亳州項目提報 (nxpowerlite)

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1、安徽亳州藥都大廈前期定位報告第一章城市概況第二章房地產(chǎn)市場分析第三章項目地塊概況及周邊環(huán)境分析第四章項目產(chǎn)品定位第五章項目附加值建議第六章項目營銷價格建議目錄一、城市基礎(chǔ)環(huán)境第一章城市概況地理位置亳州位于安徽西北部，蘇、魯、豫、皖四省結(jié)合部，黃淮平原腹地，地勢平坦開闊，自然風(fēng)光秀麗。境內(nèi)河流均屬淮河水系，渦河貫穿中部，向東南流入淮河。交通狀況亳州交通便捷，北倚歐亞大陸橋，距商丘機場60公里，阜陽機場120公里；京九鐵路、徐阜鐵路，311、105國道，0908國防公路、202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路

2、從境內(nèi)穿叉而過；渦河航運可直通上海、杭州。行政區(qū)劃與人口亳州市下轄渦陽、蒙城、利辛和譙城三縣一區(qū)，國土面積8374平方公里，人口525萬，市區(qū)人口30萬。二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境2008年實現(xiàn)生產(chǎn)總值增長12%左右，連續(xù)3年保持兩位數(shù)增長。工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達64.4%。規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)量顯著增加，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到288家，比年初增加85家。亳州GDP與人均生產(chǎn)總值分析亳州支柱產(chǎn)業(yè)——中藥材力推產(chǎn)業(yè)化擬打造百億規(guī)模產(chǎn)業(yè)1、2008年國際（亳州）藥博會上簽約項目投資額達到了30億元人民幣。2、2007年全市中藥材種植面積

3、70萬畝，占中國中藥材種植面積的10%，GAP種植基地15萬畝。3、據(jù)了解，現(xiàn)在亳州整個城市的中藥飲片加工、中成藥制造已經(jīng)初具規(guī)模。42家藥品生產(chǎn)企業(yè)有38家通過GMP認證。2007年，全市中藥飲片產(chǎn)量16萬噸，提取物產(chǎn)量5500噸；產(chǎn)值超億元的中藥企業(yè)11家，規(guī)模以上藥業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值19.55億元，年產(chǎn)中藥飲片近20萬噸，約占全國總產(chǎn)量1/4。小結(jié)：隨著亳州人均收入的不斷增加，人均消費水平也得到不斷的提高。全年社會消費品零售總額增長22%，比上年同期加快5.9個百分點。小結(jié)：受國內(nèi)外經(jīng)濟大環(huán)境的影響，各類產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑跡象；

4、但是亳州以種植中藥材產(chǎn)業(yè)為主，受全球經(jīng)濟影響較小，城市經(jīng)濟呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。第二章房地產(chǎn)市場分析一、宏觀市場分析小結(jié)：亳州投資增長后勁不足第一是土地的制約、第二是資金的制約、第三是存在重點項目儲備不足，重點項目的超前性、指導(dǎo)性、連續(xù)性較弱。08-09年亳州土地成交一覽表亳州市城區(qū)商業(yè)用地級別基準地價表土地級別一二三四五六基準地價（元/m2）20501420980740580450換算價格（萬元/畝）136.6794.6765.3349.3338.6730.00變幅（元/m2）2400-17001780-11401200-

5、780890-600700-480540-360容積率2.01.81.61.41.21.0亳州市城區(qū)住宅用地級別基準地價表土地級別一二三四五基準地價（元/m2）860690560450370換算價格（萬元/畝）57.3346.0037.3330.0024.67變幅（元/m2）1100-750830-580660-480540-380440-300容積率1.71.51.31.11.0本案處于商業(yè)二類地段本項目由于時間長久，財務(wù)成本大，但單從土地價來看，加上財務(wù)成本比一類地段商業(yè)仍具有一定優(yōu)勢從政府數(shù)據(jù)表中可以看到，08年在全

6、國各個城市滯銷現(xiàn)象嚴重的情況下，亳州并沒有出現(xiàn)成交面積下滑情況，相比之07年，還有一定程度的上升，說明亳州的房價并沒有多少泡沫在里面。2008年亳州商品房銷量穩(wěn)步增長銷售價格分析類型年份住宅均價元/㎡商鋪均價元/㎡2003年83018002004年100020502005年6月128033002006年3月142033502007年270030002008年2600-28005200二、微觀個案分析體量售價銷售策略時代廣場（07年交付）——商鋪127-280㎡，均價3600元/㎡一次性付款9.8折銷售率80%，入住率不足1

7、0%新東方國際購物中心4萬㎡定金：15㎡以下2萬、15㎡以上10萬開盤優(yōu)惠：1萬開發(fā)商自持40%物業(yè)（地下1F和地上1F）8000方大型超市、全國連鎖家電賣場入駐黃金廣場2.6萬㎡主題商業(yè)9258㎡均價：5300元/㎡1F：7000元/㎡，層高4.6米2F：3500元/㎡，層高4.2米年回報1.7%—3.9%一次性付款9.8折萬福大市場（06年交付）23萬㎡沿街1F商鋪：4000-10000元/㎡，均價6000元/㎡；2F：均價4500元/㎡3F：均價3000元/㎡7千元起首付3萬元起擁有商鋪2年免租、0租金進駐瑞麗時尚購

8、物廣場（06年中旬開業(yè)）3萬㎡1F：9800元/㎡3F：7800元/㎡4F：5800元/㎡投資方式：產(chǎn)權(quán)式商鋪商鋪托管滿六年時，按所投資房款數(shù)額一次性支付同期托管收益（即六年期托管收益率為100%，年投資收益約16.67%）新都國際（會所招商）2600㎡租金：最低30萬/年整體出租，要求會所功能。無其它