公共租賃住房模式研究——以深圳為例

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公共租賃住房模式研究——以深圳為例華屮師范大淫碩士學(xué)位論文公共租賃住房模式研究?？以深圳為例姓名：劉超奇申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別:碩丄專(zhuān)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)指導(dǎo)教師:鄧宏乾20080501屮文摘要深圳市將解決住房保障“夾心層”問(wèn)題的保障性住房稱(chēng)為“公共租賃住房，即政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和出租價(jià)格，面向低收入住房困難家庭出租的保障性住房。深圳市通過(guò)公共租賃住房制度的創(chuàng)設(shè)，初步實(shí)現(xiàn)了與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房的“無(wú)縫連接，構(gòu)建起全面覆蓋低收入住房困難家庭的住房保障體系。?正如深圳世紀(jì)年代初最早引進(jìn)物業(yè)管理從而推廣至全國(guó)，深圳公共租賃住房模式的運(yùn)營(yíng)相信同樣會(huì)對(duì)整個(gè)中國(guó)的住房保障體系建設(shè)產(chǎn)生重要而深遠(yuǎn)的影響作者通過(guò)在深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局實(shí)地調(diào)研和杳閱大量文獻(xiàn)資料的礎(chǔ)上，首先對(duì)我國(guó)住房保障現(xiàn)狀及歷史沿革，及深圳市住房保障體系的構(gòu)建思路、 現(xiàn)有框架進(jìn)行了闡述，并深入分析了我國(guó)和深圳市發(fā)展租賃性公共住房的不同思路。本文重點(diǎn)對(duì)深圳市公共租賃住房模式進(jìn)行了全面剖析，以年深圳市公共租賃住房作為實(shí)例，詳細(xì)介紹了深圳市公共租賃住房建設(shè)情況、管理機(jī)構(gòu)、運(yùn)作模式,并提出了深圳市公共租賃住房模式存在的幾個(gè)問(wèn)題和需要進(jìn)一?步完善的方向。本文還著重分析了香港公屋制度的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合新加坡及國(guó)外其他發(fā)達(dá)城市或地區(qū)的公共租賃住房制度相關(guān)經(jīng)驗(yàn),提出了我們?cè)诎l(fā)展公共租賃住房制度方面可以借鑒的思路。最后，本文研究和探討了國(guó)內(nèi)其他城市借鑒深圳公共租賃住房模式的可行性，并對(duì)影響城市推行公共租賃住房制度的兒個(gè)因素進(jìn)行了分析,初步構(gòu)建了城市推行公共租賃住房的可行性模型。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房?jī)蓪幽Ｊ诫y以構(gòu)成完美的住房保障體系，而深圳公共租賃住房的發(fā)展總體上比較成功，本文通過(guò)從各個(gè)方面對(duì)這一全新的住房保障模式進(jìn)行深入的剖析，以期對(duì)全國(guó)的住房保障體系的建設(shè)提供一種新的思路。關(guān)鍵詞:公共租賃住房;經(jīng)濟(jì)適用住房;廉租住房;住房保障巧恤?，”研”疵砌恤”，廿巧、IV，培価口 甜，?II曲II圮”'誦，肋，面?鋤II呻、嬲臼.?豳卄畸II啊】【’’砌仃?淅甜鋤鑼.吐II出，姍，赳巧'血.丘鋤、IV,仃II星燦砌如州艙任、IV夠?，?a砌?嘶仃似，出的，芷『吶刎,曲?吐'M耐謝',印薩?■IV趾.廿由腸 ,印咖】曲'，…，、9■鋤?，伽嬲，砌印饑？班卄舶;;叼?。骸?華中師范大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說(shuō)明原創(chuàng)性聲明木人鄭重聲明:所呈交的學(xué)位論文，是木人在導(dǎo)師指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研究工作 個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)衣或撰寫(xiě)過(guò)的研究成果。對(duì)木文的研究做出貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體,均已在文中以明確方式標(biāo)明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。日期:刎年歹刀咖作者簽名：知勉芻學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū)本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定,即:學(xué)校有權(quán)保留并向國(guó)家有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。木人授權(quán)華中師范大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。同吋授權(quán)中國(guó)科學(xué)技術(shù)信息研究所將本學(xué)位論文收錄到《中國(guó)學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)》,并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向社會(huì)公眾提供信息服務(wù)。斫劣杉作者簽名：壺劫導(dǎo)師簽名：/日期?斑年歲月計(jì)日日期:一掙如即本人已經(jīng)認(rèn)真閱讀“高校淫位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)布章程''，同意將本人的學(xué)位論文提交“高校學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)中全文發(fā)布,并可按“章程”中的規(guī)定享受相關(guān)權(quán)益。冋童詮塞堤童后進(jìn)卮;旦圭生;旦二生;旦三生筮查 知葩場(chǎng)作者簽名：導(dǎo)師張力劣扔口期.口辟?gòu)S刀曉□期:渺好月洱□碩士學(xué)位論文O⑧前言：“公共租賃住房”概念的曲來(lái)就國(guó)內(nèi)而言，“公共租賃住房''最早起源于深圳，從年開(kāi)始，深圳便著手于住房保障一種新的模式?？“公共租賃住房制度的創(chuàng)建。深圳在年月日頒布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃~》中就已明確提出，“十一五''規(guī)劃期間將建設(shè)保障性住房萬(wàn)平方米、萬(wàn)套，其屮經(jīng)濟(jì)適用住房萬(wàn)平方米，?萬(wàn)套;公共租賃住房含廉租住房萬(wàn)平方米,?萬(wàn)套。實(shí)際上，由于深圳廉租保障以貨幣補(bǔ)貼形式為主，“I?一五規(guī)劃期間建設(shè)的公共租賃住房將山保障性住房總量的％以上，由此可見(jiàn)“公共租賃住房將在深圳未來(lái)的住房保障體系111占據(jù)一個(gè)相當(dāng)重要的地位。一夾心層問(wèn)題的提出、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障的“夾心層一問(wèn)題當(dāng)前，我國(guó)住房保障政策主要是面向低收入住房困難家庭，采用實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼兩種方式。其屮，低收入住房困難家庭包括兩個(gè)層而，一是雙特困戶(hù)家家庭。從現(xiàn)行住房保障政策看，針對(duì)前者以租住政府提供的廉租住房或領(lǐng)取政府發(fā)放貨 幣補(bǔ)貼方式實(shí)施住房保障，后者則以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的方式予以住房保障。兩者保障的對(duì)象雖均為低收入住房困難家庭，但對(duì)被保障對(duì)象的條件、要求是不同的，各自保障的范圍也是不同的。正是由于這種條件、范圍的不同，在廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度的保障對(duì)象之間，必然會(huì)客觀地存在邊緣人群，即：既不符合廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn),乂購(gòu)買(mǎi)不起或購(gòu)買(mǎi)不到經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入家庭??住房保障的“夾心層①。、“夾心層一的解決方案及存在問(wèn)題對(duì)于廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障的“夾心層問(wèn)題，部分城市已展開(kāi)了積極的探索。如北京市在《北京住房建設(shè)規(guī)劃?