(高緯國(guó)際)沈陽(yáng)太原街商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)和定位寫字樓市場(chǎng)

《(高緯國(guó)際)沈陽(yáng)太原街商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)和定位寫字樓市場(chǎng)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、4.0寫字樓市場(chǎng)4.1整體市場(chǎng)4.1.1商圈分布沈陽(yáng)寫字樓分布比較分散，沒(méi)有完全形成寫字樓密集區(qū)域；根據(jù)寫字樓所處區(qū)位及客戶的類似性，可以將沈陽(yáng)寫字樓分成三個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域。沈陽(yáng)寫字樓主要分布在北站商務(wù)區(qū)、太原街和五里河區(qū)域。具體分布如右圖：北站商圈：含北站以南至市府廣場(chǎng)周邊區(qū)域；為政府規(guī)劃的金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)。太原街商圈：含中華路兩側(cè)的南京街和和平大街區(qū)域；聚集有較多國(guó)際知名制造類公司以及商貿(mào)物流公司。五里河商圈：含彩電塔以南至渾河區(qū)域，包含三好街；是沈陽(yáng)重要的IT和高科技企業(yè)聚集區(qū)。其他區(qū)域：除上述區(qū)域?qū)懽謽窍鄬?duì)集中以外，鐵西、皇姑和中街等區(qū)域也分布有少量寫字樓和商務(wù)公寓。但由于這些區(qū)域供應(yīng)量

2、小，分布極分散，檔次普遍不高，在此不做詳細(xì)分析。渾南區(qū)域雖然是沈陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，但由于目前處于發(fā)展初期，缺乏商務(wù)氛圍，配套不成熟，短期難以發(fā)展成成熟的商圈。青年大街雖然為規(guī)劃金廊，但其尚未形成連貫的商務(wù)帶，目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本在北站、太原街和五里河三大商圈內(nèi)。太原街五里河北站圖4.1：沈陽(yáng)主要商圈分布4.0寫字樓市場(chǎng)4.1.2整體供應(yīng)在以上3個(gè)主要商務(wù)區(qū)中現(xiàn)有各類商務(wù)辦公物業(yè)約174.4萬(wàn)平米。從供應(yīng)量分布上看，北站區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量最大，其次是太原街。相對(duì)而言，五里河區(qū)域供應(yīng)量稍微小一些。各商圈寫字樓供應(yīng)量相差不大，無(wú)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的商圈。從區(qū)域集中度看，北站商務(wù)區(qū)寫字樓相對(duì)集中，主要集中在惠工廣場(chǎng)

3、及市府廣場(chǎng)周邊；相對(duì)而言，太原街商圈分布分散，集中在和平大街、南京街和中華路兩側(cè)區(qū)域。從供應(yīng)時(shí)間看，2000以前由于沈陽(yáng)作為重工業(yè)城市，處于企業(yè)改制階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，對(duì)寫字樓需求小，到2000年底寫字樓存量?jī)H為43.7萬(wàn)平米。作為開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的寫字樓，2000年之前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響了2001-2002年的寫字樓供應(yīng)，這兩年寫字樓新增供應(yīng)較小。2002年由于整體經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，更多的企業(yè)進(jìn)入沈陽(yáng)投資，并且沈陽(yáng)自身的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，2003年后寫字樓供應(yīng)量開(kāi)始快速增長(zhǎng)，尤其是乙級(jí)寫字樓和商務(wù)公寓。圖4.2：沈陽(yáng)主要商圈寫字樓比例圖4.3：沈陽(yáng)主要商圈寫字樓供應(yīng)趨勢(shì)4.0寫字樓市場(chǎng)從寫字樓供應(yīng)

