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《2007_天啟開啟雅戈爾杭州留下項目前期策略提報191129015_(nxpowerlite)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、靈隱不隱，溪湖傳承----雅戈爾留下項目前期策略提報----天啟&開啟機(jī)構(gòu)二00七年十二月[壹]策略前思考。異地拓展，高調(diào)進(jìn)入，今天所論已非單純項目小項目，大企業(yè)，雅戈爾上市公司的背景更要求我們超越單純項目在“宏觀不明”的前提下，為項目設(shè)計安全性與靈活性兼顧的方案定位是戰(zhàn)術(shù)，占位是策略如何將高價拿地帶來的強(qiáng)關(guān)注，通過項目運作，轉(zhuǎn)化為大口碑使雅戈爾成為破局綠城的杭城“品牌新貴”是我們所深刻關(guān)注的傳統(tǒng)養(yǎng)成的[跟風(fēng)趨勢]。文化沉淀的[表皮主義]。西湖帶來的[資源情結(jié)]。三大城市特征品牌挑戰(zhàn)–如何破局綠城的強(qiáng)勢品牌壓力？文化挑戰(zhàn)–如何破局杭州固執(zhí)的地域文化？資源挑戰(zhàn)–板塊亞地段如何擺脫資源
2、缺陷？三大城市特征帶來的三大項目挑戰(zhàn)。西湖不是簡單的“城市核”，而是真正的“杭州心”，揮之不去的資源情結(jié)控制著城市與地產(chǎn)。一個明顯的例證就是，杭州公寓與別墅，并沒有真正拉開價差,在“產(chǎn)品類型”背后，資源成了終極要素[城市特征]一西湖帶來的“資源情結(jié)”。二文化沉淀的“表皮主義”優(yōu)越，杭州人與生俱來的性格；不顯，山水暈染的氣質(zhì)在不顯與優(yōu)越的矛盾之間，通過無語的外在（在建筑是為立面）完成了張揚(yáng)杭州表現(xiàn)出強(qiáng)烈的“第一眼豪宅”傾向。于是立面、景觀成了關(guān)鍵要素。三傳統(tǒng)養(yǎng)成的“跟風(fēng)趨勢”。俗話說杭兒風(fēng)，杭城跟風(fēng)趨勢明顯。從大平層到精裝風(fēng)，一夜之間成為趨勢，這座城市沒有長時間的個性，只有短時期的流
3、行，因此，產(chǎn)品創(chuàng)新并不能成為核心競爭力只有立足于價值系統(tǒng)，并結(jié)合動態(tài)營銷，占位品牌才能長治久安[項目挑戰(zhàn)]一挑戰(zhàn)/品牌挑戰(zhàn)-如何破局綠城的強(qiáng)勢品牌壓力。雅戈爾兩次高價拿地，在業(yè)界已引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注是“市場新進(jìn)”，還是“實力新貴”，要求超越單純項目視角，以品牌為目標(biāo)指向?qū)⒏叱杀緣毫D(zhuǎn)變?yōu)楦吒郊又禉C(jī)遇，破局綠城二挑戰(zhàn)/文化挑戰(zhàn)–如何破局杭州固執(zhí)的地域文化。品牌、資源、景觀、立面，外在元素主導(dǎo)了置業(yè)選擇，杭州表現(xiàn)出強(qiáng)烈的“第一眼豪宅”價值傾向遷就？引領(lǐng)？顛覆？是個大選擇三挑戰(zhàn)/資源挑戰(zhàn)–亞地段如何擺脫資源缺陷。與商學(xué)院地塊相似，本案也屬于大板塊中的亞地段，高地價+低資源的矛盾在“資源情結(jié)”強(qiáng)