年》小規(guī)定，“通過(guò)租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房、存量住房和公有住房資源的整合，積極探索建立政策性租賃住房體系，用于解決'夾心層'、引進(jìn)人才、處于婚育階段年輕人等人群的住房問(wèn)題、“逐步擴(kuò)大廉租住房保障范圍，將住房困難標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大至人均建筑面積平方米''，“轉(zhuǎn)變供應(yīng)模式，rti銷(xiāo)售為主過(guò)渡到租售并舉，將經(jīng)濟(jì)適用住房的租售比提高到: O公共租賃住房建設(shè)及管理機(jī)制研究?深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,碩士學(xué)位論文⑨右上海、杭州、寧波、武漢、廈門(mén)、廣州和深圳等城市也出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。分析歸納各地做法,盡管提法不一，方法不同，但其保障對(duì)象、核心內(nèi)容和基本做法是基本一致的，主要是通過(guò)租賃型公共住房方式解決該“夾心層”的住房困難問(wèn)題。在肯定各地實(shí)際做法的基礎(chǔ)上，年,建設(shè)部《城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》建住房號(hào)捉出不斷擴(kuò)大廉租住房保障覆蓋而。年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》國(guó)發(fā)號(hào)及《廉租住房保障辦法》建設(shè)部等九部委令第號(hào)等配套文件明確把住房保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入家庭，并明確提出：“以城市低收入家庭為對(duì)象??進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度??逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，并規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象,使之與廉租住房保障對(duì)象相銜接。城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑?？梢?jiàn)，低收入住房困難家庭的“夾心層”問(wèn)題,在各地實(shí)踐探索的基礎(chǔ)上，已rti國(guó)家通過(guò)擴(kuò)人廉租住房 保障范圍的法律規(guī)定，從制度規(guī)范層而予以解決。廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障“夾心層'‘問(wèn)題雖經(jīng)一定程度的實(shí)踐探索和初步的制度規(guī)范，但仍存在諸多問(wèn)題。廉租住房保障的范圍也有逐步擴(kuò)展的過(guò)程,擴(kuò)展速度與每個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政府重視程度等因素密切相關(guān)。加之，廉租住房的發(fā)展在全國(guó)呈現(xiàn)參差不齊的狀況，有的城市根本沒(méi)有建立廉租住房制度,大部分城市還僅停留在解決“雙特困戶(hù)”住房問(wèn)題的階段，只右少部分城市開(kāi)始廉租住房的擴(kuò)面工作。廉租住房的擴(kuò)面工作進(jìn)程緩慢?？梢灶A(yù)見(jiàn)，較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，廉租住房與經(jīng)濟(jì)適用住房間的“夾心層會(huì)一直存在。此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房?jī)蓪幽Ｊ诫y以構(gòu)成完美的住房保障體系，細(xì)分的層次性不突出,將面向雙困家庭的廉租住房和面向“夾心層低收入住房困難家庭的租賃性公共住房混為一體，在實(shí)際操作中將會(huì)面臨一系列問(wèn)題。二公共租賃住房概念的提出縱觀世界各國(guó)，政府住房保障的方式主要包扌舌實(shí)物配租、配售，貨幣補(bǔ)貼和金融政策支持等。其屮，實(shí)物配租方式主耍是捉供公共租賃住房或類(lèi)似住房。公共租用貨幣補(bǔ)貼形式面向一定社會(huì)群體提供的具有社會(huì)福利性質(zhì)的保障。公共租賃住房 的基本原則是“人人享有適當(dāng)?shù)淖》慷恰熬诱哂衅湮堇砟?，提供的是過(guò)渡性保障。綜合分析“夾心層”住房問(wèn)題，應(yīng)將“夾心層”納入到住房保障范圍，由政府碩士學(xué)位論文⑨提供公共租賃住房或發(fā)放相應(yīng)的貨幣補(bǔ)貼，輔之以其它相關(guān)金融政策保障低收入住房困難家庭的基木住房需求。根據(jù)保障對(duì)象的收入情況、婚姻狀況和其它條件，設(shè)定準(zhǔn)入門(mén)檻,并按照保障對(duì)彖的收入高低確定保障標(biāo)準(zhǔn)，收入越高，保障標(biāo)準(zhǔn)越低，反之亦然。承租后，如果家庭收入情況發(fā)生變化的，則通過(guò)降低或調(diào)高租金方式予以調(diào)整。在上述理念的基礎(chǔ)上，為區(qū)別于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等概念，深圳市將解決住房保障“夾心層''問(wèn)題的保障性、政策性住房統(tǒng)稱(chēng)為“公共租賃住房,即政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和出租價(jià)格，面向低收入住房困難家庭出租的保障性住房。深圳市通過(guò)公共租賃住房制度的創(chuàng)設(shè)，初步實(shí)現(xiàn)了與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適的住房保障體系。正如深圳世紀(jì)年代初最早引進(jìn)物業(yè)管理從而推廣至全國(guó)，深圳公共租賃住房模式的運(yùn)營(yíng)相信同樣會(huì)對(duì)整個(gè)中國(guó)的住房保障體系建設(shè)產(chǎn)生重要而深 遠(yuǎn)的影響。畝關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房保障工作的若干意見(jiàn)?深圳市國(guó)七資源和房產(chǎn)管理局，碩士學(xué)位論文⑨一、國(guó)內(nèi)住房保障和租賃性公共住房發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題一國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與存在問(wèn)題自世紀(jì)年代以來(lái),我國(guó)住房建設(shè)以跳躍式速度發(fā)展，目前已成為世界上建房數(shù)量最多的國(guó)家之一。就整體而言，中國(guó)住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代己經(jīng)基本結(jié)束?！笆迤陂g，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)取得了重要成就，居民居住條件有較大改善。全國(guó)城鎮(zhèn)住宅年均竣工而積?億平方米包括城鎮(zhèn)以外的建制鎮(zhèn)約為?億平方米。年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到平方米，比年壇加.平方米。年，城鎮(zhèn)住宅成套率?％;戶(hù)均住宅建筑面積?平方米;戶(hù)均成套住宅?套;住房私有率.%,居民住房a有率左右，房屋成為居民家庭最主要的財(cái)產(chǎn)。但是，隨著居民住房消費(fèi)需求持續(xù)擴(kuò)大，住房水平要求不斷捉高，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形繁榮和部分城市商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題日益凸顯。據(jù)統(tǒng)計(jì), 月份全國(guó)個(gè)大屮城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲?％,環(huán)比上漲?％。年，國(guó)務(wù)院頒布了八條調(diào)控措施④;年,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題又出臺(tái)了“國(guó)六條瞅策。但是，我國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)卻依然大幅上漲。年，全國(guó)房?jī)r(jià)雖略為穩(wěn)定，但房地產(chǎn)市場(chǎng)暗涌依然,人民群眾反映強(qiáng)烈。