(高緯國際)沈陽太原街商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)和定位地塊分析

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1、2.0地塊分析2.1地理位置本項(xiàng)目隸屬于和平區(qū)，位于城市的中部區(qū)域，便于到達(dá)和輻射城市的其他區(qū)域；項(xiàng)目處于太原街市級(jí)商圈內(nèi)，可以分享成熟商圈所帶來的巨大人流；座落于太原南街，中華路以南，距離中華路約100米；西面臨太原南街步行街，南面臨民主廣場(chǎng)和南二馬路，東面臨天津南街，北面臨咸陽路。項(xiàng)目西部是沈陽南站，距離約600米；項(xiàng)目南部勝利南街、南三馬路、昆明南街與南二馬路圍合處為規(guī)劃建設(shè)的長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站，距離本項(xiàng)目約300米。本項(xiàng)目距離火車站與長(zhǎng)客站近，但又保持一定的區(qū)隔，使項(xiàng)目可以便利輻射周邊其他城市，又可避免其閑雜人流的干擾影響。五里河北站本項(xiàng)目圖2.1：項(xiàng)目位置圖2.0地塊分析2.2地塊

2、基本情況用地條件項(xiàng)目占地22651.32平米，容積率不大于8.0，地上建筑面積181210.56平米。地塊建筑密度不大于60％，綠地率不小于15％，南部地塊建筑高度不高于150米，中部地塊建筑高度不高于100米，北部地塊建筑高度不高于80米。項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，使用年限為40年。項(xiàng)目用地南北向呈狹長(zhǎng)分布，中間被南一馬路、邵陽路分割成三個(gè)地塊。用地整體呈長(zhǎng)方形，便于利用；地塊分割成三個(gè)小地塊，不利于一層商業(yè)人流的聯(lián)動(dòng)，但另一方面加大了項(xiàng)目商業(yè)部分的展示面。地塊目前除南部的長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站尚未拆遷，其他部分已拆遷平整，暫時(shí)作為長(zhǎng)途汽車的停放點(diǎn)?？梢曅员卷?xiàng)目雖然不臨中華路，但項(xiàng)目西北部的建筑高度

3、低，從中華路西側(cè)看，商業(yè)上部建筑具有較好的可視性；由于項(xiàng)目的東北部、東部和南部有較多高層建筑遮擋，可視性相對(duì)一般。圖2.2：地塊現(xiàn)狀圖2.0地塊分析2.3地塊周邊土地用途置地廣場(chǎng)文新國際商貿(mào)國際萬達(dá)一期太原北街新世界一店正大廣場(chǎng)中興大廈金碧輝煌美美表2.3：周邊顯著物業(yè)圖2.0地塊分析現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目主要集中在中華路兩側(cè)和太原北街，目前這兩個(gè)地段的商業(yè)氣氛較濃厚；相對(duì)而言，本項(xiàng)目所在的太原南街，除臨近中華路段，基本為空地，商業(yè)氛圍尚未形成；中華路及太原街兩側(cè)除了商業(yè)集中外，也是賓館酒店的重要集中區(qū)；除了商貿(mào)、新世界酒店、世紀(jì)國際酒店三個(gè)四星級(jí)酒店，還有金三角酒店、群星國際商務(wù)酒店、弘賀賓館等

4、眾多二三星級(jí)的酒店賓館。區(qū)域內(nèi)酒店賓館集中的原因是：區(qū)域處于城市中心區(qū)，到城市其他區(qū)域出行便利；處于商業(yè)街區(qū)內(nèi)配套豐富，購物便利；臨近火車站和長(zhǎng)途汽車站，流動(dòng)客流大；在南二馬路和北二馬路分別有金碧輝煌、錢柜等中高檔KTV場(chǎng)所，在南五馬路有西北莜面村、如一坊豆撈、太陽城、渝信府、原香齋烤鴨店等，南一馬路有周記廣東海鮮酒樓，南三馬路有梅隆鎮(zhèn)餐館；項(xiàng)目所在區(qū)域具有濃厚的餐飲、娛樂氛圍。項(xiàng)目西南側(cè)為賽隆廣場(chǎng)（商貿(mào)國際底商）、五金機(jī)電城以及規(guī)劃建設(shè)溫州城等小商品市場(chǎng)，檔次較低，人流混雜，對(duì)本項(xiàng)目打造高檔次的商業(yè)有所沖擊；民主廣場(chǎng)以南區(qū)域，主要為新建的楓景名城、環(huán)宇世紀(jì)星城、先鋒家園等中檔住宅，售價(jià)

5、在4000-5000元/平米，消費(fèi)力處于中等水平。東側(cè)有較多的老舊住宅，消費(fèi)水平不高，影響項(xiàng)目周邊的環(huán)境景觀。整體而言，項(xiàng)目北部商業(yè)、商務(wù)氣氛較濃厚；項(xiàng)目南部和東部環(huán)境較雜亂；項(xiàng)目周邊已形成中高檔的購物、餐飲和娛樂氛圍，并且酒店賓館集中。2.0地塊分析2.4區(qū)域交通條件南一馬路南二馬路天津南街咸陽路太原南街中華路B本項(xiàng)目中山公園地鐵1號(hào)線DBD公交車站地鐵車站南五馬路勝利街南京街中山路BD太原街中華路P停車場(chǎng)PPPP南一馬路北二馬路南二馬路民主路天津街LL停車誘導(dǎo)顯示屏LLLL圖2.4：區(qū)域交通條件圖2.0地塊分析道路交通太原街商圈道路交通存在的主要問題是，其他區(qū)域進(jìn)入商圈的道路不通暢，

6、商圈內(nèi)部道路過于擁擠狹窄，停車位數(shù)量不足。作為西部進(jìn)入太原街商圈的主要道路北二馬路，在鐵西區(qū)段路寬40米，太原街段僅8-16米，平均路寬12米，造成堵塞。由東部進(jìn)入的中華路，為由東向西單行，車流多，交通壓力大；另外由于中華路兩側(cè)商業(yè)、酒店多，而缺乏舒適的過街天橋或者地下通道，紅綠燈設(shè)置多，進(jìn)一步加劇擁堵；近年地鐵1號(hào)線建設(shè)，使得交通擁堵進(jìn)一步惡化。太原街商圈內(nèi)的支路網(wǎng)較多，但有較多的路網(wǎng)被隔斷成斷頭路。目前太原街為步行街，勝利大街、中華路上有沈陽站，二者有如城市道路交通的2個(gè)“端點(diǎn)”，使得整個(gè)太原街區(qū)域內(nèi)的縱向和橫向連接被中斷，道路不能相貫通，交通問題隨之而來。太原南街有較多的小商品市場(chǎng)

7、和長(zhǎng)途汽車站，人流、車流混雜，導(dǎo)致交通擁堵。同時(shí)，太原街商圈內(nèi)較多支路路寬僅有幾米，無法通車，如邵陽路、北安街等。由于太原街屬于沈陽檔次較高的商圈，較多客戶為自駕車客戶，惡化的交通問題與日益增加的商場(chǎng)相沖突；未來北二馬路（和平區(qū)段）將拓寬至30米；長(zhǎng)途汽車站合并移至南二馬路和南三馬路間，并將南三馬路拓寬至22米；同時(shí)還將北二馬路、南三馬路、民族路、同澤街等四條路的電線桿拔掉，電力和電信設(shè)備下地。這一系列措施將增加太原街商圈的可達(dá)性，