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《當前房地產(chǎn)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策探討》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、當前房地產(chǎn)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策探討摘要:本文簡要介紹瞭房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系，通過對我國物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，提出瞭解決的辦法，即提前介入、規(guī)模化、市場化、註重物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)等關(guān)鍵詞：物業(yè)管理房地產(chǎn)現(xiàn)狀對策我國物業(yè)管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話後，在房地産建設(shè)熱潮的推動下,呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮，人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實意義一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補作用1?房地産開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管
2、理，是對已經(jīng)形成並投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定瞭後續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那麼物業(yè)管理就如同商品的售後服務(wù)。房地産在開發(fā)階段,尤其是設(shè)計、建設(shè)時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給後面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設(shè)情況不瞭解,遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建築施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等2.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進作用物
3、業(yè)管理的目的是為瞭使房產(chǎn)保值、增值，並為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境,物業(yè)管理的參與，延長瞭房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之後，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的後顧之憂，促進房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題1?建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接近兩年來，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購
4、買瞭某小區(qū)的一套住宅，購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米，並有管道煤氣,24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進瞭購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到瞭2元/平方米，物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”，收費是依據(jù)有關(guān)標準，而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問，最後小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費。這個案例暴漏出兩訃問題：（1）一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾，給後續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段遺留下後患，矛盾在居民入住並實施物業(yè)管理後才反映出來，因此業(yè)主意見強烈,物業(yè)公司代
5、人受過。（2）物業(yè)管理企業(yè)價格法律、法規(guī)意識淡薄。對價格政策不瞭解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重瞭住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響；總之說明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先，物業(yè)管理滯後，而物業(yè)管理滯後的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯後?，F(xiàn)行物管法規(guī)和政策隻是針對大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實際的權(quán)威性的管理辦法，結(jié)果在實際操作中，因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭，由此造成瞭物業(yè)管理水平差、收費亂的不利局面2?對物業(yè)管理的認識模糊物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)
6、營人受物業(yè)所有人的委托,按照國傢法律和管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，並為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。據(jù)統(tǒng)計，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建築面積164.51億平方米，其中住宅建築面積107.69億平方米。物業(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會的進步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位,對物業(yè)管理的概念認識不甚清楚,許多原來的房產(chǎn)管理機構(gòu)換個牌子就成瞭物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落後，目前我國多數(shù)物業(yè)管理公司達不到正常的經(jīng)營規(guī)模。而且科學技術(shù)在物
7、業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存3?缺乏公平的市場環(huán)境我國物業(yè)管理起步之初是作為房地産的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定瞭勢力范圍，存在市場壁壘，不利於公平競爭。由於現(xiàn)行的物業(yè)管理體制存在著一
8、定的弊端,物業(yè)管理市場一