從目前情況看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障主要矛盾問(wèn)題表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是由于全國(guó)范圍社會(huì)齊階層收入存在較大差距，房?jī)r(jià)居高不下，必然使得低收入家庭住房消費(fèi)能力進(jìn)一步下降，無(wú)購(gòu)房能力群休的范圍相應(yīng)擴(kuò)大。二是從年月至今,全國(guó)商品房空置面積一直在?億至?億平方米Z間波動(dòng)，與強(qiáng)勁需求Z間形成鮮明的反差。三是商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾相當(dāng)突出，其屮,價(jià)格矛盾尤為突出。四是低收入家庭基本住房需求缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應(yīng)屮的比重較低，覆蓋面較小，資金來(lái)源缺乏制度化規(guī)范。廉租住房制度在一些城市尚處于起步階段，經(jīng)濟(jì)適用住房仍然存在許多需逐步改進(jìn)和完善的問(wèn)題，全國(guó)住房保障體系相對(duì)滯后。二我國(guó)住房制度改革與住房保障現(xiàn)狀我國(guó)住房制度變革,經(jīng)丿力了一個(gè)不斷推進(jìn)、發(fā)展的過(guò)程。年，國(guó)務(wù)院印發(fā)T《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案》國(guó)發(fā)號(hào)，國(guó)務(wù)院《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，④?chē)?guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，碩士學(xué)位論文 ⑨提出“進(jìn)一步實(shí)行住房商品化,推動(dòng)住房的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng),五志著我國(guó)住房制度改革已進(jìn)入整體方案設(shè)計(jì)和全而試點(diǎn)階段。年國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》國(guó)發(fā)號(hào)，明確了住房制度改革的基本內(nèi)容，住房制度改革工作全面啟動(dòng)。年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房度改革加快住房建設(shè)的通知》國(guó)發(fā)號(hào)出臺(tái)，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)確立了以經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和住房公積金為主體的社會(huì)住房保障體系。年國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)的通知》國(guó)發(fā)號(hào)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，同時(shí)要建立和完善廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能,切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基木住房需求。但近兒年來(lái)，在我國(guó)住宅商品化與市場(chǎng)化的過(guò)程中，全國(guó)房?jī)r(jià)增速過(guò)快、住房保障相對(duì)滯后的孑盾越發(fā)突出。在這一背景下，建設(shè)部《城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》建住房號(hào)要求，根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入家庭住房需求及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，不斷擴(kuò)大廉租住房保障覆蓋而。年月H,以重點(diǎn)解決城市低收入家庭住房困難為目標(biāo)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》及其配套文件相應(yīng)出臺(tái)，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能，基本構(gòu)建了以廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等作為主要保障方 式的住房保障體系。目詢(xún),我國(guó)絕人部分地區(qū)已建立起經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房制度。根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),？年全國(guó)用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)總投資為億元,經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工面積?億平方米，解決了多萬(wàn)戶(hù)低收入家庭的住房問(wèn)題。年后，各地新建和在建的經(jīng)濟(jì)適用住房的數(shù)量仍保持較快速度增長(zhǎng)，僅年前個(gè)月全國(guó)共投資億元用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。自年國(guó)家岀臺(tái)廉租住房政策以來(lái)，我國(guó)的廉租住房制度建設(shè)已取得較大成效。數(shù)據(jù)顯示，截至年底,全國(guó)個(gè)城市中已有個(gè)城市建立了廉租住房制度，占總數(shù)的.％。全國(guó)累計(jì)已有?萬(wàn)戶(hù)低收入家庭，通過(guò)廉租住房制度改善了住房條件。僅年,新增的受益家庭就達(dá)?萬(wàn)戶(hù)。另一方而，值得我們注意的是廉租住房的覆蓋范圍仍然較小，全國(guó)人均住房面積在平方米以下的低保家庭冇萬(wàn)戶(hù)如果擴(kuò)大到低收入家庭，總共有近萬(wàn)戶(hù)，通過(guò)廉租住房累計(jì)解決住房問(wèn)題的低保家庭僅占全部住房困難低保家庭的?％。此外，各地區(qū)廉租住房的發(fā)展并不李劍閣?中國(guó)房改現(xiàn)狀與前景眄I.北京：中國(guó)發(fā)展出版社，公共租賃住房建設(shè)及管理機(jī)制研究?深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局，碩士學(xué)位論文⑨平衡:沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市走在了前列，有的城市已經(jīng)建立了相對(duì)完善的符合本地實(shí)際的廉租住房制度：中部地區(qū)相對(duì)落后，部分城市己經(jīng)開(kāi)始了初步探索；西部部分貧困地區(qū)因?yàn)楦鞣矫胬щy尚未起步，廉租住房保障工作任重而道遠(yuǎn)。我國(guó)致力于解決低收入群體住房困難問(wèn)題的同時(shí)，還積極研究探索相應(yīng)的政策以逐步提高屮等收入群休住房消費(fèi)能力。年丿」，國(guó)務(wù)院卬發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住 房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》國(guó)辦發(fā)號(hào)規(guī)定了“雙限雙競(jìng)的宏觀調(diào)控措施，提出了建設(shè)限價(jià)商品房的基木思路。限價(jià)商品房政策出臺(tái)旨在采取適度宏觀調(diào)控的措施，解決中等收入住房困難家庭的住房需求，彌補(bǔ)住房供應(yīng)不足與保障層次的缺失。從目前情況看，限價(jià)商品房發(fā)展主要存在以下問(wèn)題:一是限價(jià)商品房的政策述處在摸索階段,包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)范圍、限價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)規(guī)模、監(jiān)督機(jī)制、流轉(zhuǎn)機(jī)制等問(wèn)題尚未明確。二是限價(jià)商品房的操作具有較大難度，并未在全國(guó)大規(guī)模開(kāi)展。政府對(duì)限價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)成木和合理利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，相對(duì)普通商品房利潤(rùn)較少，人多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏參與興趣，從而出現(xiàn)限價(jià)商品房建設(shè)用地流拍等問(wèn)題。