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《(高緯國際)沈陽太原街商業(yè)項目市場和定位寫字樓市場》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在教育資源-天天文庫。
1、4.0寫字樓市場4.1整體市場4.1.1商圈分布沈陽寫字樓分布比較分散，沒有完全形成寫字樓密集區(qū)域；根據寫字樓所處區(qū)位及客戶的類似性，可以將沈陽寫字樓分成三個相對集中的區(qū)域。沈陽寫字樓主要分布在北站商務區(qū)、太原街和五里河區(qū)域。具體分布如右圖：北站商圈：含北站以南至市府廣場周邊區(qū)域；為政府規(guī)劃的金融商貿開發(fā)區(qū)。太原街商圈：含中華路兩側的南京街和和平大街區(qū)域；聚集有較多國際知名制造類公司以及商貿物流公司。五里河商圈：含彩電塔以南至渾河區(qū)域，包含三好街；是沈陽重要的IT和高科技企業(yè)聚集區(qū)。其他區(qū)域：除上述區(qū)域寫字樓相對集中以外，鐵西、皇姑和中街等區(qū)域也分布有少量寫字樓和商務公寓。但由于這些區(qū)域供應量
2、小，分布極分散，檔次普遍不高，在此不做詳細分析。渾南區(qū)域雖然是沈陽未來發(fā)展的重點，但由于目前處于發(fā)展初期，缺乏商務氛圍，配套不成熟，短期難以發(fā)展成成熟的商圈。青年大街雖然為規(guī)劃金廊，但其尚未形成連貫的商務帶，目前項目開發(fā)基本在北站、太原街和五里河三大商圈內。太原街五里河北站圖4.1：沈陽主要商圈分布4.0寫字樓市場4.1.2整體供應在以上3個主要商務區(qū)中現有各類商務辦公物業(yè)約174.4萬平米。從供應量分布上看，北站區(qū)域寫字樓供應量最大，其次是太原街。相對而言，五里河區(qū)域供應量稍微小一些。各商圈寫字樓供應量相差不大，無占絕對優(yōu)勢的商圈。從區(qū)域集中度看，北站商務區(qū)寫字樓相對集中，主要集中在惠工廣場
3、及市府廣場周邊；相對而言，太原街商圈分布分散，集中在和平大街、南京街和中華路兩側區(qū)域。從供應時間看，2000以前由于沈陽作為重工業(yè)城市，處于企業(yè)改制階段，經濟發(fā)展速度較慢，對寫字樓需求小，到2000年底寫字樓存量僅為43.7萬平米。作為開發(fā)周期較長的寫字樓，2000年之前的經濟形勢影響了2001-2002年的寫字樓供應，這兩年寫字樓新增供應較小。2002年由于整體經濟的好轉，更多的企業(yè)進入沈陽投資，并且沈陽自身的民營經濟得到快速發(fā)展，2003年后寫字樓供應量開始快速增長，尤其是乙級寫字樓和商務公寓。圖4.2：沈陽主要商圈寫字樓比例圖4.3：沈陽主要商圈寫字樓供應趨勢4.0寫字樓市場從寫字樓供應
4、類型看，三大商圈中甲級寫字樓占比為24％，約41萬平米，共9個，平均規(guī)模為4.6萬平米；總體供應量不大，而且項目單體體量小，有較大部分為單棟建筑，缺乏其他物業(yè)的有利支持，而且部分建設時間早，設計上具有缺陷。三大商圈中乙級寫字樓約77.3萬平米，占比約43％。其中，2000年以前的寫字樓為33.1萬平米，占乙級寫字樓的42.8％，這部分寫字樓較大部分由于維護差，建設較早，設備設施配置落后且老化，品質不高。在所有辦公物業(yè)中，商務公寓供應約56.2萬平米，占比高達32％，比例較高。其中有較大部分早期設計為居住功能，根據市場的選擇，轉變成為以辦公為主的商務樓，隨著市場的發(fā)展，很難滿足發(fā)展壯大公司的需求
5、。4.1.3產品特征圖4.4：沈陽主要商圈各類寫字樓比例4.0寫字樓市場從硬件水平和客戶品質綜合來看，目前沈陽最好的寫字樓是城市廣場、華新國際和總統(tǒng)大廈，這些優(yōu)質寫字樓商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相對而言，北站區(qū)域目前較好的方圓大廈吸引的主要是國內企業(yè)客戶，外資比例小。目前這些最優(yōu)質的寫字樓依然存在以下問題：城市廣場：電梯位置不明顯，大堂不氣派，候梯時間長，內部和外部裝修檔次不高；華新國際大廈：遠離市中心區(qū)域，停車位配備不足，內部設施陳舊老化，部分單元出售；總統(tǒng)大廈：外立面造型優(yōu)美、華麗；但電梯數量和停車位少，監(jiān)控探頭數量不足；方圓大廈：過于追求獨特的造型，不符合甲級寫字樓所要求的莊
6、重感，而且也造成使用率低；由于目前寫字樓普遍品質不高，有少數實力雄厚的企業(yè)選擇在酒店內辦公，如喜來登酒店、商貿酒店、遼寧賓館等星級酒店，租戶既可享有酒店高檔次的形象，又能享有優(yōu)良的服務。由于目前最優(yōu)質的寫字樓品質與北京、上海等比存在較大差距，從長遠來看，難以滿足日益發(fā)展的市場需求。吸引開發(fā)商推出品質更高的寫字樓，如北方傳媒大廈，更生態(tài)的玻璃幕墻系統(tǒng)、3.5米/秒的快速電梯、大廈內的挑空花園等。相比而言，北京部分乙級寫字樓已推出室內挑空花園，甲級寫字樓更是在此基礎上設置高挑空大堂、更生態(tài)的空調系統(tǒng)、更靈活的網絡地板等，物業(yè)管理均為國際知名公司。一般優(yōu)質寫字樓僅是在平面布局、電梯配置以及公共空間的
7、裝修上等區(qū)別于住宅，但仍然存在有較多的缺陷；如寫字樓層高僅有3.3米、電梯數量不足且梯速慢、空調系統(tǒng)落后、不重視物業(yè)管理服務、散賣等。而占近年供應主要部分的商住公寓，由于設計之初較多是以居住公寓的使用功能設計，作為辦公物業(yè)，存在較多缺陷。例如居住和辦公人群的沖突、不利于連通的單元分割、缺乏靈活性的室內布線、不夠開放的門禁、較慢的梯速等；整體而言，沈陽的各種檔次的寫字樓存在較大的缺陷，具有較大的提升
