基於產(chǎn)權(quán)視角的中國土地問題探析

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1、基於產(chǎn)權(quán)視角的中國土地問題探析土地產(chǎn)權(quán)是土地資源配置的制度安排，其重要意義是在城鎮(zhèn)化背景下土地資産化體現(xiàn)出來的。市場經(jīng)濟條件下，土地具有瞭資產(chǎn)與資本的屬性。土地產(chǎn)權(quán)也正是在這個背景下，由單一的所有權(quán)發(fā)展為包含使用權(quán)、發(fā)展權(quán)等一系列權(quán)利的權(quán)利束。更重要的是，現(xiàn)代經(jīng)濟環(huán)境下土地問題的復(fù)雜性、緊迫性與產(chǎn)權(quán)問題密切相關(guān)。中國土地産權(quán)問題中國土地產(chǎn)權(quán)自新中國成立後逐漸完成瞭從私有到公有的轉(zhuǎn)變，並在法律中確定瞭中土地制度的城鄉(xiāng)二元體制：城市土地國傢所有；農(nóng)村土地集體所有。可以說，這是中國土地産權(quán)確定的雛形，雖然其後隨著法律體系的

2、完善，我國土地産權(quán)體系存在小范圍的修改，但國有和集體所有的二元屬性並沒有根本性改變。這樣一種產(chǎn)權(quán)制度安排，事實上是與當時國傢的重點發(fā)展戰(zhàn)略相配合的，即傢成立之初，百業(yè)待興,需要舉全國之力實現(xiàn)重點城市和重點産業(yè)的發(fā)展。也正是在那個背景下，土地産權(quán)的城鄉(xiāng)二元體制才可以維持至今然而，時至今日，中國已經(jīng)步入瞭另外一個發(fā)展階段，按照當時確立的階段性思路來看，即城市反哺農(nóng)村，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)。但是，當時形成的土地產(chǎn)權(quán)壁壘使這一政策思路受到瞭阻礙，反映到現(xiàn)實中，我國當前各種土地問題的產(chǎn)生，特別是農(nóng)村土地問題，或多或少都與產(chǎn)權(quán)制度的不完

3、善有關(guān)首先，産權(quán)主體虛置。規(guī)劃中城市建成區(qū)的劃定，給城市與農(nóng)村形成瞭一個空間上的阻隔,上一條線，線內(nèi)外的人、物都有巨大的差別。城市居民享受到的種種福利待遇都延伸不到農(nóng)村，隻因為當時產(chǎn)權(quán)的確定將農(nóng)村土地賦予瞭一個集體特質(zhì)：農(nóng)村土地集體所有，集體即為全體村民，土地即為村民終身的保障。然而，問題出現(xiàn)瞭，城市的擴張要將集體產(chǎn)權(quán)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲挟a(chǎn)權(quán)，物權(quán)法的規(guī)定，權(quán)利的變更需要補償，然而集體土地産權(quán)主體卻不明晰，相應(yīng)的農(nóng)村土地征為有後，補償很難完全落實到具體的村民，所以出現(xiàn)瞭當前征地過程中的種種社會矛盾：作為農(nóng)民生活資料、生產(chǎn)

4、資料的土地被征走後，補償?shù)牟坏轿唬埂稗r(nóng)民生活水平不降低，長遠生計有保障”這一目標一定程度上成瞭一張“空頭支票”；産權(quán)主體變更過程中巨大的資金成本、社會成本最終都要由國傢來承擔；最重要的，城市化擴張過程中,土地的資產(chǎn)溢價分配不合理催生瞭一大批食利階層、尋租群體，進一步加劇瞭社會財富的不合理極化其次，產(chǎn)權(quán)權(quán)利束不完整。完整的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是包含所有權(quán)、使用權(quán)、發(fā)展權(quán)等一系列權(quán)利的權(quán)利束，但是我國權(quán)利法律體系建立還不完善，這就有一個産權(quán)殘缺的問題。具體到土地産權(quán)，當前存在的一個主要問題是土地產(chǎn)權(quán)中很重要的發(fā)展權(quán)得不到重視，公權(quán)

5、主體政府，私權(quán)主體市場都聚焦於土地所有權(quán)或使用權(quán)，較少關(guān)註涉及未來的發(fā)展權(quán)。特別是農(nóng)村集體土地，對發(fā)展權(quán)的忽視是很多問題產(chǎn)生的根源。仍然以補償為例，農(nóng)村集體土地征為國有的過程中，更多的是針對土地的現(xiàn)有用途進行補償，看似合理的程序，事實上忽略瞭發(fā)展權(quán)，這也是土地資產(chǎn)溢價分配始終存在問題的根源。集體變國有，農(nóng)村得到的不應(yīng)僅僅是農(nóng)地補償價，更多的應(yīng)該根據(jù)該片土地未來的用途及資產(chǎn)價格在國傢、市場及農(nóng)民三方主體中進行合理分配。隻有這樣，才能達到權(quán)利的終極目標公平再次，國有土地與集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的不統(tǒng)一是現(xiàn)在農(nóng)村土地改革諸多壁壘

6、的根本。當前國傢對農(nóng)村土地的一個主要改革思路是通過制度、産權(quán)的調(diào)整逐步放開農(nóng)村土地市場，盤活農(nóng)村土地資産，從而激活農(nóng)村巨大的內(nèi)需市場。因此，近年來農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等議題才變得越來越熱，但是實際改革中，由於固有產(chǎn)權(quán)條件的約束，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能實際是極不完整的，真正地實現(xiàn)農(nóng)村土地的市場化流轉(zhuǎn)面臨著諸多瓶頸式的改革土地產(chǎn)權(quán)的國際比較産權(quán)基礎(chǔ)。各國對待土地産權(quán)的方式方法不一，總體來看，有些國傢處理土地問題以所有權(quán)為基礎(chǔ)，而另外一些國傢將所有權(quán)虛置，土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)能主要通過使用權(quán)來表現(xiàn)。前者的代表是美日等發(fā)達國傢，以土地私有為基礎(chǔ)，

7、進行土地的資源、資產(chǎn)使用和運作，關(guān)於此，可見《美國法律講話》的表述：“私有財產(chǎn)的存在是美國生活方式的基礎(chǔ)”；而後者可見英聯(lián)邦在這些國傢裡，土地共有，如英國，土地屬於英皇所有，任何單位和個人使用土地都要通過批租的方式獲得。比較這兩種方式，所有權(quán)為基礎(chǔ)的土地産權(quán)，使用權(quán)的權(quán)能相對較小，而所有權(quán)虛置的國傢裡，相應(yīng)的使用權(quán)權(quán)能相對擴大，獲得土地使用權(quán)的個人同樣可以進行土地的繼承、買賣、處置產(chǎn)權(quán)所有形式。這裡說的產(chǎn)權(quán)類別主要是指土地的共有或私有。從現(xiàn)有情況看，各國共有或私有的形成基礎(chǔ)不一，如美、日等發(fā)達國傢建國始即實行土地産權(quán)

8、的私人所有制，而一些發(fā)展中國傢，如印度則是通過獨立後的改革逐步確立起瞭土地私有制;而前蘇聯(lián)、中國的土地制度則是國傢所有和集體所有為代表，團體或個人隻能獲取土地的使用權(quán)如果單純從理論上講，土地共有容易産生“公地悲劇”,土地私有從市場經(jīng)濟角度看可以提高資源、資産的使用效率，那麼對產(chǎn)權(quán)的探討僅僅停留在表面即可。然而各國土地産權(quán)形成的基礎(chǔ)及存在的條件不