我國(guó)的限價(jià)商品房是一個(gè)新生事物，目前只在北京、青島、成都、廣州和深圳等部分城市進(jìn)行了適度的探索，尚未進(jìn)入全面運(yùn)行階段，其推行和完善還需經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展階段?？傮w看來(lái),盡管仍存在種種不足，但經(jīng)過(guò)多年的努力，中央及地方政府在住房保障制度設(shè)計(jì)、資金保障、保障范圍、建設(shè)模式等方面可以說(shuō)還是取得了一定的成效。目前，我國(guó)住房保障己初步形成了低保家庭租住廉租住房,低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng) 濟(jì)適用住房或租住廉租住房，中等偏低收入家庭購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房，其他中高收入家庭購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)商品房的多層次住房保障體系。三租賃性公共住房與我國(guó)住房制度改革的邏輯關(guān)系我國(guó)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題在住房制度改革前的一個(gè)突出特征就是產(chǎn)權(quán)不清晰，簡(jiǎn)而—曰之就是“普天之下莫為公房”，老百姓只享有住房的部分產(chǎn)權(quán),其他一部分產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體企業(yè),這種住房的性質(zhì)在一?定程度上類(lèi)似租賃性公共住房。問(wèn)題隨之而來(lái),我國(guó)通過(guò)二、三十年的努力，好不容易將住房變成了私有化，明晰了產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在又開(kāi)始發(fā)展租賃性公共住房，豈非自相孑盾馬克思哲學(xué)中的“否定之否定”理論很好地闡釋了這一問(wèn)題：“任何事物內(nèi)部都包含肯定方而和否定方而，當(dāng)肯定方而處丁?支配地位時(shí)，事物就被肯定著。隨著矛盾雙方的斗爭(zhēng)，否定方面總會(huì)由弱變強(qiáng)。一旦否定方面由被支配地位上升為支配地位，事物就轉(zhuǎn)化到了自己的對(duì)立面,實(shí)現(xiàn)了對(duì)事物的否定。事物由于內(nèi)部肯定方碩士學(xué)位論文面與否定方面的矛盾而自我發(fā)展，由否定又發(fā)展到第二次否定，達(dá)到對(duì)立面的統(tǒng)一。這就是事物發(fā)展的兩次否定否定和否定Z否定和三個(gè)階段肯定、否定和否定 Z否定。事物經(jīng)過(guò)否定Z否定Z后，第三階段作為第二階段的對(duì)立面必然與第一階段有某些特征相似，但這僅僅是“仿佛的回復(fù)”。第三階段經(jīng)過(guò)兩次揚(yáng)棄,吸收了前兩個(gè)階段的優(yōu)點(diǎn)，是更高級(jí)的新東西，是一種自我完善?！胺穸ㄖ穸ㄒ?guī)律揭示了事物發(fā)展的趨勢(shì)是波浪式前進(jìn)或螺旋式上升。表而上看我國(guó)發(fā)展租賃性公共住房是走了舊路，實(shí)際上這應(yīng)該是發(fā)展的第三階段，即“否定之否定”階段。在住房制度改革而，城鎮(zhèn)住房的產(chǎn)權(quán)不清晰問(wèn)題迫使我們必須大力推行產(chǎn)權(quán)私冇化，讓居者冇其屋,把住房問(wèn)題推向市場(chǎng)，可以說(shuō)住房制度改革取得了很大的成也積累了諸多矛盾，逐漸轉(zhuǎn)化到了自己的對(duì)立面,實(shí)現(xiàn)了對(duì)事物的否定，總體來(lái)看,住房制度改革存在著兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是市場(chǎng)化過(guò)度,超越了經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。從國(guó)際的視野來(lái)考察住房制度，可以發(fā)現(xiàn)各國(guó)在不同的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展階段,往往采取不同的住房政策。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度，尤其是當(dāng)整個(gè)社會(huì)出現(xiàn)較大的屮產(chǎn)階級(jí)，即社會(huì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)橄欖型形態(tài)時(shí)，住房市場(chǎng)化和私有化才具備足夠條件。然而，我國(guó)在目前經(jīng)濟(jì)尚不充分發(fā)達(dá)，社會(huì)收入分配并距較大的發(fā)展階段,卻把住房改革的重點(diǎn)放在了產(chǎn)權(quán)私有化上，把住房市場(chǎng)化簡(jiǎn)單地等同于住房產(chǎn)權(quán)私有化,一直接把“居者有其屋變成了“居 有其產(chǎn)，改革認(rèn)識(shí)上存在較嚴(yán)重偏差。在住房生產(chǎn)能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度尚不具備充分條件的情況下，當(dāng)需求大大超越了供給，不可避免將帶來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)度攀升和居民住房消費(fèi)能力的低下。就目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、屈民收入水平和土地供應(yīng)的總體情況而言，要實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房，已超越了現(xiàn)實(shí)的客觀經(jīng)濟(jì)條件。 底主要著眼于市場(chǎng)效率;住房政策則屈于社會(huì)政策范疇，更注重社會(huì)公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問(wèn)題是用什么手段,使不同收入狀況的由民居者有其屋。多數(shù)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)證明，住房既要靠市場(chǎng)手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根木口標(biāo)是讓人們各得其所，基木努力方向：一是建立“便于進(jìn)入”的市場(chǎng)，一是幫助中低收入者獲得“能夠支付''的住房。然而,我國(guó)住房改革沒(méi)冇把住房和房地產(chǎn)、市場(chǎng)和保障予以有效區(qū)別。政府忽視了普通民眾最基木的住房需求,住房保障職責(zé)缺位，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后;在土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面,政府所應(yīng)發(fā)揮的功能也嚴(yán)重缺失。碩士學(xué)位論文⑨當(dāng)我國(guó)住房制度改革從肯定階段發(fā)展到否定階段，通過(guò)事物內(nèi)部的斗爭(zhēng)，將再一次發(fā)展到自身的否定階段，即否定之否定階段，實(shí)現(xiàn)自我完善。住房保障的重要性更加突出，租賃性公共住房將成為住房保障的一種重要手段。因?yàn)?，無(wú)論一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)有多發(fā)達(dá)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有多成熟，仍不可避免會(huì)存在住房困難的低收入弱勢(shì)群 體，他們難以通過(guò)自己的能力去購(gòu)買(mǎi)一套住房，其至是購(gòu)買(mǎi)不起一套經(jīng)濟(jì)適用住房，在這個(gè)時(shí)候,發(fā)展租賃性公共住房，保障低收入家庭的基本住房權(quán)利，是社會(huì)必須負(fù)擔(dān)起的一個(gè)責(zé)任。因此，租賃性公共住房并非是一種過(guò)時(shí)的東西，而是在城市住房產(chǎn)權(quán)明晰的前提下，政府或社會(huì)提供的一種福利和保障，也是城市住房制度發(fā)展的“否定之否定階段和自我完善階段。碩士學(xué)位論文⑨二、深圳市公共租賃住房運(yùn)作機(jī)制改革開(kāi)放以來(lái)，深圳國(guó)民經(jīng)濟(jì)獲得巨大發(fā)展，年，全市生產(chǎn)總值.億元，經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)大中城市中居笫四位;人均生產(chǎn)總值元，在全國(guó)大中城市中居首位。深圳人民收入水平和生活質(zhì)量有顯著提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)、生活環(huán)境日益改善，實(shí)現(xiàn)了由溫飽向小康的飛躍。