中原：東莞中信商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告

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1、中原：東莞中信商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告?cg35地產(chǎn)資料大全世界上不是缺少美，而是缺少發(fā)現(xiàn)美的眼晴！一一羅丹項(xiàng)目特征單身公單身公一房一住宅棟單身公寓合主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)寓[51.6寓[41.4廳[63.4比例數(shù)[34nf]計(jì)層數(shù)m2]m2]m2]總用地:40809.3nVA棟3-1116*94*918026.7%容積率：1.79219*8+1B棟4-11[12]10*8+524736.65%總建筑面積:89887.1打0住宅:40571.6nf19*8+1C棟4T1[12]10*8+524736.65%0商業(yè):33711m2144363241

2、70674建筑密度:55?33121.36%5?34%48?07%25?23%綠地率:34?116%74?77%25?23%六大特征：小規(guī)模、小戶型、低樓層、低容積率、法式立面、臨四環(huán)（有噪音召示性強(qiáng)）.cg35地產(chǎn)資料大全片區(qū)特征CBD會(huì)展文體交通樞紐會(huì)展中心站企業(yè)中心人社區(qū)六大中心國(guó)際花園城市中心的中心、商務(wù)人-上往來(lái)中心、先進(jìn)文化的中心、現(xiàn)代生活方式中心、睿智高薪人群聚集中心、理想的居住中心.cg35地產(chǎn)資料大全思考項(xiàng)目特征片區(qū)特征1?小規(guī)模1?國(guó)際花園城市屮心的屮心2.小戶型2.商務(wù)人士往來(lái)中心3.低樓層3.先進(jìn)文化的中心

3、4.低容積率4.現(xiàn)代生活方式中心5.法式立面5.睿智高薪人群聚集中心6.臨四環(huán)6.理想的居住中心路邊的小項(xiàng)目中心區(qū)的好項(xiàng)目目前東莞小戶市場(chǎng)的兩個(gè)方向選擇哪個(gè)方向？??產(chǎn)權(quán)式酒店路線??投資居住型小戶.cg35地產(chǎn)資料大全1產(chǎn)權(quán)式酒店路線市場(chǎng)分析.cg35地產(chǎn)資料大全產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)「'分時(shí)商務(wù)或度假+房產(chǎn)投資”客房分別岀售不符合東莞人的投資特點(diǎn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，不得自行出租重要特征一般擁有70年產(chǎn)權(quán)。不確定性大,投資者每年獲取一定的返租，受酒店公司管一般提供投資回報(bào)6-7%；理水平和酒店行業(yè)影響大并享受年度利潤(rùn)分紅15—20年后獲得產(chǎn)權(quán)。.c

4、g35地產(chǎn)資料大全東莞產(chǎn)權(quán)式酒店分析酒店項(xiàng)目酒店建房間房間面積租金水平回報(bào)率銷售價(jià)格其他名稱面數(shù)國(guó)泰47-64m2,4200元/23萬(wàn)/套，一次性付純正的產(chǎn)權(quán)1.3萬(wàn)250公寓集中于50nf月（包早9.13%款，返租10年，1750公寓酒店、nV間酒店左右晚餐）元/月帶廚房普通的酒店盈鋒42-76m2,1-3年8.87%；4500元/nf,—次性付140客房，不帶商務(wù)4一6年9.80%；0nf集中于52—700280元/天款，余款50%分三個(gè)間廚房，入住酒店56m27-9年10.27%月攤還。9年返租率較高世博48間200打普通的酒

5、店1.15萬(wàn)180商務(wù)左右的寫(xiě)字268元/天10%整層發(fā)售，15年返租客房，不帶耐間酒店樓間隔而成廚房1）使用率低（60%）2）年入住率55%左右，入住率一般；3）租金水平較高，但銷售情況較差；本項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒丿占不合適?cg35地產(chǎn)資料大全1投資居住型小戶市場(chǎng)分析.cg35地產(chǎn)資料大全東莞小戶型發(fā)展歷程1000078000代表樓盤:博客公寓尚書(shū)65006000苑香繽花樣年化曼哈4000頓350033003000代表樓盤:米蘭雅居未來(lái)2000世界代表樓盤:麗陽(yáng)時(shí)代003年04年05年06年07年代表樓盤：屮信新天地新世

6、紀(jì)河畔廣場(chǎng)元美廣場(chǎng)??03年：起步，社區(qū)中少量小房型和單體小戶為主，價(jià)格也不高??04年：麗陽(yáng)時(shí)代開(kāi)啟了東莞小戶時(shí)代,但速度不理想,1200套銷售時(shí)間12月？?05年：平淡無(wú)奇（除未來(lái)世界外）？?06年：供應(yīng)量由歷年的20萬(wàn)猛增到40萬(wàn)，價(jià)格翻番，速度加快，2月500套.cg35地產(chǎn)資料大全05-06年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化2006年商品房需求變化情況300286.3960%06年住宅消化量同251.8925050%20&65比增長(zhǎng)43.01%176.1320040%15030%10020%34.506年80m2以下的小32.52

7、5010%37.26%43.01%6.09%00%戶型消化量同比增長(zhǎng)商品房住宅非住宅商品房3.6個(gè)百分點(diǎn)2005年2006年增幅2006年購(gòu)買戶型面積47.68%60%38.09%40%21.70%22.92%道20.53%17.28%18.24%13.54%速20%快價(jià)了、0%上量80平方米以下80-120平方米120-160平方米160平方米走、型度05年06年戶小.cg35地產(chǎn)資料大全東莞有什么樣的小戶型項(xiàng)目主力戶型與面積戶型亮點(diǎn)定位五星級(jí)酒店式曼哈頓時(shí)代一房90m2;公寓40-50m2無(wú)公寓未來(lái)世界二期一房50冊(cè)；三房65-

8、68研；四房95-145肝買一層送一層復(fù)式小戶型怡豐昌盛大廈一房33-38nf；兩房65-85itf；三房102itf無(wú)白領(lǐng)精英特區(qū)住宅：兩房67—80nf；三房98nf都市陽(yáng)光無(wú)陽(yáng)光新生代帶裝修公寓：一房36-50nf橫向、縱向送面