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《我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)涉稅現(xiàn)狀分析及對(duì)策探討》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)涉稅現(xiàn)狀分析及對(duì)策探【摘要】物業(yè)管理業(yè)已成為現(xiàn)代城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理重要組成部分，成為民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)的重要力量。但因受多種因素影響,物業(yè)管理行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益不容樂觀。物業(yè)管理企業(yè)在加強(qiáng)管理、轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式等自身努力下傢應(yīng)給予相關(guān)政策支持，特別應(yīng)發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，公平稅負(fù)，以減輕物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;稅收政策;營(yíng)業(yè)稅;對(duì)策伴隨著改革開放，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)走過瞭近三十年的發(fā)展之路。特別是2000年至2009年
2、是中物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的十年，據(jù)第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，至2010年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)達(dá)到5.8萬傢,物業(yè)管理已成為現(xiàn)代城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理重要組成部分，成為民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)的重要力量。然而，由於物業(yè)管理行業(yè)入行門檻較低、專業(yè)管理人員匱乏、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善，以及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，相關(guān)政策支持不足等等，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益不容樂觀，我行業(yè)面臨較大的生存與發(fā)展問題。本文試就物業(yè)管理行業(yè)涉稅問題進(jìn)行分析，提出相應(yīng)措施，以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展，以此進(jìn)一步推動(dòng)中
3、國(guó)城市的文明化進(jìn)程、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)涉稅現(xiàn)狀及分析我國(guó)現(xiàn)行稅制中,物業(yè)管理服務(wù)業(yè)所要繳納的各類稅種一般包括：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、車船使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅（代扣代繳）。多年來，國(guó)傢稅務(wù)總局一直沒有明確地對(duì)物業(yè)管理行業(yè)在營(yíng)業(yè)稅稅目中歸類，行業(yè)內(nèi)約定俗成地比照“服務(wù)業(yè)一一其他服務(wù)業(yè)”繳納流轉(zhuǎn)稅，按收取的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)5%的比例計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅,把服務(wù)費(fèi)結(jié)餘，按調(diào)整後應(yīng)稅所得額的25%稅率作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果計(jì)算繳納所得稅。城建稅和教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的7%、3%分別繳納,車船使用稅則是以物業(yè)
4、管理行業(yè)擁有的應(yīng)稅車船為征稅對(duì)象實(shí)行定額征收。在實(shí)際工作中，物業(yè)管理公司依據(jù)所涉及的業(yè)務(wù)不同，還可能涉及增值稅及其他子稅目營(yíng)業(yè)稅問題。物業(yè)管理行業(yè)由於國(guó)傢稅收扶持政策的缺失和物業(yè)收費(fèi)水平的停滯，在稅收成本和人工成本的雙重壓力下，已經(jīng)舉步維艱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)瞭物業(yè)管理行業(yè)萎縮的情況，留下瞭一系列的社會(huì)問題，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)造成一定的負(fù)面影響1、物業(yè)管理業(yè)歸屬“服務(wù)業(yè)”，適用5%的稅率，相對(duì)於交通運(yùn)輸業(yè)、建築業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。據(jù)北京市政府2007年對(duì)本市行業(yè)平均利潤(rùn)率的調(diào)查
5、顯示，主要行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平呈現(xiàn)明顯的兩極化特征，其中文化體育業(yè)的平均利潤(rùn)率達(dá)到瞭24.7%,郵電通信業(yè)的平均利潤(rùn)率更是高達(dá)33.6%o作為建築業(yè)的後續(xù)產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理業(yè)利潤(rùn)率與建築業(yè)不可比，而行業(yè)利潤(rùn)率最低的物業(yè)服務(wù)業(yè)，卻承受著高於其他行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率。此外,與物業(yè)管理業(yè)同稅率的金融保險(xiǎn)業(yè)，享受著國(guó)傢營(yíng)業(yè)稅多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，卻沒有一項(xiàng)優(yōu)惠政策惠及物業(yè)管理行業(yè)，明顯存在著行業(yè)高低收入的差別和減免優(yōu)惠政策的不同2、物業(yè)管理業(yè)的營(yíng)業(yè)稅是以企業(yè)營(yíng)業(yè)額為依據(jù)計(jì)算征收，企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重。在酬金制收費(fèi)模式下，物業(yè)服務(wù)企
6、業(yè)的營(yíng)業(yè)額為向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)資金，由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)酬金兩部分構(gòu)成，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是用“以支定收”的方式確定的，具有明顯的代理業(yè)性質(zhì)，其中物業(yè)服務(wù)支出屬代業(yè)主收取並用於支付維持清潔、維護(hù)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)日常開支，具有代收代付的性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基3、目前，物業(yè)管理行業(yè)在保潔、設(shè)備維修等專項(xiàng)服務(wù)外包存在重復(fù)征稅的問題。隨著社會(huì)專業(yè)化分工的日趨細(xì)化,物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多存在不同程度的專業(yè)分包，相關(guān)工作必須由相應(yīng)專業(yè)技術(shù)部門來完成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能擁有龐大的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。如屬
7、於國(guó)傢法律法規(guī)規(guī)定的消防、電梯維護(hù)等必須委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān)；專業(yè)外墻清洗、日常專業(yè)保潔、中央空調(diào)維保等專項(xiàng)服務(wù)，也應(yīng)分包委托給其他專業(yè)公司完成。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)分包公司之間存在收入共享問題，在申報(bào)本企業(yè)營(yíng)業(yè)稅時(shí),應(yīng)允許將外包服務(wù)的支出從物業(yè)服務(wù)資金收入中予以扣減，以餘額作為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)。而目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在計(jì)征營(yíng)業(yè)稅時(shí)，不允許將各分包專業(yè)公司的收入扣減，而是按照收入全額計(jì)征，明顯存在重復(fù)征稅的問題4、所得稅方面，國(guó)傢稅務(wù)總局所發(fā)《企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率核定表》中，將物業(yè)管理這一
8、特殊業(yè)態(tài)籠統(tǒng)並入''服務(wù)業(yè)”中的"其它行業(yè)”，此舉有失偏頗。其一,據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2008年發(fā)佈的《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》顯示，目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差，多數(shù)企業(yè)生存狀況困難，缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),40%以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處於虧損狀態(tài)，近20%的企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況“持平”，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征明顯，而根據(jù)現(xiàn)行所得稅關(guān)於小型微利企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策的條件對(duì)比，物業(yè)管理業(yè)被排除在外。其二，物業(yè)管理業(yè)更不符合國(guó)傢需
