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《(高緯國際)沈陽太原街商業(yè)項目市場和定位地塊分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、2.0地塊分析2.1地理位置本項目隸屬于和平區(qū)，位于城市的中部區(qū)域，便于到達和輻射城市的其他區(qū)域；項目處于太原街市級商圈內(nèi)，可以分享成熟商圈所帶來的巨大人流；座落于太原南街，中華路以南，距離中華路約100米；西面臨太原南街步行街，南面臨民主廣場和南二馬路，東面臨天津南街，北面臨咸陽路。項目西部是沈陽南站，距離約600米；項目南部勝利南街、南三馬路、昆明南街與南二馬路圍合處為規(guī)劃建設的長途汽車客運站，距離本項目約300米。本項目距離火車站與長客站近，但又保持一定的區(qū)隔，使項目可以便利輻射周邊其他城市，又可避免其閑雜人流的干擾影響。五里河北站本項目圖2.1：項目位置圖2.0地塊分析2.2地塊
2、基本情況用地條件項目占地22651.32平米，容積率不大于8.0，地上建筑面積181210.56平米。地塊建筑密度不大于60％，綠地率不小于15％，南部地塊建筑高度不高于150米，中部地塊建筑高度不高于100米，北部地塊建筑高度不高于80米。項目用地為商業(yè)用地，使用年限為40年。項目用地南北向呈狹長分布，中間被南一馬路、邵陽路分割成三個地塊。用地整體呈長方形，便于利用；地塊分割成三個小地塊，不利于一層商業(yè)人流的聯(lián)動，但另一方面加大了項目商業(yè)部分的展示面。地塊目前除南部的長途汽車客運站尚未拆遷，其他部分已拆遷平整，暫時作為長途汽車的停放點?？梢曅员卷椖侩m然不臨中華路，但項目西北部的建筑高度
3、低，從中華路西側看，商業(yè)上部建筑具有較好的可視性；由于項目的東北部、東部和南部有較多高層建筑遮擋，可視性相對一般。圖2.2：地塊現(xiàn)狀圖2.0地塊分析2.3地塊周邊土地用途置地廣場文新國際商貿(mào)國際萬達一期太原北街新世界一店正大廣場中興大廈金碧輝煌美美表2.3：周邊顯著物業(yè)圖2.0地塊分析現(xiàn)有商業(yè)項目主要集中在中華路兩側和太原北街，目前這兩個地段的商業(yè)氣氛較濃厚；相對而言，本項目所在的太原南街，除臨近中華路段，基本為空地，商業(yè)氛圍尚未形成；中華路及太原街兩側除了商業(yè)集中外，也是賓館酒店的重要集中區(qū)；除了商貿(mào)、新世界酒店、世紀國際酒店三個四星級酒店，還有金三角酒店、群星國際商務酒店、弘賀賓館等
4、眾多二三星級的酒店賓館。區(qū)域內(nèi)酒店賓館集中的原因是：區(qū)域處于城市中心區(qū)，到城市其他區(qū)域出行便利；處于商業(yè)街區(qū)內(nèi)配套豐富，購物便利；臨近火車站和長途汽車站，流動客流大；在南二馬路和北二馬路分別有金碧輝煌、錢柜等中高檔KTV場所，在南五馬路有西北莜面村、如一坊豆撈、太陽城、渝信府、原香齋烤鴨店等，南一馬路有周記廣東海鮮酒樓，南三馬路有梅隆鎮(zhèn)餐館；項目所在區(qū)域具有濃厚的餐飲、娛樂氛圍。項目西南側為賽隆廣場（商貿(mào)國際底商）、五金機電城以及規(guī)劃建設溫州城等小商品市場，檔次較低，人流混雜，對本項目打造高檔次的商業(yè)有所沖擊；民主廣場以南區(qū)域，主要為新建的楓景名城、環(huán)宇世紀星城、先鋒家園等中檔住宅，售價
5、在4000-5000元/平米，消費力處于中等水平。東側有較多的老舊住宅，消費水平不高，影響項目周邊的環(huán)境景觀。整體而言，項目北部商業(yè)、商務氣氛較濃厚；項目南部和東部環(huán)境較雜亂；項目周邊已形成中高檔的購物、餐飲和娛樂氛圍，并且酒店賓館集中。2.0地塊分析2.4區(qū)域交通條件南一馬路南二馬路天津南街咸陽路太原南街中華路B本項目中山公園地鐵1號線DBD公交車站地鐵車站南五馬路勝利街南京街中山路BD太原街中華路P停車場PPPP南一馬路北二馬路南二馬路民主路天津街LL停車誘導顯示屏LLLL圖2.4：區(qū)域交通條件圖2.0地塊分析道路交通太原街商圈道路交通存在的主要問題是，其他區(qū)域進入商圈的道路不通暢，
6、商圈內(nèi)部道路過于擁擠狹窄，停車位數(shù)量不足。作為西部進入太原街商圈的主要道路北二馬路，在鐵西區(qū)段路寬40米，太原街段僅8-16米，平均路寬12米，造成堵塞。由東部進入的中華路，為由東向西單行，車流多，交通壓力大；另外由于中華路兩側商業(yè)、酒店多，而缺乏舒適的過街天橋或者地下通道，紅綠燈設置多，進一步加劇擁堵；近年地鐵1號線建設，使得交通擁堵進一步惡化。太原街商圈內(nèi)的支路網(wǎng)較多，但有較多的路網(wǎng)被隔斷成斷頭路。目前太原街為步行街，勝利大街、中華路上有沈陽站，二者有如城市道路交通的2個“端點”，使得整個太原街區(qū)域內(nèi)的縱向和橫向連接被中斷，道路不能相貫通，交通問題隨之而來。太原南街有較多的小商品市場
7、和長途汽車站，人流、車流混雜，導致交通擁堵。同時，太原街商圈內(nèi)較多支路路寬僅有幾米，無法通車，如邵陽路、北安街等。由于太原街屬于沈陽檔次較高的商圈，較多客戶為自駕車客戶，惡化的交通問題與日益增加的商場相沖突；未來北二馬路（和平區(qū)段）將拓寬至30米；長途汽車站合并移至南二馬路和南三馬路間，并將南三馬路拓寬至22米；同時還將北二馬路、南三馬路、民族路、同澤街等四條路的電線桿拔掉，電力和電信設備下地。這一系列措施將增加太原街商圈的可達性，
