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《地塊產(chǎn)品建議.ppt》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在PPT專區(qū)-天天文庫(kù)。
1、美的地產(chǎn)江蘇公司鎮(zhèn)江美的城東1#地塊產(chǎn)品建議營(yíng)銷(xiāo)部2014年04月建議因素關(guān)鍵詞：短周期低成本低風(fēng)險(xiǎn)利銷(xiāo)售東1#地塊自身素質(zhì)客戶喜好與承受度市場(chǎng)銷(xiāo)售情況其他因子影響200萬(wàn)方整體規(guī)劃考慮前置提要報(bào)告架構(gòu)1234地塊分析市場(chǎng)分析相關(guān)其他建議產(chǎn)品綜合建議地塊分析Part1地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初次產(chǎn)品建議地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在做足容積率、保證商業(yè)面積最大化的前提下，得出地塊初步的經(jīng)濟(jì)參數(shù)。根據(jù)建筑密度和容積率，可推算出本項(xiàng)目最少平均層數(shù)為12層。根據(jù)限高，同時(shí)保證居住舒適度，建議項(xiàng)目平均層數(shù)為24層左右
2、，可以有效地減少棟數(shù)，增加開(kāi)敞空間。產(chǎn)品初步排布建議沿街商鋪出入口住宅區(qū)域住宅區(qū)域做平均24層的高層建筑，層高不超過(guò)30層，減少客戶抗性。西側(cè)沿河道及地塊北側(cè)，做30層高層?xùn)|側(cè)沿朱方路布置18層左右高層中間部分做好樓棟層數(shù)變化，沿朱方路從東南及東北視角察看，保證美觀的天際線。河道區(qū)域排布說(shuō)明：市場(chǎng)分析Part2高層住宅情況商業(yè)產(chǎn)品情況產(chǎn)品建議細(xì)化LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStanda
3、rdTimeMcKinsey&Company
4、TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure2013年鎮(zhèn)江住宅銷(xiāo)售共計(jì)31842套，其中高層業(yè)態(tài)售11339套，占比達(dá)35%以上，高層成為鎮(zhèn)江商品住宅主流業(yè)態(tài)。高層銷(xiāo)售情況——總體表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company
5、TRACKERUnitof
6、measure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure13年高層住宅成為鎮(zhèn)江商品房市場(chǎng)的主銷(xiāo)產(chǎn)品，且去化率較高，在潤(rùn)州片區(qū)，13年高層套數(shù)去化率達(dá)到53%，可以判斷，雖然高層業(yè)態(tài)在鎮(zhèn)江尚存在高區(qū)抗性大等銷(xiāo)售問(wèn)題，但數(shù)據(jù)表明鎮(zhèn)江高層業(yè)態(tài)的市場(chǎng)融合度較高，并將快速成為鎮(zhèn)江主流業(yè)態(tài)。高層銷(xiāo)售情況——分片區(qū)表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Co
7、mpany
8、TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure高層銷(xiāo)售情況——分面積段表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company
9、TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure圖：2013年鎮(zhèn)江高層分面積段去化占比高層銷(xiāo)售情況——分面積段表現(xiàn)高層銷(xiāo)售情況——
10、競(jìng)盤(pán)表現(xiàn)市場(chǎng)成交庫(kù)存去化周期較為安全的面積段為81-143㎡，本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品線應(yīng)符合市場(chǎng)主流產(chǎn)品。注：數(shù)據(jù)來(lái)源自中原房地產(chǎn)1.本月實(shí)際庫(kù)存量為已經(jīng)獲取預(yù)售許可證未銷(xiāo)售的量。數(shù)據(jù)截止3月31日。2.一手房存貨去化周期=期末已獲得預(yù)售許可證的未售面積總額/過(guò)去12年月月均成交面積。高層銷(xiāo)售情況總結(jié)——81-143㎡產(chǎn)品是市場(chǎng)主流產(chǎn)品住宅產(chǎn)品初步建議根據(jù)高層產(chǎn)品銷(xiāo)售情況，我們對(duì)東1#地塊住宅產(chǎn)品做如下初步建議房型表現(xiàn)在售房源中，2房70-80㎡戶型市場(chǎng)較少，2+1房100-110㎡戶型市場(chǎng)較少，3房90
11、-110㎡較少，3+1房源110-120㎡較少，以上面積段在各戶型中存在機(jī)會(huì)空間，而4房150㎡以上占比很小，設(shè)置少量以彌補(bǔ)高端客戶空間缺失。房型表現(xiàn)近期首批面市房源來(lái)訪來(lái)電客戶情況近期接待來(lái)訪預(yù)購(gòu)總價(jià)分析住宅產(chǎn)品建議修正根據(jù)高層房型表市場(chǎng)現(xiàn)的空白及近期客戶情況，N+1產(chǎn)品的空間附贈(zèng)對(duì)客戶有強(qiáng)有力吸引，我們對(duì)東1#地塊住宅產(chǎn)品作修正建議LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTim
12、eMcKinsey&Company
13、TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure如何做到N+1關(guān)于+1戶型：生活水平的不斷提高，居民對(duì)于居住空間的要求越來(lái)越高；同時(shí)，高層住宅的低得房率也為人所不喜，也有越來(lái)越多的產(chǎn)品注重附加值的設(shè)計(jì)，即通常說(shuō)的“偷面積”。目前鎮(zhèn)江多數(shù)采用“偷面積”的辦法主要是挑空及挑板、采光井使用。+1戶型原則上指以挑空、采光井，入戶花園等方式贈(zèng)送的“多一房”設(shè)計(jì)，約8-10㎡，可做書(shū)房或客房設(shè)計(jì)，而非普