深圳經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，住宅建設(shè)和人居事業(yè)也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,較大地改善了市民的人屆環(huán)境,并榮獲了聯(lián)合國(guó)人用獎(jiǎng)等諸多獎(jiǎng)項(xiàng)。但是，深圳作為一個(gè)移民城市,其人口的突出特征為戶(hù)籍和非戶(hù)籍人口呈現(xiàn)比例嚴(yán)重倒掛現(xiàn)象,與國(guó)內(nèi)其他城市的情況有很人不同，戶(hù)籍人口的住房問(wèn)題解決較好,非戶(hù)籍人口的住房問(wèn)題始終難以?xún)有Ы鉀Q。年末,全市常住人口?萬(wàn)人，其中暫住人口. 萬(wàn)人，戶(hù)籍人口僅?萬(wàn)人。深圳市結(jié)合人口的現(xiàn)實(shí)狀況，為解決無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房乂不能享受廉租房的“夾心”低收入戶(hù)籍家庭的住房問(wèn)題，同時(shí)逐步解決非戶(hù)籍人口的住房困難，借鑒香港發(fā)展公屋的經(jīng)驗(yàn)，建立了公共租賃住房制度。在年月日頒布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃~》屮,深圳首次正式提出了“公共租賃住房”的概念，并在年開(kāi)始真正的大規(guī)模建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，公共租賃住房制度在深圳已經(jīng)基本形成。一深圳由公共租賃住房管理機(jī)構(gòu)、深圳市房屋委員會(huì)市房屋委員會(huì)是由政府有關(guān)職能部門(mén)首長(zhǎng)、專(zhuān)業(yè)人員以及市民代表組成的專(zhuān)門(mén)委員會(huì)，是全市住房保障工作，也是公共租賃住房運(yùn)營(yíng)的最高決策機(jī)構(gòu)。該委員會(huì)就全市住房的重大事項(xiàng)進(jìn)行審議、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和決策,下設(shè)辦公室承擔(dān)市房屋委員會(huì)的日常工作。、深圳市住房制度改革辦公室由住房制度改革辦公室簡(jiǎn)稱(chēng)由房改辦負(fù)責(zé)全由房改及住房保障的FI常工作，在公共租賃住房管理方面，主要負(fù)責(zé)全市公共租賃住房租金的制訂，租金的審核，租賃條件審查，以及對(duì)違反規(guī)定行為的查處等工作。數(shù)據(jù)來(lái)源：《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒》碩士學(xué)位論文⑨、深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局及各區(qū)住宅局 深圳市國(guó)土房產(chǎn)局是全市公共租賃住房的主管部門(mén)，其主要負(fù)責(zé)本市公共租賃住房的規(guī)劃、計(jì)劃、房源籌集、配租和監(jiān)督管理等工作;負(fù)責(zé)公共租賃住房出租等相關(guān)政策的制訂及組織實(shí)施。各區(qū)住宅局是各區(qū)公共租賃住房的主管部門(mén)，主要負(fù)責(zé)本區(qū)公共租賃住房的發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、房源籌集、資格審核、配租和管理等工作。、深切市住宅開(kāi)發(fā)修繕租賃中心該屮心是市一級(jí)公共租賃住房的具體管理部門(mén)，為深圳市國(guó)土房產(chǎn)局下屈正處級(jí)事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理?；韭毮転椋贺?fù)責(zé)市國(guó)土房產(chǎn)局公共租賃住房及小區(qū)配套建設(shè)用房的租賃和經(jīng)營(yíng)管理；公共租賃住房的開(kāi)發(fā);市木級(jí)公共租賃住房及小區(qū)配套建設(shè)用房的維修。其主要工作職責(zé)為：負(fù)責(zé)市國(guó)土房產(chǎn)局公共租賃住房的中請(qǐng)受理、資格審查、分配及租賃手續(xù)的辦理。負(fù)責(zé)市國(guó)土房產(chǎn)局商業(yè)用房和公共配套設(shè)施的對(duì)外招租。負(fù)責(zé)公共租賃住房的開(kāi)發(fā)。負(fù)責(zé)市木級(jí)公共租賃住房和小區(qū)配套建設(shè)用房的房產(chǎn)維修。負(fù)責(zé)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局房屋公共租賃住房租賃政策及有關(guān)問(wèn)題的 咨詢(xún)。負(fù)責(zé)公共租賃住房、小區(qū)配套建設(shè)用房的日常管理。、其他有關(guān)部門(mén)深圳市發(fā)改、公安、監(jiān)察、民政、財(cái)政、勞動(dòng)保障、建設(shè)、規(guī)劃、人口計(jì)生、統(tǒng)計(jì)、地稅、工商物價(jià)、建筑工務(wù)以及金融辦、信息辦、人民銀行、銀監(jiān)局、證監(jiān)局和保監(jiān)局等相關(guān)部門(mén)和單位，為市公共租賃住房管理機(jī)構(gòu)履行公共租賃住房管理職責(zé)的協(xié)助部門(mén)。街道辦事處和社區(qū)工作站是公共租賃住房的申請(qǐng)受理機(jī)構(gòu)，同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審。街道辦事處和社區(qū)工作站主要采取入戶(hù)調(diào)查、鄰里訪問(wèn)等方式核查以下內(nèi)容:包括申請(qǐng)家庭擁冇住宅建設(shè)用地情況，申請(qǐng)家庭人員基本情況、就業(yè)情況、收入來(lái)源情況、集體股份公司分紅記錄，以及中請(qǐng)家庭的租房現(xiàn)狀等。碩士學(xué)位論文⑨二深圳市公共租賃住房建設(shè)情況、公共租賃住房建設(shè)規(guī)劃和計(jì)劃按照《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃~》，十一五規(guī)劃期間深圳將建設(shè)公共租賃住房約?萬(wàn)套。由于深圳實(shí)際上廉租保障以貨幣補(bǔ)貼形式為主，“十一五規(guī)劃期間建設(shè)的公共租賃住房將占保障性住房總量的％以上。農(nóng):深圳市住房建設(shè)規(guī)劃~提岀的公共租賃住房建設(shè)B標(biāo) 年度用地量建設(shè)面積建設(shè)套數(shù)平方公里力?套萬(wàn)??萬(wàn)套萬(wàn)??萬(wàn)套萬(wàn)?萬(wàn)套?萬(wàn)套?合計(jì)萬(wàn)III?萬(wàn)套?、年公共租賃住房建設(shè)情況年，深圳市開(kāi)工建設(shè)的公共租賃房項(xiàng)目共個(gè)，住房套,用地面積?萬(wàn)平方米，建筑面積?萬(wàn)平方米。其中，由市政府直接組織建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)口，共個(gè),住房套；由區(qū)政府直接組織建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)口，共個(gè)項(xiàng)口，住房套；由企業(yè)組織建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)口個(gè)，住房套；曲政府沒(méi)收違法建筑改建的公共租賃住房項(xiàng)目個(gè)，住房套。盡管年深圳由公共租賃住房實(shí)際籌建渠道并不多,主要以政府直接投資組織建設(shè)為主，但相關(guān)部門(mén)正在抓緊各籌集渠道的政策研究工作，相信在未來(lái)幾年里，公共租賃住房的籌集工作將多點(diǎn)開(kāi)花，全而展開(kāi)。年，深期市開(kāi)工建設(shè)的公共租賃房項(xiàng)目中，按岀租對(duì)象分,面向低收入家庭出租的公共租賃住房項(xiàng)目個(gè)，住房套;作為人才公寓，面向人才出租的 公共租賃住房項(xiàng)目個(gè)，住房套;作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍，而向企業(yè)員工、民工岀租的公共租賃住房項(xiàng)目個(gè)，住房套?？梢钥磳纾沧赓U住房的岀租對(duì)彖以低收入家庭為主，這也與國(guó)家住房保障政策相符。