4、烈的杭州市場，需要新的價值創(chuàng)新可行性探討背景研讀與。[貳]面臨怎樣的開發(fā)課題。在什么時間點上。我們在一座怎樣的城市。一讀城。新老角力，非西湖單極化發(fā)展的城市變局。[城市]四水歸一，杭州的長三角核心化沖動西湖的非杭州打造錢塘江時代的國際步伐運河歷史的文化復(fù)興解決因跨海大橋修建/產(chǎn)業(yè)升級不利/上海輻射增強(qiáng)帶來的杭州被邊緣化隱患現(xiàn)代城市的擴(kuò)展需要中心，西湖時代應(yīng)運而生。涵蓋主城區(qū)和城西。土地資源緊缺，是城市房產(chǎn)價格的定義者，有機(jī)會就該進(jìn)入，利用舊城改造的機(jī)遇，利用產(chǎn)品力突破，創(chuàng)造奇跡新時代需要新的城市擴(kuò)展和形象，西湖時代已不能滿足需要，因此提出城市東擴(kuò)，迎來錢塘江時代，含錢江新城、濱江新
5、區(qū)和蕭山運河的淵源歷史是城市開發(fā)的短板，不可能被忽視，因此運河時代的開啟是城市深化發(fā)展、重視歷史文化和城市精神文化營造和沿承的重要一環(huán)。西溪-之江生態(tài)豪宅聚焦經(jīng)營生態(tài)，生態(tài)旅游，經(jīng)營文化，形成對接省會城市的省會化置業(yè)基地[多元化城市板塊價值辨析]=〉濱江新城：形象提升/高端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的跨江板塊供需結(jié)構(gòu)性失衡，腹地性發(fā)展面臨杭州本地人價值認(rèn)可問題=〉下沙新城：外來開發(fā)商散點開發(fā)帶動的多元化人口副城人口混雜，帶來后續(xù)板塊增值的障礙=〉拱別板塊：運河文明復(fù)興帶動的本土杭州人聚集板塊區(qū)域?qū)傩赞D(zhuǎn)變帶來的價格對接朱城的機(jī)遇=〉西溪-之江板塊：生態(tài)資源帶動的省級化高端板塊對接省會的城市地位，存在門
6、檻降低的別墅化機(jī)遇=〉西湖板塊：非杭州化的國際化對接城市板塊土地絕供，產(chǎn)品創(chuàng)新可以創(chuàng)造銷售神話[空間]三面云山一面湖，向東的必然，向西的趨勢三面云山一面湖的地形限制，加之上海的經(jīng)濟(jì)級引力，城市向東成了杭州的必然。但資源至上的杭州人，在西湖絕供的背景下，尋找生活能夠皈依的領(lǐng)地，政府西溪濕地的開發(fā)適逢其時，加之文教區(qū)傳統(tǒng)的人文的延續(xù),使得西溪開始成為高尚生活的趨勢西湖單極變資源多核西湖錢江（城市向東）大江、國際性、時代感、產(chǎn)業(yè)支撐西溪（生活向西）濕地、杭州文脈、人文傳統(tǒng)、自然生態(tài)[趨勢一]價值對峙/錢江都會豪宅vs西溪自然大宅[趨勢二]高端客源分化浙江人/杭州情結(jié)（省會情結(jié)）=〉更多聚
7、焦于錢江沿岸杭州人/西湖情結(jié)（人文情結(jié)）=〉更對匯聚于西溪周邊項目客源構(gòu)成東方潤園60%浙江人/30%杭州人/10%其他西溪留莊70%杭州人/30%浙江人[客源]內(nèi)外爭地，杭州與非杭州人的居住分化與聚焦杭州已經(jīng)不是杭州人的杭州，在文化承襲、城市形象、資源占有、地緣歸屬等多個價值點的角力下，在城市人口結(jié)構(gòu)多元化的大背景下，板塊開始帶有階層的烙印，不同的階層開始選擇屬于他們的聚居所在本地客源外來客源老城區(qū)的外溢型、升級型客源本地的分巢型客源房改房、拆遷的剛性需求客源普通安