4、類型看，三大商圈中甲級(jí)寫字樓占比為24％，約41萬(wàn)平米，共9個(gè)，平均規(guī)模為4.6萬(wàn)平米；總體供應(yīng)量不大，而且項(xiàng)目單體體量小，有較大部分為單棟建筑，缺乏其他物業(yè)的有利支持，而且部分建設(shè)時(shí)間早，設(shè)計(jì)上具有缺陷。三大商圈中乙級(jí)寫字樓約77.3萬(wàn)平米，占比約43％。其中，2000年以前的寫字樓為33.1萬(wàn)平米，占乙級(jí)寫字樓的42.8％，這部分寫字樓較大部分由于維護(hù)差，建設(shè)較早，設(shè)備設(shè)施配置落后且老化，品質(zhì)不高。在所有辦公物業(yè)中，商務(wù)公寓供應(yīng)約56.2萬(wàn)平米，占比高達(dá)32％，比例較高。其中有較大部分早期設(shè)計(jì)為居住功能，根據(jù)市場(chǎng)的選擇，轉(zhuǎn)變成為以辦公為主的商務(wù)樓，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，很難滿足發(fā)展壯大公司的需求

5、。4.1.3產(chǎn)品特征圖4.4：沈陽(yáng)主要商圈各類寫字樓比例4.0寫字樓市場(chǎng)從硬件水平和客戶品質(zhì)綜合來(lái)看，目前沈陽(yáng)最好的寫字樓是城市廣場(chǎng)、華新國(guó)際和總統(tǒng)大廈，這些優(yōu)質(zhì)寫字樓商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相對(duì)而言，北站區(qū)域目前較好的方圓大廈吸引的主要是國(guó)內(nèi)企業(yè)客戶，外資比例小。目前這些最優(yōu)質(zhì)的寫字樓依然存在以下問(wèn)題：城市廣場(chǎng)：電梯位置不明顯，大堂不氣派，候梯時(shí)間長(zhǎng)，內(nèi)部和外部裝修檔次不高；華新國(guó)際大廈：遠(yuǎn)離市中心區(qū)域，停車位配備不足，內(nèi)部設(shè)施陳舊老化，部分單元出售；總統(tǒng)大廈：外立面造型優(yōu)美、華麗；但電梯數(shù)量和停車位少，監(jiān)控探頭數(shù)量不足；方圓大廈：過(guò)于追求獨(dú)特的造型，不符合甲級(jí)寫字樓所要求的莊

6、重感，而且也造成使用率低；由于目前寫字樓普遍品質(zhì)不高，有少數(shù)實(shí)力雄厚的企業(yè)選擇在酒店內(nèi)辦公，如喜來(lái)登酒店、商貿(mào)酒店、遼寧賓館等星級(jí)酒店，租戶既可享有酒店高檔次的形象，又能享有優(yōu)良的服務(wù)。由于目前最優(yōu)質(zhì)的寫字樓品質(zhì)與北京、上海等比存在較大差距，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，難以滿足日益發(fā)展的市場(chǎng)需求。吸引開(kāi)發(fā)商推出品質(zhì)更高的寫字樓，如北方傳媒大廈，更生態(tài)的玻璃幕墻系統(tǒng)、3.5米/秒的快速電梯、大廈內(nèi)的挑空花園等。相比而言，北京部分乙級(jí)寫字樓已推出室內(nèi)挑空花園，甲級(jí)寫字樓更是在此基礎(chǔ)上設(shè)置高挑空大堂、更生態(tài)的空調(diào)系統(tǒng)、更靈活的網(wǎng)絡(luò)地板等，物業(yè)管理均為國(guó)際知名公司。一般優(yōu)質(zhì)寫字樓僅是在平面布局、電梯配置以及公共空間的

7、裝修上等區(qū)別于住宅，但仍然存在有較多的缺陷；如寫字樓層高僅有3.3米、電梯數(shù)量不足且梯速慢、空調(diào)系統(tǒng)落后、不重視物業(yè)管理服務(wù)、散賣等。而占近年供應(yīng)主要部分的商住公寓，由于設(shè)計(jì)之初較多是以居住公寓的使用功能設(shè)計(jì)，作為辦公物業(yè)，存在較多缺陷。例如居住和辦公人群的沖突、不利于連通的單元分割、缺乏靈活性的室內(nèi)布線、不夠開(kāi)放的門禁、較慢的梯速等；整體而言，沈陽(yáng)的各種檔次的寫字樓存在較大的缺陷，具有較大的提升