城市公園綠地對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響--以深圳市為例.pdf

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1、城市公園綠地對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響——以深圳市為例王梅娟(北京大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)學(xué)院，中國(guó)深圳518055)摘要：當(dāng)代人們?cè)趽穹繒r(shí)除考慮其方便效用外(距地鐵、CBD較近等)，更注重其舒適效用，即周邊的自然環(huán)境(湖景、公園綠地等)。本文不再以單個(gè)城市景觀為研究對(duì)象，而是選取深圳市71個(gè)公園及6473個(gè)住宅樣本進(jìn)行分析，旨在使結(jié)果具有普適性。通過(guò)HPM、spssl9及GIS分析，研究發(fā)現(xiàn)：①城市公共資源對(duì)房?jī)r(jià)的影響順序?yàn)椋壕郈BD的距離>距公園的距離>距學(xué)校的距離>距主干道的距離>距地鐵的距離；②距公園的距離平均每增加1％，房?jī)r(jià)下降0．041％，即距公園距離每增加lkm，

2、標(biāo)準(zhǔn)住宅房?jī)r(jià)下降2．092萬(wàn)元；另外，pm2．5值每增加1％，房?jī)r(jià)下降0．228％；對(duì)于“海濱公園”這類特殊公園，可帶來(lái)O．327％的房?jī)r(jià)增值。③深圳公園的平均影響半徑為1．73km，在此基礎(chǔ)上運(yùn)用(3IS緩沖分析，推算出深圳公園綠地可促進(jìn)4．12萬(wàn)hm2的土地增值。該研究對(duì)于綠地外部經(jīng)濟(jì)內(nèi)部化、政府管理及決策制定等方面有重要意義。關(guān)鍵詞：特征價(jià)格模型(HPM)；公園綠地；二手房房?jī)r(jià)；深圳隨著十八大的召開(kāi)，生態(tài)格局安全建設(shè)被提上曰程，作為其中一環(huán)的綠地建設(shè)更是改善城市生態(tài)環(huán)境，加快城市生態(tài)建設(shè)的重要手段。然而近年來(lái)在深圳地區(qū)，綠地資源日益減少與住宅建設(shè)面積不斷擴(kuò)大的

3、矛盾，以及人口數(shù)量增加與人均綠地資源減少的矛盾曰益突出，如何權(quán)衡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市綠地資源的關(guān)系是城市管理者關(guān)心的首要問(wèn)題，而量化綠地對(duì)房?jī)r(jià)的影響區(qū)域及程度，有助于揭示綠地經(jīng)濟(jì)價(jià)值及建設(shè)必要性，引起城市管理者和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的關(guān)注，因此我們需要定性定量地研究綠地對(duì)房?jī)r(jià)的影響，以及隨著距離的變化，房?jī)r(jià)究竟會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化趨勢(shì)以及綠地對(duì)周圍房?jī)r(jià)的增值狀況，這些問(wèn)題的研究可以為政策制定者、開(kāi)發(fā)商在土地交易、格局的構(gòu)建提供理論依據(jù)n3，因此意義重大、1研究綜述土地保護(hù)、城市自然環(huán)境保護(hù)以及生態(tài)安全影響深遠(yuǎn)。491城市公園綠地是城市綠色基礎(chǔ)設(shè)施，具有重要的社會(huì)文化功能和自然生態(tài)

4、功能，已有研究證明城市綠地吸引力可以引起城市形態(tài)與結(jié)構(gòu)的變化，形成圍繞大型綠地的社會(huì)分異舊1。因此研究其對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響可以使我們更好地理解公園綠地的外部增值效應(yīng)，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)與功能、合理布局城市空間以及為城市綠地進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃和立法提供理論依據(jù)和支撐∞1。目前國(guó)內(nèi)外對(duì)房?jī)r(jià)影響因素的研究主要集中在城市軌道交通方面，根據(jù)中國(guó)知網(wǎng)對(duì)“軌道交通”“城市景觀”對(duì)住宅價(jià)格影響進(jìn)行的全文搜素并統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)白2002到2012的10年間，人們?cè)谲壍澜煌▽?duì)房?jī)r(jià)的研究要遠(yuǎn)多于城市景觀對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究，結(jié)果如圖1所示。^i^l箜刪I善劃·五ⅫJp荸守譽(yù)擎譽(yù)寸荸譽(yù)p§一j．‘童

5、文：t一．ji’I．墨圖1．2002—2012年城市景觀、軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)影響研究的期刊數(shù)Fi91．Thenumberoftheresearchofhouseprice通過(guò)對(duì)搜索到的城市景觀對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的文獻(xiàn)閱讀發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)外的相關(guān)研究主要集中在公園綠地、濕地、湖景、河流、城市森林等城市景觀類型中，且大部分研究顯示城市景觀對(duì)房?jī)r(jià)的提升有一定的促進(jìn)作用。如Mahan等發(fā)現(xiàn)美國(guó)波特蘭市的住宅價(jià)格與濕地距離呈負(fù)相關(guān)，與濕地面積正相關(guān)【41；Liisa研究發(fā)現(xiàn)芬蘭住宅距城市森林距離增加lkm，房?jī)r(jià)上漲5．9％pJ：再如Luttik、Joke等對(duì)荷蘭八個(gè)地區(qū)3000多個(gè)房產(chǎn)交易數(shù)

6、據(jù)的分析，研究發(fā)現(xiàn)水域能使房屋增值8％一10％，綠色開(kāi)放空間貝U為6％一12％【61：wolf對(duì)近年來(lái)關(guān)于綠地對(duì)周圍房地產(chǎn)價(jià)值影響的研究成果，發(fā)現(xiàn)綠地資源對(duì)其附近房地產(chǎn)的增值幅度大約在10％一32％之間【／1：另外也有城市垃圾城中村等非舒適性因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，如Yun．Ju．Ham等研究英國(guó)伯明翰垃圾填埋場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的消極影響瞵J；Baranzini&Schaerer發(fā)現(xiàn)擁有工廠視野使房?jī)r(jià)降低一J。國(guó)內(nèi)在城市景觀對(duì)房?jī)r(jià)影響方面的研究相對(duì)較晚，且主要集中在某一特定的城市景觀，對(duì)一定區(qū)域尺度上的城市景觀的整體效應(yīng)研究較少。如吳冬悔等以南京莫愁湖為例，研究湖景對(duì)住宅價(jià)格的影響

7、，發(fā)現(xiàn)湖景的舒適性或生態(tài)服務(wù)價(jià)值在住宅價(jià)格中的比例高達(dá)13％左右【l叫：溫海珍等以杭州西湖為例，研究城市湖景對(duì)住宅價(jià)格的空間影響，發(fā)現(xiàn)到西湖距離增加1％住宅價(jià)格下降0．226％，到最近公園距離每增加1％住宅價(jià)格下降0．036％，492且平均影響范圍為5．62km【11。121；石憶邵和張蕊等以上海黃興公園綠地為例，綜合運(yùn)用多元回歸分析法、特征定價(jià)法及市場(chǎng)比較法，研究公園綠地對(duì)房?jī)r(jià)的時(shí)空影響效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)其最大影響牛徑為1．59km，最強(qiáng)影響區(qū)位0．29km【l列：Jim&Chen研究發(fā)現(xiàn)深圳灣的可達(dá)性及可視性對(duì)房?jī)r(jià)有積極的影響，距離增加lkm，房?jī)r(jià)下降O．7％，且擁