資源描述：
《地標項目營銷總綱及銷售執(zhí)行報告.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、虎門·地標 營銷總綱及銷售執(zhí)行報告謹呈：東莞華建物業(yè)投資有限公司7/21/2021版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2報告思路項目綜合分析客戶定位營銷總綱對目標的理解競爭優(yōu)勢判斷執(zhí)行方案3本案要達成的目標如何在5000-5500/平米的市場主流均價的情況下，并且在以大戶型公寓為產(chǎn)品主體的條件下，實現(xiàn)高速高價的目標？4要解決目標必須思考的三個問題問題1：實現(xiàn)高速高價，我們究竟什么核心競爭力？問題2：本地客戶群能否支撐高總價和高速度目標的要求？問
2、題3：如何整合資源，達成地區(qū)第一強勢營銷？5問題一的展開實現(xiàn)高速高價，我們究竟有什么核心競爭力？6項目屬性：位處開發(fā)新區(qū)并具備大型商業(yè)綜合體功能的城市豪宅金洲村，虎門規(guī)劃中的新行政中心區(qū)；與城市的距離:離以銀龍路為中心的虎門商業(yè)中心車行約3分鐘，公交資源缺乏，來往鎮(zhèn)中心較為不便；與東莞CBD車行距離約為40分鐘；是金洲片區(qū)首個開發(fā)的大型項目。本項目鎮(zhèn)中心7地塊狹長、大體量的大戶型公寓、大型的商業(yè)綜合體序號戶型面積區(qū)間套數(shù)比1公寓59-6971%21*2*168-975%32*2*283-927%43*2*2126-1303%54*2*2158-1688%64*2*3157-1773%74*3
3、*3215-2173%合計------100%占地：45,420㎡；總建：約21萬㎡；商業(yè)：約5.2萬㎡（其中A區(qū)約4.3萬㎡，B、C區(qū)約9,600㎡）公寓總量1,128套，約占總套數(shù)（1569套）71%；公寓面積大,容易導致總價過高；8景觀資源價值分析——景觀資源一般，缺乏自然景觀利好項目周邊是成片的農(nóng)民自建房、大片的空地、殘舊的商業(yè)街，景觀資源一般，自然景觀條件一般！北面：名門盛宴項目工地東北：富民商業(yè)街東面：空地、龍泉酒店西面：待開發(fā)區(qū)域9配套資源價值分析——項目周邊目前缺乏成熟的市政商業(yè)配套，生活便利性不夠本項目2現(xiàn)有配套：1、虎門中學；2、金洲中學；3、金洲小學；4、龍泉國際大酒店
4、；5、富民商業(yè)街；6、酒吧街；3145610A與B、C地塊上空橫跨高速公路，導致住宅容易受噪音影響A與B、C地塊上空橫跨高速公路，將本項目攔腰截斷，B、C地塊的6棟容易受噪音影響。高速公路11大型商業(yè)綜合體，B、C區(qū)商鋪是虎門首個9米層高的高附加值產(chǎn)權(quán)街鋪A區(qū)：商場鋪，約4.3萬㎡；B、C區(qū)：獨立產(chǎn)權(quán)街鋪，約9,600㎡，層高9米，買一層送2層12項目戶型設計點評——洋房機會點:戶型方正、實用；采光通風條件較好；生活流線清晰問題點：戶型設計較為平庸，沒有太多附加值；部分大戶型缺乏觀景陽臺，不符合本地客戶喜好。兩房兩廳三房兩廳四房兩廳（帶工人房）四房兩廳13項目戶型設計點評——公寓機會點：層高
5、3.9米；開間大。問題點：面積太大，容易導致總價高；商務功能多，但缺乏生活所需的陽臺等硬件設施。14小結(jié)項目所在片區(qū)是虎門新的開發(fā)區(qū)域，未來的行政中心區(qū)；本項目是處于新開發(fā)區(qū)域的大型商業(yè)綜合體的城市豪宅項目；龐大體量的大戶型公寓對虎門市場是一個考驗。15P1.3:周邊市場對比分析虎門房地產(chǎn)市場板塊特征：以商業(yè)中心區(qū)為主，四大片區(qū)共同發(fā)展鎮(zhèn)中心片區(qū)商業(yè)中心片區(qū)東部高端區(qū)次鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)中心片區(qū)——商貿(mào)氛圍濃片區(qū)特征：以黃河客運站形成對內(nèi)對外的交通樞紐，商業(yè)氣氛濃厚。產(chǎn)品特征：專業(yè)商場為主主力客戶：周邊專業(yè)市場生意人代表樓盤：天河城、虎門步行街、廠貨直批中心等次鎮(zhèn)中心片區(qū)——片區(qū)形象低片區(qū)特征：離
6、鎮(zhèn)中心有一定的距離，但屬于20分鐘生活圈內(nèi)主力客戶：以外地、外籍人士為主，周邊專業(yè)市場的生意人產(chǎn)品特征：高層，各種戶型均有代表樓盤：金色陽光、城市脈搏中心、海悅金灣等東部高端區(qū)——中高檔純凈生活區(qū)片區(qū)特征：虎門公園、自然水庫為該區(qū)域最明顯的景觀資源主力客戶：本地富人，私企業(yè)主，公務員以及成功生意人產(chǎn)品特征：容積率低，小高層、別墅為主，部分高層，中等戶型代表樓盤：中聯(lián)大廈、金色家園及豐泰華園、豐泰裕田花園、海岸國際等鎮(zhèn)中心片區(qū)——傳統(tǒng)住區(qū)片區(qū)特征：市政、生活、商業(yè)配套等較為完善，但周邊環(huán)境嘈雜產(chǎn)品特征：高容積率、高層為主，部分別墅，中、大戶型產(chǎn)品為主主力客戶：本地人、外地生意人為主，部分港澳臺
7、客戶代表樓盤：龍泉別墅區(qū)、柏景豪庭、能源華莊、新安大廈等本項目16過往供應量分析（2004-2006）：供應量下降，驅(qū)動本地客戶跨鎮(zhèn)區(qū)購房年度批準預售項目個數(shù)批準預 售面積（m2）住宅別墅商鋪寫字樓其他面積 （m2）套數(shù)面積 （m2）套數(shù)面積 （m2）面積 （m2）面積 （m2）200414347751341353247126116966398002005284671713427762648225734192
