當(dāng)涂正元香檳城項(xiàng)目定位及營銷推廣方案

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1、正元

2、香檳城項(xiàng)目定位及營銷推廣方案報(bào)告框架第四部分/目標(biāo)客群分析第五部分/項(xiàng)目定位第六部分/營銷推廣計(jì)劃第二部分/市場調(diào)查及分析第三部分/項(xiàng)目研究及分析第一部分/當(dāng)涂城市發(fā)展研究第一部分當(dāng)涂城市發(fā)展分析當(dāng)涂概況當(dāng)涂縣位于安徽省東部，當(dāng)涂縣區(qū)位條件較好，地處南京、馬鞍山蕪湖等城市群間，緊倚并隸屬于鋼城馬鞍山，距馬鞍山10公里。地處長三角城市群頂端，與江蘇江寧、高淳、溧水3縣(區(qū))接壤，與江蘇邊界線總長度為126.9公里，擁有長江岸線20公里，是安徽省重要的沿江、沿邊縣。當(dāng)涂縣城位于姑孰鎮(zhèn)。當(dāng)涂區(qū)位：毗鄰馬鞍山當(dāng)涂縣區(qū)位條件較好，地處南京、馬鞍山蕪湖等城市群間，交通十分便捷（至馬鞍山10公

3、里，至南京100余公里，至蕪湖60余公里），滬銅鐵路、皖贛鐵路、205國道、314省道及擬建中的沿江高速公路貫穿縣境，長江在當(dāng)涂境內(nèi)有19公里，其支流姑溪河、青山河常年通航。目前，從當(dāng)涂到馬鞍山10公里，至南京100余公里，至蕪湖60余公里，202路公交車30分鐘能達(dá)馬鞍山市區(qū)；同時(shí)，當(dāng)涂房價(jià)相對(duì)于馬鞍山便宜1000元左右每平米，從此意義而言，當(dāng)涂比市區(qū)更適合居住。此外兩地的城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)相似，馬鞍山朝南，當(dāng)涂朝北，具當(dāng)?shù)厝私榻B：馬與當(dāng)五六年將接軌。10公里10分鐘車程30分鐘車程60分鐘車程當(dāng)涂接軌蕪湖蕪湖規(guī)劃中的城市軌道交通中，一、三號(hào)線均在當(dāng)涂設(shè)立?？奎c(diǎn)，參照上海、杭州城市發(fā)展趨勢(shì)

4、，軌道的開通將極大拉升當(dāng)涂房價(jià)。站臺(tái)設(shè)計(jì):1號(hào)線（延長到當(dāng)涂馬鞍山）天門山站—大橋鎮(zhèn)站—四褐山站—開發(fā)區(qū)站—方特樂園站—園丁小區(qū)站—五一廣場站（換乘2號(hào)線）—小九華站—步行街站—奧體中心站—高教園區(qū)站—馬飲客運(yùn)站（換乘3號(hào)線）—高新開發(fā)區(qū)站—三山站—臨港開發(fā)區(qū)站（延長到繁昌銅陵.連接京福高鐵蕪湖站）3號(hào)線（延長到當(dāng)涂馬鞍山,連接馬鞍山地鐵）太白站—年陡站—萬春花園站—鳩江開發(fā)區(qū)站—行政中心站（換乘2號(hào)線）—鏡湖新城站—蕪湖古城站—南瑞新城站—馬飲客運(yùn)站（換乘2號(hào)線）—白馬山站—火龍港站（換乘寧安高鐵）—（延長至陶辛灣址）當(dāng)涂城市發(fā)展方向?戰(zhàn)略走向——開放帶動(dòng)、接軌鋼城當(dāng)涂縣地處

