房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制探討

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制探討【摘要】房地產(chǎn)是近年來的熱門行業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目作為其經(jīng)營活動(dòng)的重心，它的成本控制會(huì)影響整個(gè)企業(yè)的利潤高低。本文從現(xiàn)象出發(fā)，以理論為基礎(chǔ)，指出瞭在成本控制中存在的問題，提出解決方法【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成本控制政協(xié)會(huì)議召開期間，住房問題是常被提及的一個(gè)詞匯。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一個(gè)重要部分，是近年來投資和消費(fèi)的熱點(diǎn)，正是因?yàn)檫@樣，這一行業(yè)湧入瞭大量的資金，使市場競爭更加激烈。除瞭2008年下半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過動(dòng)蕩，其他時(shí)間，房價(jià)一直處於上升階段。由於房價(jià)的居高不下，使許多工資階層對商品房望而卻步，房屋成交量

2、下降，閑置率上升。國傢也利用利息、稅收、財(cái)政等手段進(jìn)行宏觀調(diào)控，在一定程度上刺激瞭房地產(chǎn)市場，減輕瞭房地產(chǎn)及貸款人的負(fù)擔(dān)，但房地產(chǎn)市場的成交量依然不樂觀，價(jià)格依然沒有回落眾所周知，存貨價(jià)格是以成本決定的，房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，其價(jià)格與成本存在密切關(guān)系。從另一個(gè)方面說,企業(yè)的收入與其成本、費(fèi)用之差得到利潤，如果企業(yè)成本降低，那麼利潤必然上升。因此，我們必須重視作為企業(yè)支柱的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。這樣做不僅可以為房地産企業(yè)帶來更高的利潤，從某種意義上來講，還可以促使房價(jià)回歸到理性階段一、房地産相關(guān)理論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照《城市房地產(chǎn)管

3、理法》的規(guī)定，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)房地産開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)的前提是取得國有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)，也並非僅限於房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)這個(gè)定義是從對象角度出發(fā)的，而房地産開發(fā)也可以看作從工程勘察、設(shè)計(jì)規(guī)劃、征地拆遷、土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、完工交房的一個(gè)過程房地產(chǎn)開發(fā)有其獨(dú)特的特征：第一，房地產(chǎn)開發(fā)涉及很多部門，如銀行、勘探、規(guī)劃、市政、施工、環(huán)境、衛(wèi)生等，涉及面極廣，因此有很強(qiáng)的綜合性。第二，房地産開發(fā)項(xiàng)目建成後，既可以作為

4、住房出售，也可以用作其他用途,如做行政事業(yè)性用房，生産經(jīng)營性用房等。第三，房地產(chǎn)開發(fā)需要建設(shè)的往往不止一套房子,至少開發(fā)一個(gè)小區(qū)，因此需要的投資量很大。除此之外，房屋開發(fā)的周期很長。以上幾個(gè)方面，決定瞭房地產(chǎn)開發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)性。第四，房地産開發(fā)與金融部門關(guān)系緊密。房地產(chǎn)資金需求量大，那麼必然需要從銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款。如今，金融機(jī)構(gòu)也不再局限於銀行這一單一的形式，財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、租賃公司都是房地產(chǎn)開發(fā)提供瞭資金支持?？梢赃@麼說,房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，是與為其提供資金支持的金融部門密不可分的二、房地産開發(fā)項(xiàng)目成本控制理論成本控制，就是對經(jīng)營活

5、動(dòng)中發(fā)生的各種成本進(jìn)行控制。本文的研究對象是房地産開發(fā)項(xiàng)目，即對房地産開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生的全部成本進(jìn)行控制。房地産開發(fā)項(xiàng)目成本主要包括以下幾方面前期項(xiàng)目費(fèi)用。項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)過程，從工程勘察到項(xiàng)目建設(shè)一段時(shí)間發(fā)生的費(fèi)用都屬於前期項(xiàng)目費(fèi)用。如規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，又如土地平整費(fèi)等。其中特別需要註意的是因項(xiàng)目開發(fā)而征用土地所發(fā)生的費(fèi)用，如征用土地費(fèi)、拆遷安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)等，這一部分費(fèi)用一般各地政府都有較為明確的標(biāo)準(zhǔn)建築施工過程中的費(fèi)用。這又可以劃分為直接成本和間接成本。直接成本包括直接材料費(fèi)用、直接人工費(fèi)用以及其他直接費(fèi)用。間接成本包括管理人員的職工薪酬、固定資

6、產(chǎn)折舊費(fèi)用、固定資産修理費(fèi)用、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用主要指土地、房屋開發(fā)過程中所發(fā)生的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)用等因利用基礎(chǔ)設(shè)施而發(fā)生的費(fèi)用安裝費(fèi)用。在開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到可使用狀態(tài)之前可能會(huì)發(fā)生建築安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)用等。企業(yè)可以自行安裝，也可以將這部分業(yè)務(wù)承包出去。如果企業(yè)自行安裝，那麼發(fā)生的費(fèi)用和建築施工過程中發(fā)生的費(fèi)用基本相同完工後的清理費(fèi)用，如使環(huán)境恢復(fù)原貌的費(fèi)用。在很多情況下，很難分清楚清理費(fèi)用和間接費(fèi)用的區(qū)別。在這種情況下，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果不設(shè)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，那麼不計(jì)入開發(fā)成本項(xiàng)目，直

7、接計(jì)入當(dāng)期損益其他。配套設(shè)施費(fèi)用，在開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生的，可計(jì)入成本，不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施，如公厠、鍋爐房等。借款費(fèi)用資本化，在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前的借款費(fèi)用可以按新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求計(jì)入項(xiàng)目成本要想控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本,就要控制好以上每個(gè)成本項(xiàng)目。以上每個(gè)成本的下降，都會(huì)引起整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的下降。還需要註意的是,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制存在其特殊性,這是由房地産開發(fā)特征決定的。前面提到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間跨度大，在不同的項(xiàng)目之間，材料、人工的價(jià)格可能發(fā)生瞭很大變化。再者，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨不同的環(huán)境，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本與廣

8、州深圳房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本顯著不同。鑒於此，房地産項(xiàng)目開發(fā)成本控制不能采用一般的方法進(jìn)行量化分析三、成本控制中存在的問題總的來說，龐大的成本支出、較低的收益是眾多房