商鋪銷售推廣方案

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1、愉景商鋪全年推廣方案目錄前言市場分析SWOT分析項(xiàng)目定位及推廣策略推廣執(zhí)行費(fèi)用預(yù)算愉景雅苑、南苑住宅售罄近三四年，社區(qū)生活氛圍已很成熟，但其商鋪一直沒有公開租售，沒有給市場一個(gè)明顯的發(fā)布信息。社區(qū)的經(jīng)營業(yè)態(tài)參差不齊。如何為愉景雅苑和南苑的商鋪、寫字樓準(zhǔn)確定位，賦予愉景商業(yè)特有的個(gè)性特征使其突圍而出？本案以愉景商鋪現(xiàn)狀和特性為基點(diǎn)，作可行分析、論證和策動。一、前言二、市場分析1.商鋪整體市場分析2.消費(fèi)者分析3.項(xiàng)目分析市場分析——整體市場分析1.大城市的商鋪發(fā)展空間大。隨著大城市住宅區(qū)域的集中化，人們

2、的衣、食、日用消費(fèi)，大都需要到臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，這個(gè)商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。2.商鋪供不應(yīng)求2005年廣州十區(qū)共批準(zhǔn)大型商用物業(yè)50萬平方米，但據(jù)房管局公布的數(shù)據(jù)顯示成交面積達(dá)52.9萬平方米，交易面積高于批準(zhǔn)面積，加上二手商業(yè)面積，全年的商業(yè)面積達(dá)91.8萬平方米。3.住宅的供求影響商鋪供求，社區(qū)商鋪成為廣州商鋪市場“生力軍”海珠區(qū)作為新興居住區(qū)，聚集相當(dāng)密集的人口，消費(fèi)能力有很大的提高；在新建的商業(yè)中心尚未成形的時(shí)候，社區(qū)商鋪占了1/3以上，2005年新推出的商鋪有光大花園、珠江帝景、

3、逸景翠園等，面積在1000平方米到10000平方米不等，售價(jià)最高達(dá)2萬/M2。社區(qū)商鋪具有巨大發(fā)展空間，已作為主流商業(yè)區(qū)的重要補(bǔ)充1、商鋪以出租或自營為主，重視所處地段的發(fā)展前景和收益。2、重視投資區(qū)域的人口密集度。3、整鋪統(tǒng)一返租，重視安全性、穩(wěn)定性、高回報(bào)。市場分析——消費(fèi)者分析應(yīng)強(qiáng)化項(xiàng)目升值前景、地段優(yōu)勢及高回報(bào)率市場分析——項(xiàng)目地理分析1.屬于琶洲會展商業(yè)圈，得益無窮的國際商業(yè)輻射能力；2.位于地鐵二號線鷺江站出口，匯集每天數(shù)十萬人流量；3.位于廣州中軸線上，與廣州CBD珠江新城一橋之隔；4.

4、毗鄰中大國際布匹市場，凝聚巨大的商業(yè)機(jī)遇；5.多路公交路線途經(jīng)，消費(fèi)者遍達(dá)全市各地；6.位于客村板塊的中心樞紐地帶，經(jīng)管干部學(xué)院、廣教等海珠重要經(jīng)濟(jì)、教育場所毗鄰而居，蘊(yùn)涵巨大消費(fèi)能力。項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，只要強(qiáng)化細(xì)化賣點(diǎn)，能產(chǎn)生很大的市場感染力市場分析——項(xiàng)目概況主推對象：愉景雅苑、愉景南苑首層、二層、三層（租售同步,帶租約發(fā)售）可由投資者自行出租或經(jīng)營，可用作辦公。剩余面積：愉景雅苑：14607.6302M2；愉景南苑：2281.0995M2間隔面積：10.848－3126.229M2總價(jià)：￥2

5、16,960~4929,7832售價(jià)：首層：20000元－28000/M2二、三層：8000元/M2投資形式：租售同步，投資商可出租或自營，無需轉(zhuǎn)手費(fèi)。以愉景雅苑為主，間隔面積較大，商鋪面臨整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃問題市場分析——項(xiàng)目概況社區(qū)業(yè)主概況雅苑：國企、公務(wù)員早期單位團(tuán)購較多，作為單位宿舍，收入檔次較高，上班地點(diǎn)主要集中在海珠區(qū)、天河區(qū)，年齡層以中年為主。南苑：白領(lǐng)較多、公務(wù)員也占一部分比例，收入和雅苑差不多，屬于中上水平，年齡結(jié)構(gòu)較雅苑年輕化。社區(qū)業(yè)主素質(zhì)較高，其作為商鋪主要的消費(fèi)群對其他消費(fèi)者起羊群

6、作用市場分析——項(xiàng)目概況經(jīng)營業(yè)態(tài)我們對本案已經(jīng)進(jìn)駐經(jīng)營的商鋪和項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)髁私?，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)經(jīng)營的業(yè)態(tài)有：餐飲、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、服裝、超市、小百貨、大型百貨、銀行等。表面經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣，實(shí)質(zhì)缺乏統(tǒng)一性，沒有整體感，缺乏濃郁的商業(yè)氛圍。三、SWOT分析S-優(yōu)勢分析W-劣勢分析O-機(jī)會分析T-威脅分析優(yōu)勢分析品牌之優(yōu)勢：合生品牌是房地產(chǎn)及商業(yè)知名品牌，在業(yè)界有巨大影響力；地利之優(yōu)勢：愉景商業(yè)街位踞海珠核心地段，會展商圈近距離輻射、毗鄰地鐵出口、中大國際布匹市場、海珠新府、市六中、94中，人氣旺盛，升值潛力看好

7、；產(chǎn)品之優(yōu)勢：帶租約發(fā)售，租售同步，免轉(zhuǎn)手費(fèi)，資金回報(bào)率達(dá)6％－8％；市場之優(yōu)勢：社區(qū)業(yè)主消費(fèi)能力強(qiáng)，月戶均消費(fèi)額超過3000元以上；周邊中大、廣教、經(jīng)管學(xué)院等高校林立、中大國際布市毗鄰而居，蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)能力。劣勢分析來自消費(fèi)者：愉景雅苑、南苑已經(jīng)售罄三到四年時(shí)間，給市場和客戶一種尾盤的印象，對所剩商鋪持著一種“草狗房”的態(tài)度。為銷售、招商帶來一定阻力；來自產(chǎn)品：所剩商鋪屬于二樓和三樓的居多，租戶經(jīng)營理念不夠先進(jìn)，賣場不夠商業(yè)化；來自包裝：現(xiàn)場沒有統(tǒng)一集中視覺識別系統(tǒng)，形象較分散。機(jī)會分析廣州商鋪有

8、廣闊的市場空間，商鋪需求量不斷上升，這為愉景商鋪推廣提供有利的契機(jī)；愉景商鋪在區(qū)域、人流、地點(diǎn)、周邊消費(fèi)層次、習(xí)慣等因素都對商鋪價(jià)值的走高極為有利；附近商鋪供應(yīng)不多，形成愉景商鋪的稀缺性；現(xiàn)時(shí)廣州社區(qū)商鋪以小型經(jīng)營、個(gè)體戶為主。愉景商鋪面積以200－300M2的大間隔為主，這為愉景商鋪轉(zhuǎn)向規(guī)模經(jīng)營提供很好的基礎(chǔ)。威脅分析以“會展、中軸、中大布市”包裝的主題商業(yè)地產(chǎn)、商場很多，附近的如麗影商業(yè)廣場、江南西商業(yè)街等，競爭非常激烈；愉景商業(yè)在市場上沒有很大的知