對上述商圈進行分析。由于太原街商圈將在區(qū)域市場里著重介紹，在整體市場中不進行詳細分析。圖3.2：商圈分布圖五里河北站太原街本項目中街鐵西北行市級商圈區(qū)域商圈社區(qū)型商圈3.0商業(yè)市場表3.1：商圈主要特征商圈名稱商圈地位位置現(xiàn)有百貨購物中心（平米）主要特征太原街市級商圈和平區(qū)391,400以中華路和太原街為

4、主；成熟商圈，聚集有7個百貨和購物中心，以中興和新世界為代表，商業(yè)氛圍濃厚；歷史悠久，也是沈陽最早形成的高檔購物區(qū)域，類似于北京的王府井；不僅是沈陽人購物目的地，還是周邊城市高檔購物的目的地，輻射沈陽和周邊城市。中街市級商圈沈河區(qū)大東區(qū)439,000以中街步行街和小東路為主；成熟商圈，聚集有5個百貨和購物中心，以興隆大家庭和新瑪特為代表；歷史悠久，但檔次為中檔和中高檔，缺乏高檔項目；有較多服裝小商品市場，消費群體主要以沈陽中等收入人群為主，品牌貨單價不高，無國際一二線品牌，類似于北京的西單。北站區(qū)域型商圈沈河區(qū)和平區(qū)91,000依托于北站的商務辦公區(qū)得

5、到發(fā)展；并不是成熟商圈，還處在發(fā)展起步階段，目前只有一個卓展購物中心；未來隨著北站金融商貿開發(fā)區(qū)的發(fā)展，具有一定的發(fā)展?jié)摿?；除吸納北站商務區(qū)的商務人群，還將吸引部分其他區(qū)域的人群，主要是北部區(qū)域。五里河區(qū)域型商圈和平區(qū)沈河區(qū)15,000依托于五里河區(qū)域的高檔居住氛圍和近年新發(fā)展起來的渾南中高檔居住區(qū)；處于發(fā)展的起步階段，目前只有一個西武百貨；未來發(fā)展主要依托于五里河高檔居住、商務辦公以及渾南居住氛圍的發(fā)展；主要吸納南部的購物需求；北行社區(qū)型商圈皇姑區(qū)30,000主要為周邊社區(qū)提供便利的服裝服飾購物場所，輻射范圍局限于皇姑區(qū)內；商業(yè)氛圍一般，目前只有千盛

6、百貨，為中等檔次；由于區(qū)域商務和居住氛圍發(fā)展慢，又缺乏輻射影響力，商業(yè)發(fā)展慢；鐵西社區(qū)型商圈鐵西區(qū)45,000主要為周邊區(qū)域提供便利的購物場所，主要輻射鐵西區(qū)和于洪區(qū)部分；商業(yè)氛圍一般，目前有鐵西百貨和鐵西友誼購物中心，檔次為中檔；由于鐵西原有工業(yè)項目遷出，騰地發(fā)展住宅項目，未來人口增長快，有較好發(fā)展前景，但依然主要服務周邊區(qū)域。3.0商業(yè)市場3.2.1中街商圈中街商業(yè)主要分布在中街－小東路兩側，分為東段、中段、西段。中段和東段以臨街品牌店和百貨、購物中心為主，商業(yè)氛圍濃厚；西端以服裝小商品市場和珠寶首飾店為主，有較多爛尾樓和待拆遷的平房，商業(yè)氛圍差。

7、中街現(xiàn)有商業(yè)供應62萬平米，其中百貨購物中心70.8％，其余為超市、電器、服裝小商品市場。在現(xiàn)有的百貨購物中心中，檔次稍高的是沈陽商業(yè)城、新瑪特和罕王百貨，但以國內品牌和港澳臺品牌為主，缺乏國際一二線品牌。其他的商業(yè)檔次低，引進的主要是外貿店形式的自有品牌，與街邊店的檔次類似，例如興隆大家庭就有較多的品牌貨單價在1000元以下，基本屬于五愛市場的升級版或者延伸版。中街整體檔次不高，吸引的人群整體收入水平低，高檔品牌和國際時尚品牌在此區(qū)域發(fā)展空間小，it就由中街興隆大家庭遷往太原街的東舜百貨。由于其貨單價低，滿足了占城市絕大部分的中低收入人群需求；同時部

8、分外貿店，雖然無品牌效應，但能較快拷貝國際一些流行元素，滿足年輕時尚人群需求。加上步行街逛街的