碩士學(xué)位論文、公共租賃住房建設(shè)渠道和資金來(lái)源《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》提出了公共租賃住房的十種房源籌集道，具體包括：政府直接投資組織建設(shè)的公共租賃住房；由企業(yè)投資建設(shè)含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、轉(zhuǎn)移方式參與建設(shè)的公共租賃住房；在部分出讓的商品住宅用地上按一定比例配套建設(shè)的公共租賃住房；在舊城舊區(qū)舊村改造建設(shè)的住宅屮按一定比例配套建設(shè)的公共租賃住房；利用符合規(guī)劃調(diào)整原則的待建土地建設(shè)的公共租賃住房；各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)及升級(jí)改造中，集中配套建設(shè)的公寓、宿舍；政府依法沒(méi)收的可以用于居住的住房；政府收購(gòu)的符合公共租賃住房使用標(biāo)準(zhǔn)的住房：政府向社會(huì)統(tǒng)一租賃的公共租賃住房；其他渠道籌集的公共租賃住房?！渡钲谟晒沧赓U住房管理暫行辦法》同時(shí)也明確了公共租賃住房資金的籌渠道，具體包扌舌：財(cái)政部門(mén)撥付的專(zhuān)項(xiàng)資金；全市年度土地出訃凈收益中提取不低于％的資金；出租公共租賃住房及配套設(shè)施冋收的資金： 財(cái)政借款；通過(guò)投融資方式改革納入公共租賃住房籌集的社會(huì)資金；社會(huì)捐贈(zèng)用于公共租賃住房籌集的資金；經(jīng)市政府批準(zhǔn)可納入公共租賃住房籌集資金使用范圍的其他資金。三深圳市公共租賃住房管理模式為加強(qiáng)深圳市住房保障工作的領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，深圳市政府于年月出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房保障工作的若干意見(jiàn)》深府號(hào)文。《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房保障工作的若干意見(jiàn)》作為深圳市住房保障工作的指導(dǎo)性文件，同時(shí)也明確了深圳市公共租賃住房運(yùn)營(yíng)的指導(dǎo)思想、工作原則、基木制度，提出了公共租賃住房的多種籌建渠道和資金來(lái)源，建立了公共租賃住房的建設(shè)、分配及管理機(jī)制。配合《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房保障工作的若干意見(jiàn)》的出臺(tái)，深圳市于年月頒布了《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》，進(jìn)一步規(guī)范了公碩士學(xué)位論文⑧共租賃住房管理，明確了公共租賃住房的規(guī)劃、計(jì)劃、房源籌集、配租、準(zhǔn)入、退出及監(jiān)督管理。、公共租賃住房出租對(duì)彖公共租賃住房的申請(qǐng)以已婚家庭、單親家庭或單身人士為基木申請(qǐng)單位。每 申請(qǐng)家庭可確定一名家庭成員作為申請(qǐng)人，其他家庭成員作為共同申請(qǐng)人,到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行中請(qǐng)。公共租賃住房的對(duì)彖主要有以下兒種：一是深圳戶(hù)籍的低收入住房困難家庭。該類(lèi)申請(qǐng)公共租賃住房的家庭，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備下列條件：申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人均具有木市戶(hù)籍。申請(qǐng)人與共同申請(qǐng)人Z間有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系，包括申請(qǐng)人及配偶、子女、父母等。中請(qǐng)人已婚的，其配偶及未成年子女必須作為共同中請(qǐng)人。投靠子女取得本市戶(hù)籍的居民，只能作為共同巾請(qǐng)人。申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人不擁冇任何自?xún)有问降淖》亢徒ǚ坑玫亍Ｗ詢(xún)有问降淖》堪ò簿臃亢瑴?zhǔn)成木房、全成本房、社會(huì)微利房、全成本微利房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房，集資房，拆遷安置房，軍產(chǎn)房，商品房，自建私房等。家庭人均年可支配收入在提出申請(qǐng)前連續(xù)兩年均低于本市低收入標(biāo)準(zhǔn)線。家庭總資產(chǎn)不超過(guò)一定限額。屮請(qǐng)人及共同屮請(qǐng)人沒(méi)有違反國(guó)家計(jì)劃生育政策。市住房保障管理部門(mén)規(guī)定的其他條件。符合以上條件月?達(dá)到規(guī)定年齡的單身人士也可申請(qǐng)公共租賃住房。隨著住房保障水平的提高，對(duì)擁有住房但人均住房面積低丁?市政府規(guī)定的住困難標(biāo)準(zhǔn)，符合上述項(xiàng)規(guī)定條件的家庭或單身人士,可根據(jù)實(shí)際供求情況將其納入公共租賃住房保障范圍。二是非深圳戶(hù)籍的常住人口低收入住房困難家庭。家庭成員部分或全部為非深圳戶(hù)籍的常住人口低收入住房困難家庭，可視其在深圳居住、繳納社會(huì)保險(xiǎn) 和納稅情況,按年限逐步納入公共租賃住房保障體系。三是高級(jí)人才。從國(guó)內(nèi)外引進(jìn)的高級(jí)人才，符合一定條件的，不論是否深圳戶(hù)籍，都口J以公共租賃住房人才公寓對(duì)其予以保障。人才公寓在建筑面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)上都可適當(dāng)調(diào)高，但租金也將比面向低收入家庭的公共租賃住房租金要高。四是行政事業(yè)單位初級(jí)人員。對(duì)行政事業(yè)單位新錄用的初級(jí)人員，符合一定條碩士學(xué)位論文⑨件的,可以公共租賃住房暫吋解決其住房問(wèn)題。五是其他特殊群體。包括在深圳的軍休干部、軍轉(zhuǎn)干部等，符合一定條件的,可以公共租賃住房保障其住房問(wèn)題。具體政策深圳目前正在進(jìn)行研究。、公共租賃住房中請(qǐng)機(jī)制街道辦事處或社區(qū)工作站收件和初審巾請(qǐng)公共租賃住房的，由巾請(qǐng)人向其戶(hù)籍所在地的街道辦事處或社區(qū)工作站捉岀申請(qǐng)，并按照規(guī)定如實(shí)提交申請(qǐng)材料。街道辦事處或社區(qū)工作站對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，申請(qǐng)材料齊全月.符合規(guī)定形式的，予以受理。街道辦事處或社區(qū)工作站受理中請(qǐng)后，將對(duì)中請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查，并通過(guò)入戶(hù)調(diào)查、鄰里訪問(wèn)等方式對(duì)中請(qǐng)家庭或單身人士的戶(hù)籍、家庭人口、收入、資產(chǎn)、住房和建房用地等情況進(jìn)行調(diào)查。申請(qǐng)材料經(jīng)初審?fù)ㄟ^(guò)后，街道辦事處或社區(qū)工作站將申請(qǐng)家庭或單-身人士的相關(guān)信息進(jìn)行公示，并將其申請(qǐng)材料上報(bào)區(qū)住房保障管理部門(mén)。 區(qū)住房保障管理部門(mén)復(fù)審區(qū)住房保障管理部門(mén)負(fù)責(zé)審查中請(qǐng)人及共同屮請(qǐng)人在木區(qū)購(gòu)租保障性住房情況，并會(huì)同區(qū)民政部門(mén)對(duì)低收入家庭的資格、重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)彖等情況進(jìn)行核查。區(qū)住房保障管理部門(mén)將核查通過(guò)的中請(qǐng)材料上報(bào)市住房保障管理部門(mén)。市住房保障管理部門(mén)終審和公示市住房保障管理部門(mén)在市公安、民政、國(guó)土房產(chǎn)、勞動(dòng)保障、地稅以及金融辦、信息辦、人民銀行、銀監(jiān)局、證監(jiān)局和保監(jiān)局等相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)助下，通過(guò)查檔取證、信函索證等方式對(duì)屮請(qǐng)家庭或單身人士的戶(hù)籍、家庭人口、收入、資產(chǎn)、住房和建房用地等進(jìn)行審核。申請(qǐng)家庭或單身人士的相關(guān)信息經(jīng)審核后，由市住房保 人士戶(hù)籍所在地、實(shí)際居住地的社區(qū)進(jìn)行公示。對(duì)公示情況有異議的，可向市區(qū)住房保障管理部門(mén)提出書(shū)面意見(jiàn),市區(qū)住房保障管理部門(mén)應(yīng)調(diào)查核實(shí)，并將結(jié)果書(shū)面告知異議申請(qǐng)人。安排輪候市區(qū)住房保障管理部門(mén)根據(jù)公示結(jié)果,將符合條件的申請(qǐng)家庭或單身人士予以輪候登記。申請(qǐng)家庭或單身人士的戶(hù)籍、家庭人口、收入、資產(chǎn)及住房等情況在輪候期間發(fā)生變化的，屮請(qǐng)人須及時(shí)告知市區(qū)住房保障管理部門(mén)，市區(qū)住房保障管理部門(mén)將對(duì)變更情況進(jìn)行登記。