房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的若幹問題探析

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1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的若幹問題探析摘要：本文著重對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算對象的確定問題、成本項目歸集核算的規(guī)范性問題、成本分配問題、成本核算中的一些特殊項目的列支問題、以供同行參考關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)成本問題kJ一、成本核算對象的確定問題合理確定成本核算對象，是正確組織開發(fā)產(chǎn)品成本核算的重要條件，劃分得過粗過細都不好。過粗可能無法反映單項開發(fā)工程的實際成本水平，不利於考核和分析成本升降的原因；過細則會出現(xiàn)過多的共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作量。實際工作中，成本核算對象的確定主要存在過粗，過細，或者是隨意確定，沒有章法等問

2、題一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素,分別做如下處理：一般的開發(fā)項目，應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概（預(yù)）算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象；同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能,不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計不同從而

3、建築成本相差很大，在這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則二、成本項目歸集核算的規(guī)范性問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建築安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等6項。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)恰恰在成本項目歸集核算方面沒有引起足夠的重視，認為隻要項目的總體成本核算正確，至於它的組成結(jié)構(gòu)關(guān)系，不會影響項目經(jīng)營成果的核算。筆者認為，為

4、瞭給企業(yè)管理當(dāng)局提供進行項目開發(fā)成本分析的可靠資料，規(guī)范地進行成本項目的歸集顯得十分重要，它是成本分析結(jié)論正確性的基礎(chǔ)和前提，因此，必須規(guī)范成本項目的歸集。現(xiàn)實中，比較容易出錯的主要是“基礎(chǔ)設(shè)施費”與“公共配套設(shè)施費代建築安裝工程費”的混淆。如室外水歸安裝，應(yīng)列為基礎(chǔ)設(shè)施費項目，誤為建築安裝工程費或公共配套設(shè)施費；綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施費誤為公共配套設(shè)施費；有的把應(yīng)在開發(fā)間接費歸集的周轉(zhuǎn)房攤銷誤列為土地征用及拆遷補償費等；還有的將應(yīng)計入前期工程費的預(yù)算費、招標(biāo)費、臨時設(shè)施費，應(yīng)計入建築安裝工程費的工程監(jiān)理費誤記入期間費用等

5、等，這些都需引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員的註意三、成本分配問題實務(wù)中成本分配的方法較多，不少會計人員不是服從於成本分配的目的，亦即成本分配的意圖，而是隨意分攤；或者是沒有按照一貫性原則，隨意改變分配分攤方法，而且沒有按照充分披露的原則予以處理。例如，項目的土地成本按照房地產(chǎn)面積分攤,符合合法性原則；按照房地產(chǎn)收入分攤，符合配比性原則，兩種分配方法都是可以的。但有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出於種種意圖，以前年度采用按面積分攤，今年卻按收入分攤，報表中對此會計政策變更的影響又無充分披露，這就違反瞭一貫性和充分披露的原則。筆者認為，成本分配的

6、目的主要是提供經(jīng)濟決策信息、客觀公平計算成本、激勵成本中心努力降低成本等，為瞭實現(xiàn)這些目的，在確定分配方法時可依據(jù)以下四個標(biāo)準(zhǔn)來進行:（-）因果關(guān)系法，即追溯成本發(fā)生的原因據(jù)以分攤成本。如基礎(chǔ)設(shè)施費的分攤（二）受益程度，即以受益比例將成本分攤至受益對象。如分攤公建配套費，按預(yù)算面積分配（三）公平合理，即有時盡管與某項特定成本並無直接聯(lián)系,但為顯示公平合理，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，其依據(jù)為從公司角度出發(fā)，該間接成本是大傢"應(yīng)接受”的成本（四）承受能力，即按成本對象的負擔(dān)能力分攤間接成本,要求贏利能力高的獨立核算項目吸收

7、更多的成本，這樣能產(chǎn)生納稅收益，對整個企業(yè)集團有利四、成本控制中的一些特殊項目的列支問題（一）利息等借款費用問題按照財政部1999年發(fā)佈的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若幹問題的補充規(guī)定》的規(guī)定“：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本；開發(fā)產(chǎn)品完工之後發(fā)生的利息等借款費用，計入財務(wù)費用?！钡械姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)不論開發(fā)產(chǎn)品完工前或是完工後的利息等借款費用，全部作為期間費用，記入“財務(wù)費用”科目。這種做法本身就違反瞭相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，而且易造成房地產(chǎn)企業(yè)有高利潤的錯覺，借款利息費

8、用未計入成本，更易使企業(yè)經(jīng)營者為商品房在成品的基礎(chǔ)上定價產(chǎn)生困難。筆者認為，由於房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可能同時有多個在建項目，為瞭成本管理和業(yè)績考核等方面的需要和便利，應(yīng)按項目建立成本中心，以成本中心進行成本管理與核算，如此，各項目完工前的利息等借款費用可直接記入成本，