天啟開啟雅戈爾杭州留下項目前期策略提報

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1、靈隱不隱，溪湖傳承----雅戈爾留下項目前期策略提報----天啟&開啟機構(gòu)二00七年十二月[異地拓展，高調(diào)進入，今天所論已非單純項目壹小項目，大企業(yè)，雅戈爾上市公司的背景]更要求我們超越單純項目策略前思考在“宏觀不明”的前提下，為項目設(shè)計安全性與靈活性兼顧的方案定位是戰(zhàn)術(shù)，占位是策略如何將高價拿地帶來的強關(guān)注，通過項目運作，轉(zhuǎn)化為大口碑。使雅戈爾成為破局綠城的杭城“品牌新貴”是我們所深刻關(guān)注的傳統(tǒng)養(yǎng)成的文化沉淀的西湖帶來的三大城市特征三大城市特征[[[跟風趨勢表皮主義資源情結(jié)]。。]。]三大城市特征帶來的三大項目挑戰(zhàn)。品牌挑戰(zhàn)–如何破局綠城的強勢品牌壓力？文

2、化挑戰(zhàn)–如何破局杭州固執(zhí)的地域文化？資源挑戰(zhàn)–板塊亞地段如何擺脫資源缺陷？[城市特征]一西湖帶來的“資源情結(jié)?！蔽骱皇呛唵蔚摹俺鞘泻恕保钦嬲摹昂贾菪摹?，揮之不去的資源情結(jié)控制著城市與地產(chǎn)。一個明顯的例證就是，杭州公寓與別墅，并沒有真正拉開價差,在“產(chǎn)品類型”背后，資源成了終極要素二文化沉淀的“表皮主義?！眱?yōu)越，杭州人與生俱來的性格；不顯，山水暈染的氣質(zhì)在不顯與優(yōu)越的矛盾之間，通過無語的外在（在建筑是為立面）完成了張揚杭州表現(xiàn)出強烈的“第一眼豪宅”傾向。于是立面、景觀成了關(guān)鍵要素三傳統(tǒng)養(yǎng)成的“跟風趨勢?！彼自捳f杭兒風，杭城跟風趨勢明顯。從大平層到精裝風

3、，一夜之間成為趨勢，這座城市沒有長時間的個性，只有短時期的流行，因此，產(chǎn)品創(chuàng)新并不能成為核心競爭力只有立足于價值系統(tǒng)，并結(jié)合動態(tài)營銷，占位品牌才能長治久安[項目挑戰(zhàn)]一挑戰(zhàn)/品牌挑戰(zhàn)-如何破局綠城的強勢品牌壓力。雅戈爾兩次高價拿地，在業(yè)界已引發(fā)強烈關(guān)注是“市場新進”，還是“實力新貴”，要求超越單純項目視角，以品牌為目標指向?qū)⒏叱杀緣毫D(zhuǎn)變?yōu)楦吒郊又禉C遇，破局綠城二挑戰(zhàn)/文化挑戰(zhàn)–如何破局杭州固執(zhí)的地域文化。品牌、資源、景觀、立面，外在元素主導(dǎo)了置業(yè)選擇，杭州表現(xiàn)出強烈的“第一眼豪宅”價值傾向遷就？引領(lǐng)？顛覆？是個大選擇三挑戰(zhàn)/資源挑戰(zhàn)–亞地段如何擺脫資源缺陷

4、。與商學(xué)院地塊相似，本案也屬于大板塊中的亞地段，高地價+低資源的矛盾在“資源情結(jié)”強烈的杭州市場，需要新的價值創(chuàng)新[貳我們在一座怎樣的城市在什么時間點上面臨怎樣的開發(fā)課題]背景研讀與可行性探討。。。。一一新老角力，非西湖單極化發(fā)展的城市變局。讀城讀城。[城市]四水歸一，杭州的長三角核心化沖動現(xiàn)代城市的擴展需要中心，西湖時代應(yīng)運而生。涵蓋主城區(qū)和西湖的非杭城西。土地資源緊缺，是城市房產(chǎn)價格的定義者，有機會就該州打造進入，利用舊城改造的機遇，利用產(chǎn)品力突破，創(chuàng)造奇跡新時代需要新的城市擴展和形象，西湖時代已不能滿足需要，錢塘江時代因此提出城市東擴，迎來錢塘江時代，

5、含錢江新城、濱江新區(qū)的國際步伐和蕭山運河的淵源歷史是城市開發(fā)的短板，不可能被忽視，因此運河運河歷史的時代的開啟是城市深化發(fā)展、重視歷史文化和城市精神文化營文化復(fù)興造和沿承的重要一環(huán)。西溪-之江生經(jīng)營生態(tài)，生態(tài)旅游，經(jīng)營文化，形成對接省會城市的省會化態(tài)豪宅聚焦置業(yè)基地解決因跨海大橋修建/產(chǎn)業(yè)升級不利/上海輻射增強帶來的杭州被邊緣化隱患[多元化城市板塊價值辨析]=〉濱江新城：形象提升/高端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的跨江板塊供需結(jié)構(gòu)性失衡，腹地性發(fā)展面臨杭州本地人價值認可問題=〉下沙新城：外來開發(fā)商散點開發(fā)帶動的多元化人口副城人口混雜，帶來后續(xù)板塊增值的障礙=〉拱別板塊：運河文明

6、復(fù)興帶動的本土杭州人聚集板塊區(qū)域?qū)傩赞D(zhuǎn)變帶來的價格對接朱城的機遇=〉西溪-之江板塊：生態(tài)資源帶動的省級化高端板塊對接省會的城市地位，存在門檻降低的別墅化機遇=〉西湖板塊：非杭州化的國際化對接城市板塊土地絕供，產(chǎn)品創(chuàng)新可以創(chuàng)造銷售神話[空間]三面云山一面湖，向東的必然，向西的趨勢三面云山一面湖的地形限制，加之上海的經(jīng)濟級引力，城市向東成了杭州的必然。但資源至上的杭州人，在西湖絕供的背景下，尋找生活能夠皈依的領(lǐng)地，政府西溪濕地的開發(fā)適逢其時，加之文教區(qū)傳統(tǒng)的人文的延續(xù),使得西溪開始成為高尚生活的趨勢西湖單極變資源多核西湖錢江（城市向東）西溪（生活向西）大江、國際

7、性、時代感、產(chǎn)業(yè)支撐濕地、杭州文脈、人文傳統(tǒng)、自然生態(tài)[趨勢一]價值對峙/錢江都會豪宅vs西溪自然大宅[趨勢二]高端客源分化浙江人/杭州情結(jié)（省會情結(jié)）=〉更多聚焦于錢江沿岸杭州人/西湖情結(jié)（人文情結(jié)）=〉更對匯聚于西溪周邊項目客源構(gòu)成東方潤園60%浙江人/30%杭州人/10%其他西溪留莊70%杭州人/30%浙江人[客源]內(nèi)外爭地，杭州與非杭州人的居住分化與聚焦杭州已經(jīng)不是杭州人的杭州，在文化承襲、城市形象、資源占有、地緣歸屬等多個價值點的角力下，在城市人口結(jié)構(gòu)多元化的大背景下，板塊開始帶有階層的烙印，不同的階層開始選擇屬于他們的聚居所在客源類型主流取向老城

8、區(qū)的外溢型、升級型客源濱江本地客源本地的分巢型客源拱