土地承包經(jīng)營權(quán)出租問題研究

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1、土地承包經(jīng)營權(quán)出租問題研究摘要:文章系統(tǒng)地分析瞭土地承包經(jīng)營權(quán)出租的法律特征，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在土地承包經(jīng)營權(quán)出租中介入行為與承包方和承租方的法律關(guān)系及土地承包經(jīng)營權(quán)出租的法律制度缺陷，為進(jìn)一步規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)出租行為提出瞭完善相關(guān)法律制度的建議關(guān)鍵詞：土地承包權(quán)；出租農(nóng)民依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱《農(nóng)村土地承包法》）獲得瞭土地承包經(jīng)營權(quán)，並“依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品”，可見，土地承包經(jīng)營權(quán)包括瞭對承包土地的使用、收益和部分的處分權(quán)能。按照物權(quán)理

2、論，土地承包經(jīng)營權(quán)的使用權(quán)能可以與土地承包經(jīng)營權(quán)主體（即農(nóng)戶）相分離，也就是說農(nóng)戶可以依法將其承包地的使用權(quán)讓與他人，並從中獲得收益。土地承包權(quán)可以與使用權(quán)相分離也在《農(nóng)村土地承包法》中得到認(rèn)可,也就是農(nóng)民享有“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利”?！霸诜€(wěn)定傢庭承包經(jīng)營制度的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也符合黨的一貫政策”。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的必然結(jié)果。按照“依法、自願、有償”原則，搞活土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),對推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營、優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，進(jìn)而促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著

3、重要作用。當(dāng)前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程明顯加快，流轉(zhuǎn)面越來越大。以北京為例,2000年底，土地流轉(zhuǎn)面積43.4萬畝，占耕地面積的8.5%；截至2007年底，土地流轉(zhuǎn)面積214.6萬畝，占確權(quán)面積的45%o可見，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積，由2002年的不足10%,發(fā)展到現(xiàn)在的近50%,增長瞭40個百分點(diǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式多樣，並呈現(xiàn)出以出租獨(dú)占半壁江山的態(tài)勢。以北京為例，在確權(quán)確地流轉(zhuǎn)面積中，出租占45%；轉(zhuǎn)包占29.9%；轉(zhuǎn)讓占16.5%；入股占5.7%；互換占1.1%；其他占1.8%o因此，有必要對出租流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行

4、深入研究，使土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)，保護(hù)農(nóng)民利益，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展一、土地承包經(jīng)營權(quán)出租法理分析土地承包經(jīng)營權(quán)出租，指承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內(nèi)全部或部分承包地使用權(quán)租賃給他人，並收取租金的行為。土地承包經(jīng)營權(quán)出租的法律特征體現(xiàn)在以下幾方面:（一）承租方的特殊規(guī)定性土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓方不僅限於農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，而是具有“農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力”的所有人，包括具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的企業(yè)、其他組織和個人。農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力如何衡量，法律並未規(guī)定。實(shí)踐中多為農(nóng)業(yè)公司（如種業(yè)、養(yǎng)殖、畜牧等）、專業(yè)合作社、農(nóng)場和農(nóng)戶等。他們

5、有的具有對承包地合理利用與開發(fā)的雄厚資金（農(nóng)業(yè)公司）；有的具有土地利用的經(jīng)驗(yàn)（如農(nóng)戶、農(nóng)場）；有的具有服務(wù)於土地利用與開發(fā)的能力（如專業(yè)合作社）。因此農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力表現(xiàn)為投資能力、耕種能力和服務(wù)能力。對於有能力承租承包地的承租方而言，“在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)”。在分析土地承包經(jīng)營權(quán)承租方特殊規(guī)定時，有一個問題值得思考，即發(fā)包方是否可以成為土地承包經(jīng)營權(quán)的承租方?從上述分析可以得出，隻要發(fā)包方即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力，就可以成為其承租人（二）出租方不喪失土地承包經(jīng)營權(quán)的本質(zhì)規(guī)定性土地承包經(jīng)營權(quán)出租後

6、，“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”，土地承包權(quán)人將承包地的使用權(quán)讓渡給承租人，實(shí)現(xiàn)承包權(quán)與使用權(quán)的分離，這是土地承包經(jīng)營權(quán)出租的本質(zhì)屬性。土地承包經(jīng)營權(quán)出租後，雖然土地不再由原承包人耕種，但土地承包經(jīng)營權(quán)的主體沒有發(fā)生變化，也就是承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變,這是由土地承包經(jīng)營權(quán)主體身份的特殊性決定的，即“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地”。土地承包經(jīng)營權(quán)出租後,承包權(quán)人仍然依法享有應(yīng)有的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),前者如承包地被依法征用、占用的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)?。後者如果承包地被用於非農(nóng)業(yè)建設(shè)，

7、或?qū)Τ邪卦斐捎谰眯該p害，及其他違反法律行政法規(guī)或者承包合同的行為，即使是承租方原因造成,承包方也要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（三）出租承包地不改變農(nóng)業(yè)用途的強(qiáng)制規(guī)定性土地承包經(jīng)營權(quán)出租後,承租方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，這種規(guī)定是強(qiáng)制性的，不以出租方和和承租方的意志為轉(zhuǎn)移。法律課以這種強(qiáng)制性義務(wù),是土地用途管制原則的具體體現(xiàn)。土地作為一種有限的資源，要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性利用，就應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化土地利用的政府調(diào)控。通過土地利用規(guī)劃對土地用途轉(zhuǎn)變實(shí)行嚴(yán)格控制,達(dá)到引導(dǎo)土地合理利用，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。土地農(nóng)業(yè)用途,就是用於農(nóng)業(yè)的

8、土地，是指“直接用於農(nóng)業(yè)生産的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等”o特別是承包地為耕地的應(yīng)當(dāng)按照土地管理法的規(guī)定，不能擅自改變耕地屬性，對於劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地，禁止“發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚”。土地用途不得改變，不是指土地上生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)品種類的改變，相反承租方可以自主組織