經(jīng)審核不符合公共租賃住房巾請(qǐng)條件的，由市區(qū)住房保障管理部門(mén)取消其輪候資格，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。排隊(duì)選房碩士學(xué)位論文⑨市住房保障管理部門(mén)統(tǒng)籌安排公共租賃住房的配租。市區(qū)住房保障管理部門(mén)根據(jù)全市當(dāng)年的配租方案，將中請(qǐng)家庭或單身人士分成不同組別、隊(duì)列,通過(guò)計(jì)分或搖號(hào)等方式，確定入圍家庭或單身人士及其選房順序，并對(duì)入圍家庭或單身人士的申請(qǐng)條件進(jìn)行復(fù)查。經(jīng)復(fù)查合格的，安排選房;經(jīng)復(fù)查不合格的,書(shū)面通知中 請(qǐng)人。簽訂合同入圍家庭或單身人士按照選房順序選定住房后，按公共租賃住房房源歸屬,與市區(qū)住房保障管理部門(mén)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂公共租賃住房租賃合同，并辦理入住手續(xù)。首次簽訂公共租賃住房租賃合同的，其租賃期限為兩年。與市區(qū)住房保障管理部門(mén)簽訂租賃合同的，承租人可在合同期限屆滿前個(gè)月內(nèi)向市區(qū)住房保障管理部門(mén)中請(qǐng)續(xù)約。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂租賃合同的，租賃期內(nèi)的住房管理、續(xù)約等工作，按照租賃合同約定或法律規(guī)定執(zhí)行。、公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)以保木微利為原則，按同區(qū)域同類(lèi)住房市場(chǎng)指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)的一定比例下浮，由市住房保障管理部門(mén)適時(shí)調(diào)整,報(bào)深圳市房屋委員會(huì)批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。一般而言，公共租賃住房租金約為同區(qū)域同類(lèi)住房市場(chǎng)指導(dǎo)租金的?%左右。根據(jù)深圳年面向社會(huì)出租的公共租賃住房項(xiàng)目套數(shù)、建筑面積、基準(zhǔn)租金等基木數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算后，得出全部套公共租賃住房總建筑面積.，平均單套建筑而積.,按基準(zhǔn)租金計(jì)算預(yù)計(jì)總月租金?元，得深圳年公共租賃住房月平均租金?元/?月X?~元/月。、公共租賃住房退岀機(jī)制公共租賃住房承租人有下列行為之一的，由公共租賃住房管理部門(mén)與承租人除租賃合同，收冋其承租的公共租賃住房： 虛報(bào)、隱瞞戶(hù)籍、家庭人口、收入、資產(chǎn)及住房等情況或者偽造有關(guān)證明取得公共租賃住房的；不符合公共租賃住房申請(qǐng)條件的；根據(jù)租賃合同的約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回公共租賃住房的。有上述第項(xiàng)行為的，由公共租賃住房管理部門(mén)責(zé)令其按同區(qū)域同類(lèi)住房的市場(chǎng)商品房指導(dǎo)租金補(bǔ)交房租，并載入其個(gè)人誠(chéng)信不良記錄，五年內(nèi)不得巾請(qǐng)住碩士學(xué)位論文⑨房保障。應(yīng)退出公共租賃住房但暫時(shí)無(wú)法退出的，經(jīng)公共租賃住房管理部門(mén)批準(zhǔn)可給予個(gè)月的過(guò)渡期，過(guò)渡期從解除租賃合同之F1起開(kāi)始計(jì)算。、公共租賃住房懲罰機(jī)制一是對(duì)騙租行為的懲罰措施。在屮請(qǐng)公共租賃住房過(guò)程中，屮請(qǐng)人或共同屮請(qǐng)人弄虛作假、隱瞞中報(bào)戶(hù)籍、家庭人口、收入、資產(chǎn)及住房等情況或者偽造有關(guān)證請(qǐng)資格,予以警告，并載入其個(gè)人誠(chéng)信不良記錄。對(duì)出具虛假證明的單位，由公共租賃住房管理部門(mén)提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)追究相關(guān)責(zé)人的責(zé)任;涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。二是對(duì)不符條件，且拒不退出的懲罰措施。承租人在過(guò)渡期屆滿后不退出承 住房的，按同區(qū)域同類(lèi)住房的市場(chǎng)租金計(jì)收其超期居住的租金，并載入其個(gè)人誠(chéng)信不良記錄。承租人在超期居住期間及超期居住退房后年內(nèi)均不得中請(qǐng)住房保障。公共租賃住房承租人拒不退出的，公共租賃住房管理部門(mén)可依法巾請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷。三是對(duì)行政人員營(yíng)私舞弊的懲罰措施。住房保障管理部門(mén)或者其他有關(guān)行政理部門(mén)的工作人員違反木辦法規(guī)定，嚴(yán)重失職、濫用職權(quán)、營(yíng)私舞弊、索賄受賄或者侵害公共租賃住房申請(qǐng)人、承租人合法權(quán)益的，給予處分;涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。碩士學(xué)位論文一公共租賃住房保障方式較單一,貨幣補(bǔ)貼方式尚未冇效施行發(fā)達(dá)國(guó)家的租賃性公共住房保障方式主耍有兩種，一是實(shí)物配租;二是貨幣補(bǔ)貼。而深圳市目前的公共租賃住房保障方式基本上是以實(shí)物為主，補(bǔ)貼方式過(guò)于單一。深圳還有一種特殊的公共租賃住房籌集方式，就是以市場(chǎng)價(jià)向社會(huì)租賃住房，再以較低的租金轉(zhuǎn)租給符合條件的公共租賃住房對(duì)彖，這種方式一?定程度上類(lèi)似于貨幣補(bǔ)貼，區(qū)別在于并未直接將補(bǔ)貼發(fā)放到個(gè)人。年，為完成市政府十件民生實(shí)事籌集套住房時(shí)，就有約套住房是通過(guò)貨幣租賃的方式向社會(huì)籌集的。 按照深圳市住房建設(shè)“十一五規(guī)劃要求，在“十一五”時(shí)期需要建設(shè)萬(wàn)套保障性住房。較大規(guī)模建設(shè)保障性住房的前捉一般是:、現(xiàn)有的城市住房總量不足和戶(hù)型結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題,即使通過(guò)發(fā)放貨幣補(bǔ)貼來(lái)實(shí)施住房保障也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)房源和價(jià)格問(wèn)題而使低收入家庭無(wú)法找到合適的住房；、政府穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格絕對(duì)水平或其漲幅的需要。上述兩個(gè)詢(xún)提在深圳市現(xiàn)階段或多或少存在。但較大規(guī)模建設(shè)保障性住房的不足在于：占用一定的土地資源;保障性住房的建設(shè)周期—般在年左右，低收入家庭解決住房困難的輪候期較長(zhǎng)。單一地建設(shè)保障性住房方式實(shí) 合理的。此外，在具體選擇租賃性公共住房保障方式時(shí)，還應(yīng)綜合考慮多方面的因索，根據(jù)不同時(shí)期深圳市土地、資金、人口、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化，租賃性公共住房保障的方式也應(yīng)及時(shí)調(diào)整來(lái)適應(yīng)新的形勢(shì)。特別要注意的是不同的住房市場(chǎng)狀況與住房保障方式的協(xié)調(diào)。比如在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍、房?jī)r(jià)過(guò)高吋,租賃性公共住房保障宜以實(shí)物保障為主,一方面可以調(diào)控市場(chǎng)，也能以低成本的實(shí)物配置方式滿足低收入家庭的基本住房需求;在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)較低時(shí)，宜以貨幣補(bǔ)貼為主,既可以發(fā)揮穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，又能使低收入家庭以較低的收入滿足基本住房需求。《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房保障工作的若干意見(jiàn)》己將貨幣補(bǔ)貼方式作為住保障的一種重要實(shí)施方式，提出由市、區(qū)人民政府向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象，根據(jù)住房狀況和家庭收入發(fā)放相應(yīng)數(shù)額的貨幣補(bǔ)助，出其到市場(chǎng)上租賃住房。