農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及原因探析

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1、農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及原因探析摘要：目前，農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)中存在土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重、生態(tài)環(huán)境遭到破壞、開發(fā)用地審批不規(guī)范、市場(chǎng)行為不規(guī)范、房地產(chǎn)管理落後等等問題，不免讓人擔(dān)憂。如果能在政府的指導(dǎo)下，有計(jì)劃、有組織的推動(dòng)農(nóng)村房地産業(yè)的發(fā)展，我國的農(nóng)村現(xiàn)狀將會(huì)有多方面的改觀。文章針對(duì)農(nóng)村房地産開發(fā)過程中存在的問題，深入分析瞭問題產(chǎn)生的原因關(guān)鍵詞：新農(nóng)村；房地産；農(nóng)村房地産開發(fā)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村是中共中央“十一五”規(guī)劃建議的新提法，即按照“生産發(fā)展、生活富裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)。房地産業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度極大的產(chǎn)業(yè)，它能帶動(dòng)餐飲、建築、建

2、材、交通運(yùn)輸、機(jī)電、裝潢等十幾個(gè)行業(yè)的發(fā)展，能提供大量的工作崗位，使農(nóng)村勞動(dòng)力就近轉(zhuǎn)移，提高農(nóng)民的生活水平。因此，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)是全面落實(shí)'‘十一五”規(guī)劃的重大舉措。然而，農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題也不免讓人擔(dān)優(yōu)。如土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重、生態(tài)環(huán)境遭到破壞、開發(fā)用地審批不規(guī)范、違章建築多、市場(chǎng)行為不規(guī)范、房地産管理落後、資金短缺等等。如果能在政府的指導(dǎo)下，有計(jì)劃、有組織的從房地產(chǎn)角度推進(jìn)農(nóng)村的城鎮(zhèn)化發(fā)展，那麼我國的農(nóng)村現(xiàn)狀將會(huì)有多方面的改觀，並會(huì)帶來發(fā)展房地產(chǎn)所特有的綜合效應(yīng)另外，我國農(nóng)村人口城市化進(jìn)程正在進(jìn)行，新型建材和工廠化建房方式將出現(xiàn)，政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資已略有成效

3、，工農(nóng)業(yè)的産業(yè)調(diào)整正在進(jìn)行，大量農(nóng)民外出打工已獲得收益，大部分農(nóng)民擁有瞭改造舊居的能力，各地農(nóng)村已形成若幹中心城鎮(zhèn)的雛形。這一切都為房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)提供瞭前瞻性的選擇一、農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題（一）開發(fā)用地審批不規(guī)范，土地利用率極低在一些鄉(xiāng)村未批先建、少批多建、東批西建、占用耕地建房、城鎮(zhèn)居民違規(guī)占用村集體土地建房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。而在開放農(nóng)村房地產(chǎn)所用的土地中，有的是農(nóng)村的“三無”用地；有的是非農(nóng)建設(shè)用地；有的是公益事業(yè)用地；有的則是農(nóng)民的宅基地；這種擅自改變土地用途的做法，嚴(yán)重違反瞭我國有關(guān)土地管理規(guī)定耕地被大量占用，土地利用率極低。許多肥沃農(nóng)田改成

4、宅地,而對(duì)荒山荒地、空閑地則棄置不用，廢溝棄塘及亂墳堆也未填平利用?，F(xiàn)在一些開發(fā)商為瞭降低地價(jià)到遠(yuǎn)離城市的一些有山有水有綠地的郊區(qū)，購置大量農(nóng)田來開發(fā)，而從批地、資金籌措到開發(fā)建設(shè)需要相當(dāng)長的一段時(shí)間，於是造成耕地大面積扌畧荒。除此之外，許多搞小城鎮(zhèn)建設(shè)的農(nóng)村盲目建設(shè)“大而全”的機(jī)關(guān)大院，並使之占據(jù)著鎮(zhèn)區(qū)中心的黃金地段，還有許多交通稍發(fā)達(dá)的農(nóng)村沿路開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)構(gòu)松散，形成“公路城鎮(zhèn)”，致使基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施佈局困難，投資過高，浪費(fèi)嚴(yán)重，土地利用率低,據(jù)統(tǒng)計(jì)，這樣的“公路城鎮(zhèn)”占地一般要多出20%左右（二）質(zhì)量低下，建築形態(tài)缺乏特色公建房屋和民宅的品質(zhì)差、外觀差。抽樣

