鎮(zhèn)江大港商業(yè)市場調(diào)研報告

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1、鎮(zhèn)江大港商業(yè)市場調(diào)研報告鎮(zhèn)江人港商業(yè)市場調(diào)研報告謹呈:29><>012商業(yè)格局目前鎮(zhèn)江商業(yè)格局正完成新一輪的由內(nèi)而外發(fā)展過程，隨著重點區(qū)域的相對成熟，遠郊區(qū)域也正慢慢體現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭；丁卯新區(qū)是近幾年鎮(zhèn)江市區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，其商業(yè)規(guī)劃屮主要以五大專業(yè)市場支撐，主要集中了家居建材、五金電器、燈飾燈具、食品批發(fā)、義烏小商品以及汽車配件等業(yè)態(tài)，雖然經(jīng)營業(yè)態(tài)相對單一，但形成了同一業(yè)態(tài)從低檔到高檔的需求梯度，成為鎮(zhèn)江的專業(yè)市場集群。而京口和潤州片區(qū)形成了鎮(zhèn)江主要購物中心，該片區(qū)商業(yè)以百貨商場、購物屮心、城市綜合體、一站式ShoppingMall等等形式為主，配合商務辦公設施，形成鎮(zhèn)江未來

2、的商務金融中心。丹徒和大港片區(qū)商業(yè)發(fā)展較緩慢，丹徒片區(qū)主要是未來居住集群區(qū)域，該片區(qū)主要以社區(qū)商業(yè)為主，配合少量購物中心項目。而人港片區(qū)商業(yè)項目相對IM乏，基本沒有任何大型商業(yè)項目，目前僅益華廣場進駐，該片區(qū)為鎮(zhèn)江工業(yè)密集區(qū)，未來具有很強的發(fā)展?jié)摿拖M需求。商業(yè)格局目前鎮(zhèn)江京口片區(qū)和潤州片區(qū)大部分商業(yè)項目基本落成，可出讓土地已經(jīng)不多，商業(yè)項目更加稀少。相反，丹徒片區(qū)和大港片區(qū)存量土地較多，商業(yè)項目稀少，具有強勁的發(fā)展?jié)摿?。當前，?zhèn)江新建的商業(yè)地產(chǎn)主要是以丁卯五大市場為首的專業(yè)市場、以萬達廣場為首城市綜合體項目、以大潤發(fā)為主的商業(yè)賣場等。而隨著未來濱水區(qū)規(guī)劃，特色商業(yè)街將是一大發(fā)展

3、趨勢。主要將集中于濱江沿線和輻射內(nèi)區(qū)域。目前除丹徒和大港之外，其他片區(qū)商業(yè)項目基本能滿足市民需求。但是對于特色餐飲、休閑娛樂一條街等形式的商業(yè)項目仍然具有較高需求，這也是未來鎮(zhèn)江商業(yè)發(fā)展的一個趨勢。商業(yè)格局各片區(qū)商業(yè)體量及數(shù)量占比分析片區(qū)數(shù)量京口片區(qū)14潤州片區(qū)17X6丁卯片區(qū)7丹徒片區(qū)3大港片區(qū)1從鎮(zhèn)江市內(nèi)各個片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量和體量的占比情況看來，鎮(zhèn)江商業(yè)主要集屮在潤州片區(qū)和京口片區(qū)，這兩個區(qū)域?qū)儆阪?zhèn)江城區(qū)中心位置，也是鎮(zhèn)江人口最密集地區(qū)。雖然大港片區(qū)是目前所有片區(qū)中商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量最少的片區(qū)，但就體量而言卻不是最低，特別是在近幾年新區(qū)規(guī)劃發(fā)展下，大港片區(qū)也將逐漸形成鎮(zhèn)江工業(yè)市場集群

4、，商業(yè)市場將逐步體現(xiàn)其區(qū)位的重要性和獨特性。片區(qū)體量(m2)京口片區(qū)792000000潤州片區(qū)1275945.49丁卯片區(qū)944858丹徒片區(qū)99394.9大港片區(qū)228121商業(yè)格局鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)定位分析鎮(zhèn)江目前的商業(yè)地產(chǎn)中各個商業(yè)項目的定位較為合理，以中低端至中高端消費層為主，占比達到72%。不過需要指出，在200008年或之前，鎮(zhèn)江基本上沒有屮高端消費場所(除了商業(yè)城)，主要是以中低消費層為主。由此也可以看出，隨著近幾年的發(fā)展，鎮(zhèn)江的商業(yè)氛圍較好，發(fā)展也相對較快，并且鎮(zhèn)江市民具有一定的消費需求，商業(yè)項目定位也由低端逐步向中高端發(fā)展。定位數(shù)量低端消費層<6中低消費層中端消費層中高

5、消費層11高端消費層2商業(yè)市場總結(jié)大港未來發(fā)展的商業(yè)定位是（鎮(zhèn)江）城市東西擴展重要的濱江軸線大港的商業(yè)綜合業(yè)態(tài)形成主體主要是依靠和結(jié)合文化、旅游產(chǎn)業(yè)為主大港現(xiàn)有的商業(yè)基礎落后，不能滿足大量人群追求新鮮業(yè)態(tài)及檔次的需求大港需要一個ShoppingMai1>城市綜合體、一站式購物中心（如萬達廣場、蘇寧廣場、八佰伴）等，加以糅合充滿文化特色的商業(yè)街或特色餐飲區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品表現(xiàn)大港商業(yè)體量整體不大，但銷售較快；在售項目中，以金港生活廣場與均豪新天地商業(yè)體量最大。在售項目中，只有金港生活廣場（規(guī)劃商業(yè)）與均豪新天地有較多商業(yè)，但前者大量未建，后者去化已接近8<>0%o御都花園、凱悅山莊、海德公

6、園的商業(yè)體量非常小，且都己經(jīng)基木售完。在售項目普遍商業(yè)所占比重不高，但去化較快。御都花園逸翠園二期海德公園金港牛活廣場鈞豪?新天地凱悅山莊旭輝?朗香郡在售項目整體而言，大港在售項目以整體銷售方式為主，或采用獨立銷售方式，大都5年返租，樓層差價在1000000——2000000元之間?？腿阂源蟾?、揚中、鎮(zhèn)江、丹陽客戶為主，投資與自營的比重都高。銷售方式：整體銷售為主，獨立銷售為輔銷售現(xiàn)狀：基本售完，售價750000元/平米商業(yè)比重：200%,1萬體量客群：大港、鎮(zhèn)江地區(qū)客群為主，外地投資客占200%銷售方式：主題式集中商業(yè)以獨立銷售為主銷售現(xiàn)狀：一層售完，售價850000,二層700

7、0000,三層＜6000000商業(yè)比重：300%,〈6萬體量客群：大港、鎮(zhèn)江客戶為主銷售方式：整體銷售銷售現(xiàn)狀：已基本售完商業(yè)比重：4%客群：大港、楊屮客戶占800%,鎮(zhèn)江客戶占100%,外地客戶占100%,以投資與自營為主金港生活廣場金港生活廣場均豪新天地均豪新天地御都花園御都花園物業(yè)名稱金港生活廣場項目地址鎮(zhèn)江新區(qū)通港路東側(cè)建筑面積5萬平米（商業(yè)1萬平米）物業(yè)形態(tài)集屮式商業(yè)銷售方式整體銷售為主目前價格750000元/平米歷史營銷動態(tài)及趨勢：目前已售完。金港生活廣場