鎮(zhèn)江區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研報告.ppt

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1、鎮(zhèn)江區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄一、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)格局二、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧三、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測四、本案分析建議五、總結(jié)一、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)格局三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：機(jī)械、化工、造紙五大特色產(chǎn)業(yè)：交通設(shè)備、電力、食品、電子信息、新型材料10個產(chǎn)業(yè)集群：化工、電子信息、造紙、五金工具、工程電器、汽摩零部件、船舶及船用設(shè)備、眼鏡、醋業(yè)、木業(yè)1、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)及招商方向2、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)狀況鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與揚(yáng)州、泰州相當(dāng)，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于無錫、南京等省內(nèi)發(fā)達(dá)城市，與常州、南通等市也有較大的差距。鎮(zhèn)江市的開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。鎮(zhèn)江市財政收入最低，直接影響著與城市建設(shè)等與房地產(chǎn)投資息息

2、相關(guān)的環(huán)節(jié)。鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)開發(fā)投資最低，目前鎮(zhèn)江樓市陷入低谷無可置疑。二、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧1、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)市場的關(guān)系分析按照房地產(chǎn)一般發(fā)展規(guī)律，當(dāng)GDP年增長率高于8%，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段。鎮(zhèn)江的GDP增幅多年處于高位，根據(jù)規(guī)劃仍將長期保持經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從理論上來說，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展按照房地產(chǎn)一般發(fā)展規(guī)律，當(dāng)人均GDP大于4000美元時房地產(chǎn)市場的特征是比質(zhì)不比量。這意味著鎮(zhèn)江市的房地產(chǎn)市場2004年開始進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，單純的賣

3、方數(shù)量市場已經(jīng)結(jié)束。鎮(zhèn)江市近四年人均GDP的平均增長率是14.33%，按照此速度持續(xù)發(fā)展，鎮(zhèn)江市將在2010年步入減緩發(fā)展階段，市場價格、市場需求將趨向穩(wěn)定，可見2008-2010年的3年之間將是鎮(zhèn)江樓市尋求快速利潤的最后蛋糕。發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主向數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2、房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

4、房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)投資的發(fā)展速度在05年的高峰之后回歸正常水平，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出GDP同期發(fā)展水平，房地產(chǎn)仍是鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的投資重點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重近年一直保持在12%-13%的水平，但這個水平與全國及江蘇省的平均水平還有很大的差距，這表明了鎮(zhèn)江市場的火熱程度不及周邊水平，主要是因為鎮(zhèn)江城市自身的購買能力有限+城市的輻射范圍、力度不足，導(dǎo)致了鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場需求疲軟，無法強(qiáng)勁的拉動樓市。3、鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與江蘇其他城市比對數(shù)據(jù)鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高于周邊的揚(yáng)州、泰州，但目前房地產(chǎn)市場的銷售及價格水平不如揚(yáng)州。鎮(zhèn)江市民的人均年度可支配余額

5、（可支配收入與消費(fèi)性支出的差）低，2007年鎮(zhèn)江是4767元，揚(yáng)州是5361元，泰州是5919元，這也導(dǎo)致了鎮(zhèn)江購房者的實(shí)際購買能力的不足。4、鎮(zhèn)江市商品房供應(yīng)量分析鎮(zhèn)江市近三年的商品房供應(yīng)量基本處在穩(wěn)步攀升的過程，2006年受國家05年下半年宏觀調(diào)控的影響，供應(yīng)量產(chǎn)生滑落，同比下降了4.34%，2007年迅速回升，年度供應(yīng)量同比上漲了14.11%。鎮(zhèn)江商品房供應(yīng)量的理性發(fā)展說明了目前鎮(zhèn)江樓市最大的問題并不是上市量的膨脹，而是進(jìn)入2008年以后市場有效需求的不足。5、鎮(zhèn)江市商品房銷售量分析鎮(zhèn)江市近三年商品房銷售是在2007年得到了突破性的飛躍，在05、06

6、年穩(wěn)定在110-120萬㎡的水平線時，2007年一舉銷售178.36㎡，同比增長了51.52%。2007年是鎮(zhèn)江樓市的黃金年，但同時也為2008年的危機(jī)埋下了隱患。2008年1-5月鎮(zhèn)江商品房合計銷售55.4萬㎡，平均11.08萬㎡/月。如按此數(shù)據(jù)類推全年將為132.96萬㎡。考慮到5月份開始進(jìn)入銷售旺季的鎮(zhèn)江樓市慣例，全年數(shù)據(jù)會在132.96萬㎡上有所提高，但要超越07年的178.36萬㎡難度很大。6、鎮(zhèn)江市商品房價格分析2007年鎮(zhèn)江市商品房的均價同比下降了0.08%，但商品住宅的均價同比上升了7.89%。鎮(zhèn)江樓市的焦點(diǎn)是2007年，該年商品住宅均價達(dá)

7、到3186元/㎡，首次突破3000元大關(guān)，12月份以3249元/㎡收官，可以說是給鎮(zhèn)江樓市注入了一針興奮劑。2008年1-5月鎮(zhèn)江市商品房均價為3657元/m2，比07年均價上升了2%，可見在市場行情欠佳，去化速度放緩的08年，開發(fā)商仍在緊守價格底限，與購房者進(jìn)行著博弈。2007年市區(qū)3000元/??m2以下的商品住宅銷售套數(shù)所占份額為45.05%，較上年期下降11.50個百分點(diǎn)。3000―5000元/??m2的商品住宅銷售數(shù)所占份額為53.04%，較上年同期上升10.68個百分點(diǎn)。這主要是因為整體價格水平的提升，3000元/㎡以上的住宅占總供應(yīng)量的比例較

8、大而形成。2007年市區(qū)單套總價在30萬以下的商品住宅銷售套數(shù)所占