小產(chǎn)權(quán)房規(guī)制政策研究

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1、小產(chǎn)權(quán)房規(guī)制政策研究　?。篒SSN1006―656X（2015）01-0013-01　　一、研究對象　　（一）產(chǎn)權(quán)　　產(chǎn)權(quán)是市場經(jīng)濟(jì)下經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利，主要包括占有、使用、收益和處置四項權(quán)力。　?。ǘ┬‘a(chǎn)權(quán)房　　由于中國地產(chǎn)權(quán)的二元體制特征和管理特色，形成了社會上“大產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的提法。大產(chǎn)權(quán)房包括房屋產(chǎn)權(quán)以及房屋占用的國有土地使用權(quán)，購房者擁有對房屋的占有、使用、收益、處置等全部權(quán)利；小產(chǎn)權(quán)房則是不完全產(chǎn)權(quán)房，只包括房屋產(chǎn)權(quán)，不包括或沒有房屋占用的土地使用權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)不能合法入市流轉(zhuǎn)。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)區(qū)別在于房屋占用土地的權(quán)屬性質(zhì)不同：小產(chǎn)權(quán)房

2、占用的一般是集體所有土地，而大產(chǎn)權(quán)房占用的則是國有土地。　　二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源　?。ㄒ唬┬‘a(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的體制根源　　不少研究表明，中國現(xiàn)行的土地管理體制是小產(chǎn)權(quán)房形成的根本性原因。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心課題組調(diào)研后指出，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，暴露出當(dāng)前政府征地制度、土地流轉(zhuǎn)制度存在一些不合時宜的部分和矛盾，是農(nóng)民追求自身利益的自發(fā)性制度創(chuàng)新?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因，是在中國城市化進(jìn)程中，在中國地權(quán)二元分割體制之下，城鄉(xiāng)土地被人為分割成了兩個體系的不合理制度。由于當(dāng)前中國地權(quán)仍然是一個二元分割的體制，土地分為國有的和非國有的，國有的土地可以流轉(zhuǎn)、交易、開發(fā)、抵押，但集體的土地卻沒有這些

3、權(quán)利，所以就造成了目前的土地使用狀況和小產(chǎn)權(quán)房狀況。小產(chǎn)權(quán)房問題的背后，是制度安排的缺陷，是現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的一種沖突，實際上是城鄉(xiāng)利益格局中農(nóng)村集體土地被廉價征收征用，同時也是既得利益集團(tuán)與農(nóng)民利益的一種博弈與妥協(xié)?！　。ǘ┬‘a(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)根源　　在高房價的壓力下，越來越多的購房者難以負(fù)擔(dān)，小產(chǎn)權(quán)房的形成是必然結(jié)果。由于中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡，一些大中城市的房價長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话慵彝サ膶嶋H購買能力；與此同時，中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房的供應(yīng)一直落后。風(fēng)險高但價格低的小產(chǎn)權(quán)房就成為這部分購房者的唯一出路。因此，小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群體，小產(chǎn)權(quán)房與城市

4、大產(chǎn)權(quán)房的較大的價格差，成為趨勢小產(chǎn)權(quán)房購房群體蜂擁而至的需求推力。另一方面，中國的城市化快速進(jìn)程，既擴(kuò)大了住房需求，又推進(jìn)了城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地預(yù)期價值的上升，以及臨近區(qū)域居民致富的迫切愿望，加上開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房利潤豐厚，構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房的供給動力?！　囊欢ǔ潭壬险f，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的深層次經(jīng)濟(jì)根源，是住房市場化改革帶來的一些弊端和不足。高房價對普通民眾來說不堪重負(fù)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房等保障性住房建設(shè)不足，普通民眾的剛性住房需求得不到滿足。這種局面為價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房提供了大量市場?！　∪?、小產(chǎn)權(quán)房規(guī)制政策的優(yōu)化　　如何有效規(guī)制處于灰色地帶的小產(chǎn)權(quán)房，是一場體制、政策和民生的博弈。鑒于小產(chǎn)

5、權(quán)房問題涉及到農(nóng)村土地和城市住房問題，我們從國家土地政策和住房政策兩個層面，探討如何優(yōu)化小產(chǎn)權(quán)房規(guī)制政策?！　。ㄒ唬┗谕恋卣叩囊暯恰　。?）完善土地管理立法　　有效規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房，首先應(yīng)該完善國家的土地管理立法，特別是要盡快建立健全農(nóng)村集體土地管理的法規(guī)體系。切實保證治理小產(chǎn)權(quán)房問題有法可依?！　。?）拓展集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能　　深入進(jìn)行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)變革，賦予農(nóng)村集體土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。統(tǒng)一土地市場并形成有效的激勵機(jī)制才是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的根本出路。　?。?）改革政府征地政策　　要解決小產(chǎn)權(quán)房違法違規(guī)問題，必須加快政府征地政策改革步伐。嚴(yán)格限制政府征地范圍，確保征收征用土地用在“公共利益”需

6、要的范圍內(nèi)；對“公共利益”用地以外的非農(nóng)建設(shè)用地，可在符合土地利用規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，由土地所有者決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)變用途后是否被征收?！　。?）完善集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)政策　　完善集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)政策，可以城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化管理為突破口，探討建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)體系和權(quán)利安排，確立改革路徑和架構(gòu)?！　。ǘ┗谧》空叩囊暯恰　⌒‘a(chǎn)權(quán)房政策受到國家的住房政策影響。小產(chǎn)權(quán)房是一種合理的購房需求，自主基本上是沒有問題的，只是不能依法登記產(chǎn)權(quán)或辦理合法過戶完善商品住房政策，將小產(chǎn)權(quán)房納入商品住房政策管理體系；完善住房保障政策，將小產(chǎn)權(quán)房納入住房政策管理體系?！　。?）完善商品住房政

7、策管理體系　　政府應(yīng)加快建立小產(chǎn)權(quán)房樓盤的入市流轉(zhuǎn)機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的合理有序競爭，抑制大產(chǎn)權(quán)商品房的過高價格和房地產(chǎn)商的利潤空間。探索創(chuàng)新優(yōu)化融資渠道，拓寬中低收入購房者的貸款方式。進(jìn)一步改革房產(chǎn)稅，減少低價住房的稅費征繳，加強(qiáng)調(diào)控投資性投機(jī)性購房，緩解當(dāng)前嚴(yán)峻的住房供需形勢。建立小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量監(jiān)管體系，加快推進(jìn)相關(guān)獨立中介機(jī)構(gòu)的自主權(quán)，保障小產(chǎn)權(quán)房的住房安全。　?。?）完善保障住房政策管理體系　　由于小產(chǎn)權(quán)房價格低