天啟 amp;開啟：雅戈?duì)柫粝马?xiàng)目前期策略提報(bào)

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1、天啟&開啟：雅戈?duì)柫粝马?xiàng)目前期策略提報(bào)靈隱不隱，溪湖傳承----雅戈?duì)柫粝马?xiàng)目前期策略提報(bào)----天啟&開啟機(jī)構(gòu)二00七年十二月[壹]策略前思考。異地拓展，高調(diào)進(jìn)入，今天所論已非單純項(xiàng)目小項(xiàng)目，大企業(yè)，雅戈?duì)柹鲜泄镜谋尘案笪覀兂絾渭冺?xiàng)目在“宏觀不明”的前提下，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)安全性與靈活性兼顧的方案定位是戰(zhàn)術(shù)，占位是策略如何將高價(jià)拿地帶來的強(qiáng)關(guān)注，通過項(xiàng)目運(yùn)作，轉(zhuǎn)化為大口碑使雅戈?duì)柍蔀槠凭志G城的杭城“品牌新貴”是我們所深刻關(guān)注的傳統(tǒng)養(yǎng)成的[跟風(fēng)趨勢(shì)]。文化沉淀的[表皮主義]。西湖帶來的[資源情結(jié)]

2、。三大城市特征品牌挑戰(zhàn)–如何破局綠城的強(qiáng)勢(shì)品牌壓力？文化挑戰(zhàn)–如何破局杭州固執(zhí)的地域文化？資源挑戰(zhàn)–板塊亞地段如何擺脫資源缺陷？三大城市特征帶來的三大項(xiàng)目挑戰(zhàn)。西湖不是簡(jiǎn)單的“城市核”，而是真正的“杭州心”，揮之不去的資源情結(jié)控制著城市與地產(chǎn)。一個(gè)明顯的例證就是，杭州公寓與別墅，并沒有真正拉開價(jià)差,在“產(chǎn)品類型”背后，資源成了終極要素[城市特征]一西湖帶來的“資源情結(jié)”。二文化沉淀的“表皮主義”優(yōu)越，杭州人與生俱來的性格；不顯，山水暈染的氣質(zhì)在不顯與優(yōu)越的矛盾之間，通過無語(yǔ)的外在（在建筑是為立面）完成了張揚(yáng)杭州表現(xiàn)

3、出強(qiáng)烈的“第一眼豪宅”傾向。于是立面、景觀成了關(guān)鍵要素。三傳統(tǒng)養(yǎng)成的“跟風(fēng)趨勢(shì)”。俗話說杭兒風(fēng)，杭城跟風(fēng)趨勢(shì)明顯。從大平層到精裝風(fēng)，一夜之間成為趨勢(shì)，這座城市沒有長(zhǎng)時(shí)間的個(gè)性，只有短時(shí)期的流行，因此，產(chǎn)品創(chuàng)新并不能成為核心競(jìng)爭(zhēng)力只有立足于價(jià)值系統(tǒng)，并結(jié)合動(dòng)態(tài)營(yíng)銷，占位品牌才能長(zhǎng)治久安[項(xiàng)目挑戰(zhàn)]一挑戰(zhàn)/品牌挑戰(zhàn)-如何破局綠城的強(qiáng)勢(shì)品牌壓力。雅戈?duì)杻纱胃邇r(jià)拿地，在業(yè)界已引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注是“市場(chǎng)新進(jìn)”，還是“實(shí)力新貴”，要求超越單純項(xiàng)目視角，以品牌為目標(biāo)指向?qū)⒏叱杀緣毫D(zhuǎn)變?yōu)楦吒郊又禉C(jī)遇，破局綠城二挑戰(zhàn)/文化挑戰(zhàn)–如何破局

4、杭州固執(zhí)的地域文化。品牌、資源、景觀、立面，外在元素主導(dǎo)了置業(yè)選擇，杭州表現(xiàn)出強(qiáng)烈的“第一眼豪宅”價(jià)值傾向遷就？引領(lǐng)？顛覆？是個(gè)大選擇三挑戰(zhàn)/資源挑戰(zhàn)–亞地段如何擺脫資源缺陷。與商學(xué)院地塊相似，本案也屬于大板塊中的亞地段，高地價(jià)+低資源的矛盾在“資源情結(jié)”強(qiáng)烈的杭州市場(chǎng)，需要新的價(jià)值創(chuàng)新可行性探討背景研讀與。[貳]面臨怎樣的開發(fā)課題。在什么時(shí)間點(diǎn)上。我們?cè)谝蛔鯓拥某鞘小Ｒ蛔x城。新老角力，非西湖單極化發(fā)展的城市變局。[城市]四水歸一，杭州的長(zhǎng)三角核心化沖動(dòng)西湖的非杭州打造錢塘江時(shí)代的國(guó)際步伐運(yùn)河歷史的文化復(fù)興解決因