貨幣補(bǔ)貼工作的實(shí)施中，需要有兩個(gè)方面值得注意：一是貨幣補(bǔ)貼的方式。目前,除廉租住房貨幣補(bǔ)貼是直接發(fā)放到戶(hù)以外，深圳市仍主要是通過(guò)貨幣租賃的方式向社會(huì)籌集住房,1佃不是直接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼到戶(hù)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，把貨幣補(bǔ)貼直接發(fā)放到戶(hù)，將有利于貨幣補(bǔ)貼的人性化、 靈活碩士學(xué)位論文⑨性，同時(shí)也將大大提高行政資源的利用效率。二是補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)實(shí)行差異化原則，要體現(xiàn)出垂直公平。具體地說(shuō)，貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)家庭收入的一定比例確定，但前提必須能夠界定差異化的收入水平。廣州已開(kāi)展了補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)差異化方而的工作。廣州的保障性住房租賃補(bǔ)貼額為家庭可享受的住房保障補(bǔ)貼水平乘以一個(gè)補(bǔ)貼系數(shù),補(bǔ)貼系數(shù)根據(jù)家庭年人均可支配收入情況確定，一般是隨著家庭收入的逐步增加，補(bǔ)貼的金額將會(huì)逐步減少，直至達(dá)到低收入標(biāo)準(zhǔn)線。目前，深圳市在貨幣補(bǔ)貼方面基本上是一刀切的做法，如低保戶(hù)收入一旦超過(guò)低保線，屬于貨幣配租的，就停發(fā)貨幣補(bǔ)貼;屬于實(shí)物配租的，就將租金提高到公共租賃住房租金水平，難以體現(xiàn)出公平合理性。二公共租賃住房租金設(shè)置不合理在最開(kāi)始制定公共租賃住房租金時(shí)，深圳由實(shí)際上是以由場(chǎng)租金指導(dǎo)價(jià)的%,再結(jié)合地域因素和當(dāng)?shù)氐囊恍┨厥馇闆r制定出來(lái)的。但總體而言，公共租賃住房租金仍存在以下幾個(gè)方而問(wèn)題：一是租金標(biāo)準(zhǔn)較高。公共租賃住房?jī)r(jià)格為市場(chǎng)租金指導(dǎo)價(jià)的，對(duì)于廣大社會(huì)對(duì)此的總體反映是租金過(guò)高，在經(jīng)過(guò)非估嚴(yán)格的審核程序后，公共租賃住房的租金卻讓低收入者如嚼雞肋。反思年的公共租賃住房?jī)r(jià)格制定工作，公共租賃住房的租金應(yīng)根拯市場(chǎng)房?jī)r(jià)、房屋實(shí)際情況、地域等因素后，浮動(dòng)在市場(chǎng)租 金指導(dǎo)價(jià)的％—%左右,并盡量以％為租金制定原則。二是租金未采用分級(jí)機(jī)制。租金基本上是一刀切的做法，收入在元以下的低收入家庭，無(wú)論該家庭的收入是元還是元,他們需交付的租金都是同樣的。在未來(lái)的公共租賃住房租金設(shè)置工作中，應(yīng)采取正向遞增和分級(jí)收取租金方式，避免福利倒置，對(duì)收入標(biāo)準(zhǔn)線進(jìn)一步細(xì)分，并根據(jù)收入不同標(biāo)準(zhǔn)，按照正向遞增、垂直公平的原則收取租金。即收入越高，租金約高，反之，租金則低。三公共租賃住房租賃時(shí)間過(guò)短，缺乏居住穩(wěn)定感年深圳市面向社會(huì)共租售套保障性住房，其中出售的經(jīng)濟(jì)適用住房套，出租的公共租賃住房套。年深圳市保障性住房的申請(qǐng)受理情況情況如下：。廣州市城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法》試行，碩士學(xué)位論文⑨圖：年深圳市保障性住房申請(qǐng)受理情況統(tǒng)計(jì) 圈僅選擇經(jīng)濟(jì)適用住房■僅選擇公共租賃住房口同時(shí)選擇經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房年深圳市保障性住房的申請(qǐng)采取了可多向選擇的方式，即既可以申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房乂可以同時(shí)中請(qǐng)公共租賃住房,所有中請(qǐng)家庭統(tǒng)一排隊(duì)打分，并根據(jù)其排隊(duì)情況，該家庭可在年提供的套保障性住房屮任意選擇一套經(jīng)濟(jì)適用住房或公共租賃住房。但在實(shí)際申請(qǐng)情況屮，公共租賃住房卻岀人意料的受到了冷遇，僅選擇公共租賃住房的和兩者都選的中請(qǐng)家庭，其比重只占了全部中請(qǐng)家庭的?%,大部分的人仍是偏向于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。這一現(xiàn)象固然與深圳商品房?jī)r(jià)過(guò)高、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格低廉，以及上述的公共租賃住房租金過(guò)高、審核過(guò)嚴(yán)等因素有關(guān)，但深入分析其根本原因，應(yīng)在于公共租賃住房難以給人穩(wěn)定的安全感。按照《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房保障工作的若干意見(jiàn)》、《深圳市公共租賃住管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，公共租賃住房合同期限為兩年，而且在這兩年屮,屮請(qǐng)家庭一旦收入等狀況發(fā)生變化而不再符合租住公共租賃住房條件時(shí),公共租賃住房將被收回，此外，兩年合同期限到期后，該家庭還將面臨一次新的嚴(yán)格審核,只有 各方而條件依然符合規(guī)定的，才能準(zhǔn)予續(xù)約。相比Z下,經(jīng)濟(jì)適用住房可享冇與商品房同樣的使用期限，而且只要在取得全部產(chǎn)權(quán)前未擅自對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行二次裝修，以及在年內(nèi)未有擅口將經(jīng)濟(jì)適用住房用于出售、出租、贈(zèng)予、抵押等行為，則可享有長(zhǎng)期、穩(wěn)定的居住權(quán)，而不管該家庭在此期間內(nèi)是否收入暴增或是其他條件發(fā)生變化。中國(guó)傳統(tǒng)的思想觀念是“居住有其屋”，實(shí)際上是追求一種穩(wěn)定、不變的安全感在城市化的過(guò)程中，隨著城市人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，要實(shí)現(xiàn)“居住有其屋”這一理念，在人口不斷變化的大城市已越來(lái)越難。公共租賃住房的出現(xiàn),在一定程度碩士學(xué)位論文⑨上,應(yīng)達(dá)到另一個(gè)目標(biāo)，即“居住住其屋，同時(shí)應(yīng)給予其一個(gè)較長(zhǎng)的居住權(quán),如?年的期間，而且應(yīng)木著鼓勵(lì)致富的角度來(lái)看待問(wèn)題，在這一段時(shí)間內(nèi)，即使該家庭收入出現(xiàn)增長(zhǎng)而超岀了租住條件，也應(yīng)允許英繼續(xù)居住。但該家庭若購(gòu)買(mǎi)了商住房保障的合理性和公平性。否則，以目前的情況為例，兩年的居住時(shí)間，為避免搬遷的麻煩,甚至讓租住家庭連家具都不敢購(gòu)買(mǎi)，而口在這一段時(shí)間內(nèi)，該家庭缺乏 積極進(jìn)取的動(dòng)力，因?yàn)橐坏┦杖胫灰叱隽艘?guī)定的收入線,就將被隨時(shí)請(qǐng)出門(mén)外,這是相當(dāng)不合理的。四公共租賃住房申請(qǐng)條件不合理年深圳市面向社會(huì)岀租的套公共租賃住房是首批正式向社會(huì)推岀的公共租賃住房，由于考慮到給屮請(qǐng)家庭一個(gè)可同時(shí)選擇經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房的機(jī)會(huì)，在制定公共租賃住房政策時(shí),將中請(qǐng)公共租賃住房的條件和經(jīng)濟(jì)適用住房條件設(shè)為一致。在實(shí)際操作中，卻發(fā)現(xiàn)了兒個(gè)問(wèn)題：一是公共租賃住房的申請(qǐng)條件過(guò)于嚴(yán)格,審查程序過(guò)多、審查時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。由于經(jīng)濟(jì)適用住房相比同時(shí)期、同地段的商品房?jī)r(jià)格耍低廉得多，因此，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的中請(qǐng)條件應(yīng)采取嚴(yán)格的審查機(jī)制，這也充