5、調(diào)查結(jié)果顯示，農(nóng)村目前的房屋以磚瓦結(jié)構(gòu)為主的占56%,木制結(jié)構(gòu)的占8.5%,石結(jié)構(gòu)的占9.6%,而用鋼筋混凝土建成的房屋僅占不到3%。這跟村莊整治工程要達(dá)到的居住條件一一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)住房比重超過95%的標(biāo)準(zhǔn)相距甚遠(yuǎn)目前全國大部分農(nóng)村的房地產(chǎn)開發(fā)采用的幾乎都是“攤煎餅”式的外延擴(kuò)張模式，佈局松散，建築密度低。居民住宅大多是平房和低矮的樓房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房車間大同小異，這種單調(diào)雷同的規(guī)劃和建築設(shè)計(jì)使許多農(nóng)村的房地產(chǎn)建築形態(tài)千篇一律，失去瞭特色和個(gè)性，反映不出當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣鳌⒚耧L(fēng)民俗、人文傳統(tǒng)和歷史積淀（三）基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施落後，物業(yè)管理滯後沒有配套的綜合商業(yè)

6、措施，如沒有或者少有自來水、天然氣、電器及百貨等，而且教育與娛樂幾乎沒有，由於缺乏基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，導(dǎo)致污水橫流、垃圾亂倒。大量未經(jīng)處理的工業(yè)廢渣和生活垃圾直接堆放在鎮(zhèn)區(qū)周圍，極易引發(fā)各種傳染病的蔓延，山清水秀的田園風(fēng)光己成美好的回憶物業(yè)管理在城鎮(zhèn)剛剛起步，在農(nóng)村幾乎是空白。如靠自己修繕房屋、隨意傾倒垃圾、安全保障不足等等，更不用說提供傢政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和各種代辦、代付事務(wù)。物業(yè)管理的落後，直接影響瞭居民的生活質(zhì)量（四）市場(chǎng)消費(fèi)很少，市場(chǎng)行為不規(guī)范雖然農(nóng)村房屋較城市住房便宜，但是在農(nóng)村居住的大部分都是本村的農(nóng)民，很少有城鎮(zhèn)以及其他地區(qū)的居民去農(nóng)村購買住房，於是出現(xiàn)瞭

7、很多“空心村”現(xiàn)象。相對(duì)於完善的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，農(nóng)村房地産市場(chǎng)發(fā)展不平衡，一級(jí)市場(chǎng)建設(shè)滯後於三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展；二級(jí)市場(chǎng)時(shí)隱時(shí)現(xiàn)，國有土地的對(duì)外出讓還僅僅停留於協(xié)議出讓方式上，招標(biāo)或拍賣方式尚少出現(xiàn)或形式化，暗箱操作嚴(yán)重。而以行政劃撥用地和農(nóng)民集體土地的非法轉(zhuǎn)讓與出租為突出表現(xiàn)的三級(jí)市場(chǎng)異常活躍和混亂，對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展構(gòu)成瞭潛在的威脅。農(nóng)村土地交易尚且如此，建立在土地之上的房產(chǎn)交易問題更加突出。一些農(nóng)民買賣房屋不簽訂書面合同，成交後不辦理房屋成交手續(xù)：一些農(nóng)民違規(guī)向城鎮(zhèn)民工出售坐落在集體土地上的房屋；一些村組變相出賣集體土地“導(dǎo)致房地産權(quán)登