5、跨海大橋修建/產(chǎn)業(yè)升級(jí)不利/上海輻射增強(qiáng)帶來的杭州被邊緣化隱患現(xiàn)代城市的擴(kuò)展需要中心，西湖時(shí)代應(yīng)運(yùn)而生。涵蓋主城區(qū)和城西。土地資源緊缺，是城市房產(chǎn)價(jià)格的定義者，有機(jī)會(huì)就該進(jìn)入，利用舊城改造的機(jī)遇，利用產(chǎn)品力突破，創(chuàng)造奇跡新時(shí)代需要新的城市擴(kuò)展和形象，西湖時(shí)代已不能滿足需要，因此提出城市東擴(kuò)，迎來錢塘江時(shí)代，含錢江新城、濱江新區(qū)和蕭山運(yùn)河的淵源歷史是城市開發(fā)的短板，不可能被忽視，因此運(yùn)河時(shí)代的開啟是城市深化發(fā)展、重視歷史文化和城市精神文化營(yíng)造和沿承的重要一環(huán)。西溪-之江生態(tài)豪宅聚焦經(jīng)營(yíng)生態(tài)，生態(tài)旅游，經(jīng)營(yíng)文化，形成對(duì)

6、接省會(huì)城市的省會(huì)化置業(yè)基地[多元化城市板塊價(jià)值辨析]=〉濱江新城：形象提升/高端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的跨江板塊供需結(jié)構(gòu)性失衡，腹地性發(fā)展面臨杭州本地人價(jià)值認(rèn)可問題=〉下沙新城：外來開發(fā)商散點(diǎn)開發(fā)帶動(dòng)的多元化人口副城人口混雜，帶來后續(xù)板塊增值的障礙=〉拱別板塊：運(yùn)河文明復(fù)興帶動(dòng)的本土杭州人聚集板塊區(qū)域?qū)傩赞D(zhuǎn)變帶來的價(jià)格對(duì)接朱城的機(jī)遇=〉西溪-之江板塊：生態(tài)資源帶動(dòng)的省級(jí)化高端板塊對(duì)接省會(huì)的城市地位，存在門檻降低的別墅化機(jī)遇=〉西湖板塊：非杭州化的國(guó)際化對(duì)接城市板塊土地絕供，產(chǎn)品創(chuàng)新可以創(chuàng)造銷售神話[空間]三面云山一面湖，向東的必

7、然，向西的趨勢(shì)三面云山一面湖的地形限制，加之上海的經(jīng)濟(jì)級(jí)引力，城市向東成了杭州的必然。但資源至上的杭州人，在西湖絕供的背景下，尋找生活能夠皈依的領(lǐng)地，政府西溪濕地的開發(fā)適逢其時(shí)，加之文教區(qū)傳統(tǒng)的人文的延續(xù),使得西溪開始成為高尚生活的趨勢(shì)西湖單極變資源多核西湖錢江（城市向東）大江、國(guó)際性、時(shí)代感、產(chǎn)業(yè)支撐西溪（生活向西）濕地、杭州文脈、人文傳統(tǒng)、自然生態(tài)[趨勢(shì)一]價(jià)值對(duì)峙/錢江都會(huì)豪宅vs西溪自然大宅[趨勢(shì)二]高端客源分化浙江人/杭州情結(jié)（省會(huì)情結(jié)）=〉更多聚焦于錢江沿岸杭州人/西湖情結(jié)（人文情結(jié)）=〉更對(duì)匯聚于西溪

8、周邊70%杭州人/30%浙江人西溪留莊60%浙江人/30%杭州人/10%其他東方潤(rùn)園客源構(gòu)成項(xiàng)目[客源]內(nèi)外爭(zhēng)地，杭州與非杭州人的居住分化與聚焦杭州已經(jīng)不是杭州人的杭州，在文化承襲、城市形象、資源占有、地緣歸屬等多個(gè)價(jià)值點(diǎn)的角力下，在城市人口結(jié)構(gòu)多元化的大背景下，板塊開始帶有階層的烙印，不同的階層開始選擇屬于他們的聚居所在本地客源外來客源老城區(qū)的外溢型、升級(jí)