小產(chǎn)權(quán)房法律規(guī)制研究

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1、小產(chǎn)權(quán)房法律規(guī)制研究摘要近年來，隨著國家改革開放和住房體制改革的逐步深入，居民收入在大幅提高的同時(shí)，城市地價(jià)和房價(jià)也隨之快速上漲，由于無法承受畸高的房價(jià)，中低收入居民只能另尋他路，在供求關(guān)系這一基本市場(chǎng)原理的支配下小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生，且發(fā)展迅猛，不可否認(rèn)的是，小產(chǎn)權(quán)房交易存在著一系列的法律風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)制是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程。本文通過實(shí)證分析研究和定性定量分析方法，剖析小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的表面原因和制度根源，并運(yùn)用所有權(quán)權(quán)能性質(zhì)的理論原理，提出相應(yīng)的法律規(guī)制方法。關(guān)鍵詞小產(chǎn)權(quán)房法律規(guī)制成都治理模式。一、前言。2007年6月，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布購房風(fēng)險(xiǎn)提示，第一

2、次正式提出小產(chǎn)權(quán)房問題，有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房在中國發(fā)展迅猛，全國各地大量存在。以北京為例，2010年北京地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)占有率達(dá)到了驚人的20%，深圳的情況和北京也差不多，據(jù)深圳市國土局、房管局2009年初完成的一項(xiàng)住宅狀況調(diào)查顯示，深圳的單位自建房、農(nóng)民房、政策性住房等個(gè)人不能隨意進(jìn)行相應(yīng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特殊房產(chǎn)占到了71%，其中小產(chǎn)權(quán)房35萬棟，住宅面積超過4億平方米。面對(duì)如此天量的小產(chǎn)權(quán)房，如果我們將其定為非法甚至剿滅，可以預(yù)見的是，深圳將近半數(shù)的房屋都將面臨滅頂之災(zāi)，后續(xù)問題更是嚴(yán)重。二、小產(chǎn)權(quán)房原因分析。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律概念，現(xiàn)行的法律對(duì)它

3、并無界定，只是一種約定俗成的稱謂和叫法，所謂小產(chǎn)權(quán)房，即集體土地、企事業(yè)用地所建設(shè)的房屋統(tǒng)稱為小產(chǎn)權(quán)房，其與商品住宅最大的區(qū)別在于沒有繳納土地出讓金，國土局不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證和預(yù)售許可證，其產(chǎn)權(quán)證不由國土局頒發(fā)，而由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)。相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言，小產(chǎn)權(quán)房只有房屋使用權(quán)，不包括土地使用權(quán)。目前市面上小產(chǎn)權(quán)房可劃分為以下三種情況：1.占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。2.在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。3.在軍隊(duì)享有使用權(quán)的

4、土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱軍產(chǎn)房。本文所談的小產(chǎn)權(quán)房就是指在農(nóng)村集體所有制土地上修建的房屋。根據(jù)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員之間流轉(zhuǎn)，不允許在社會(huì)上公開銷售，購房者如果購買了沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，一旦出現(xiàn)糾紛，將不受法律保護(hù)，且一旦遇到征地或者拆遷，沒有產(chǎn)權(quán)證的房子很難獲得合法賠償，如該房屋被認(rèn)定為違章建筑可能直接拆除不予賠償。至于小產(chǎn)權(quán)房為什么會(huì)產(chǎn)生，國內(nèi)相當(dāng)多的學(xué)者特別是一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為高房價(jià)是罪魁禍?zhǔn)?，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金、土地征用費(fèi)等費(fèi)用，土地交易成本低，另外，這種房產(chǎn)也沒有按照房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)規(guī)定去繳納有關(guān)費(fèi)用，

5、因此其成本相對(duì)來說就比較低，自然售價(jià)也非常低，一般僅有同區(qū)域城市商品房售價(jià)的20%-40%，所以消費(fèi)者很樂意接受，所以盡管這種房子存在著一系列的法律風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者依然趨之若鶩。然而，這僅僅是表面原因，真正的兇手實(shí)際上是我國現(xiàn)行的土地管理制度，它們才是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生并發(fā)展的根源所在。按照我國目前的立法體例，土地所有權(quán)主體有國家和集體兩類，并對(duì)這兩類主體采取了截然不同的干預(yù)方式，其最終的結(jié)果是導(dǎo)致了兩個(gè)土地權(quán)利主體的法律地位產(chǎn)生了不可比性。按照物權(quán)法的所有權(quán)權(quán)能理論，所有權(quán)應(yīng)該具有使用、占有、處分、收益四大權(quán)能，而農(nóng)村的集體土地所有權(quán)卻無最終處分權(quán)，其無法對(duì)土地進(jìn)行

6、開發(fā)、出讓、處置等，這說明農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)能實(shí)際上是不完整的、是殘缺的，這種權(quán)利殘缺一方面表現(xiàn)為農(nóng)村的集體土地所有權(quán)主體虛位、權(quán)能弱化，另一方面，由于農(nóng)村集體組織無最終處分權(quán)，土地的開發(fā)、處置等權(quán)利依然掌握在政府手中。這樣矛盾就產(chǎn)生了：一方面是我們的政府不允許農(nóng)民在自己的集體所有制土地上進(jìn)行商品房開發(fā)，但另一方面卻利用征地補(bǔ)償?shù)姆绞綄⑼恋氐男再|(zhì)由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)化成了國有，進(jìn)而用于房地產(chǎn)開發(fā)，很明顯，這種做法是一種典型的只許州官放火不許百姓點(diǎn)燈的歧視性法律制度，特別是在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的背景下，這一做法更顯無理。我國現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度，既不能說服國有土地上

7、的城市居民，也無法說服我們的集體組織成員。因?yàn)閺霓r(nóng)民的角度來看，既然我們是土地的所有權(quán)人，那為什么不直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而必須把土地的性質(zhì)由集體所有改為國有后才行？從另外一方城市住房需求者的角度來看，既然城鎮(zhèn)土地屬全民所有，那么它的首要任務(wù)應(yīng)當(dāng)是滿足城市居民的住房需求，而不是直接將土地交于開發(fā)商從事商業(yè)開發(fā)，因?yàn)檫@樣做的結(jié)果是大量的、數(shù)量驚人的利潤轉(zhuǎn)移給了開發(fā)商，其最終的買單者卻是房屋購買者也就是我們普通的市民，在房價(jià)快速上漲的社會(huì)背景下，城市中下層市民只能將眼光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房，客觀上促進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房的迅猛發(fā)展。三、治理小產(chǎn)權(quán)房的政策建議。（一）權(quán)宜之計(jì)。治理小

8、產(chǎn)權(quán)房是一項(xiàng)長期而系統(tǒng)的工程，他涉及到社會(huì)的很多方面