江西南昌藍(lán)天郡項目全年推廣營銷計劃

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1、提綱一、市場表現(xiàn)二、營銷推廣計劃三、企業(yè)發(fā)展策略一、市場表現(xiàn)市場供求走勢總結(jié)項目動態(tài)競爭個案情況從上表可以看出，在供應(yīng)量保持平穩(wěn)情況下，下半年全市商品房成交量明顯萎縮；但房屋售價一路看漲。房價在今年7月達(dá)到頂峰，而成交量卻跌至谷底。從今年的成交情況來看，售價與成交量成反比，反應(yīng)出高價房源的去化速度相對較慢。市場表現(xiàn)--市場供求走勢市中心青云譜從上表中可以看出，與區(qū)域內(nèi)樓盤相比，藍(lán)天郡的價格明顯偏高，魏瑪峰尚因為低總價的優(yōu)勢，去化速度較快，區(qū)域內(nèi)其他樓盤處于尾房銷售，月成交量較少。本案與市中心個案相比價格處

2、于中上水平。調(diào)查顯示，該價位樓盤近期成交情況為20-35套/月左右。藍(lán)天郡至10月2日開盤后共成交房源50套左右，去化速度在市中心樓盤中算較快速度。市場表現(xiàn)--競爭個案情況○萬達(dá)星城推出時間：9月20日推出房源：2棟高層小戶型，共440套房源，主力面積：48-80平方米，銷售均價：4500元/平方米；優(yōu)惠政策：開盤當(dāng)天可享受5000抵20000同時一次性付款98折。銷售情況：當(dāng)天銷售97%房源，剩余房源為小復(fù)式。小結(jié)：成熟社區(qū)、品牌優(yōu)勢、低價。市場表現(xiàn)—項目動態(tài)市場表現(xiàn)—項目動態(tài)○水榭尚都推出時間：9月2

3、8日推出房源：2棟小高層（7#、8#）共192套，主力戶型：122平方米的三房（贈送23.8平米）128套，89平方米的二房（贈送17.6平米）64套銷售均價：4300元-5000元/平方米優(yōu)惠政策：持VIP卡開盤當(dāng)天可享受89折，實際成交價格在3900元—4500元/平方米銷售情況：當(dāng)天成交房源170套。小結(jié)：低價、高產(chǎn)品附加值。市場表現(xiàn)—項目動態(tài)○水岸觀邸推出時間：10月11日推出房源：共400余套房源，主力戶型：90-120㎡兩房、三房，銷售均價：4600元/平方米銷售情況：開盤當(dāng)天所有房源基本售罄

4、。關(guān)鍵詞：地段、低價、周邊龐大客群。市場表現(xiàn)—項目動態(tài)○香溢花城推出時間：9月26日推出房源：三區(qū)17號和26號樓花園洋房共60套。主力戶型：135-169㎡退臺式戶型。銷售均價：8100元/平方米優(yōu)惠政策：開盤三天內(nèi)定房享受98折優(yōu)惠，銷售情況：當(dāng)天到場客戶30組，成交15套左右。關(guān)鍵詞：湖景、稀缺、高總價。1、當(dāng)前市場處于供小于求的態(tài)勢，市場上的存量房體量正在逐步減少。2、當(dāng)前樓市在量價關(guān)系上呈量跌價漲的趨勢，在成交量下滑的情況下，開發(fā)商選擇棄量保價的策略。3、低價、蓄客周期長、產(chǎn)品附加值高的樓盤銷售

5、態(tài)勢良好，在集中蓄客后均能在開盤取得不錯的銷售額。4、全市高總價樓盤成交態(tài)勢平穩(wěn)，集中蓄客開盤的效果并不明顯。綜上，我司認(rèn)為藍(lán)天郡已推房源的銷售策略應(yīng)為延續(xù)當(dāng)前的續(xù)銷策略，在促銷活動和房源包裝上進行變更以吸引更多客戶。市場表現(xiàn)—總結(jié)提綱一、市場表現(xiàn)二、營銷推廣計劃三、企業(yè)發(fā)展策略住宅部分公寓部分第三階段第一階段促銷策略銷售策略活動策略媒體策略銷售策略推廣主題活動策略媒體策略二、營銷推廣計劃第二階段住宅部分（2009.11-2010.10）營銷推廣計劃—住宅部分11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9

6、月10月第一階段第二階段第三階段續(xù)銷3、4、10、11#樓房源推出12#樓第一批房源2、3單元推出12#樓第三批房源4單元推出12#樓第二批房源1單元營銷推廣計劃—住宅部分營銷推廣計劃—住宅部分第一階段（2009.11-2010.2）推廣主題：15分鐘都市生活圈銷售目標(biāo)：完成已推房源80%的銷售一、銷售策略：1、保持當(dāng)前的續(xù)銷策略，通過促銷的包裝制造噱頭，吸引來人。2、通過每月、每周不同的優(yōu)惠主題促進抗性房源的去化。3、價格穩(wěn)定，成交勢頭穩(wěn)定，銷售壓力大，我司建議在價格上不做大的調(diào)整。營銷推廣計劃—

7、住宅部分第一階段二、促銷策略11月12月1月2月延續(xù)現(xiàn)有的直減2萬元房款優(yōu)惠新婚兩房計劃“團圓一家親”三房計劃恢復(fù)至直減2萬元房款優(yōu)惠營銷推廣計劃—住宅部分第一階段●月度促銷政策營銷推廣計劃—住宅部分第一階段活動目的：促進不通透兩房房源的去化，通過提價逼定前期未成交意向客戶?；顒臃吭矗?、4#樓85-87㎡兩房房源活動內(nèi)容：所有活動房源單價上調(diào)40元/㎡。所有購買活動房源的客戶均可在以下2款優(yōu)惠中任選一款。（廣告主推優(yōu)惠一，優(yōu)惠二只在現(xiàn)場由銷售員給客戶推薦）優(yōu)惠一：1、送雙人海南蜜月旅行。2、贈送價值25

8、000元的新婚套餐：珠寶，家電，家紡，家具，酒席，蜜月套房等。以上套餐中各贈送物品以開發(fā)商指定購買地點的提貨券形式贈送給客戶，各類型提貨券價值由客戶自定，但總價不得高于25000元。優(yōu)惠二：1、送雙人海南蜜月旅行。（同上）2、房價直減20000元。3、送歐亞達(dá)（徐坊店）購物優(yōu)惠、機票、民航酒店酒席等優(yōu)惠。備注：所選購的商家靠近本項目，契合本階段“15分鐘都市生活圈”的推廣主題。12月：新婚兩房計劃文字表現(xiàn)：給她的，總是最好的。