5、南京、蕪湖、馬鞍山城市群之間，是上海經(jīng)濟(jì)區(qū)、南京協(xié)作區(qū)和安徽“兩點(diǎn)一線”經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處的經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域。政府根據(jù)實(shí)際情況，將城市的發(fā)展方向基調(diào)定位往東往北發(fā)展。當(dāng)涂縣城與馬鞍山市區(qū)的擴(kuò)展在功能與空間布局上實(shí)現(xiàn)一體化，縣城發(fā)展用地北面與馬鞍山市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南區(qū)銜接，西面至長江，東面至江東大道，向南有姑溪河分割。目前，城市的北面為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東北面為行政中心及新興住宅區(qū)。同時(shí)，蕪湖規(guī)劃中的軌道將為本案提供房產(chǎn)增值的提升點(diǎn)找到依據(jù)。當(dāng)涂城市發(fā)展小結(jié)1、對(duì)外交通體系的不斷完善，加上政府對(duì)招商引資政策的加強(qiáng)，將吸引越來越多的外地投資進(jìn)入當(dāng)涂，從而拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高城市的整體經(jīng)濟(jì)水平，

6、加快當(dāng)涂城市化進(jìn)程，拉動(dòng)包括房產(chǎn)在內(nèi)的各種需求。2、政府的東北向發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)涂新城區(qū)的建設(shè)，也加強(qiáng)了人們對(duì)當(dāng)涂縣城東北區(qū)塊的認(rèn)可度。3、項(xiàng)目周邊規(guī)劃的大量宅地將對(duì)項(xiàng)目造成較大的潛在競爭壓力，但同時(shí)也說明了此區(qū)域?yàn)槿蘸蟮漠?dāng)涂縣城重要居住區(qū)。第二部分市場調(diào)查及分析當(dāng)涂住宅市場總量分析現(xiàn)狀?1996-2009年，從5家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到51家，從每年只有舊城區(qū)幾萬平方米的開發(fā)量到現(xiàn)今307萬平方米。?2008年，當(dāng)涂縣房地產(chǎn)市場達(dá)到了銷售額5.48億元，其中住宅房銷售額4.16億。?當(dāng)涂現(xiàn)有樓盤眾多，房源充足，基本維持在供大于求的狀態(tài)。代表性項(xiàng)目主要有襄河灣、襄城明珠、姑孰新城、江南名苑、金匯?

7、康郡、山鷹?香榭美地、翠湖林居、青蓮花園、水墨蘭庭、塞納?翡翠莊園、東城藍(lán)灣、東城水岸、九韻國際、山鷹景園等十幾個(gè)項(xiàng)目，市場存放量充足。分析?全縣總?cè)丝?0萬的城市人口規(guī)模。土地放量過快，商品房施工面積遠(yuǎn)大于商品房竣工面積，在未來兩年內(nèi)將有大量商品房存量，屆時(shí)商品房銷售將面臨急劇競爭。2008年6月底，當(dāng)涂縣國土局與當(dāng)涂縣政府來浙舉辦當(dāng)涂土地推薦會(huì)，預(yù)計(jì)擬推出8塊土地共1640.32畝。當(dāng)涂投資額分析?全縣房地產(chǎn)投資額自2006年開始，呈大幅增長的趨勢(shì)。從2006年到2008年，當(dāng)涂縣每年推地?cái)?shù)量都在增長，而且增長速度很快。市場供給分析?分析：從批準(zhǔn)預(yù)售面積與每年實(shí)際銷售面積、以及每年

8、存量分析，當(dāng)涂縣商品房銷售速度快，市場需求大，批準(zhǔn)預(yù)售面積2007年較2006年有一個(gè)較大的放量，反映了當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屢苍谶M(jìn)一步放量，總體上處在政府的控制之下，房產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，但仍有一定風(fēng)險(xiǎn)。市場均價(jià)分析?從統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)看來，2005年至2008年，商品房均價(jià)上漲趨勢(shì)還是比較明顯的；?在實(shí)際調(diào)查中，了解到2009年當(dāng)涂縣城城區(qū)（姑孰鎮(zhèn)）商品房均價(jià)處于3000元/平方米，上漲趨勢(shì)還是比較明顯，部分樓盤最高價(jià)達(dá)到3200元/平方米。在售、待售樓盤