(高緯國際)沈陽太原街商業(yè)項目市場和定位需求分析

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1、在商業(yè)市場研究中，供應(yīng)與需求是不可或缺的兩個主要研究部分，而且對于任何一個商業(yè)項目來說，消費者和零售商都是最直接的使用者，只有滿足消費者和零售商的需求，才能保證商業(yè)項目立足于市場并獲得更進一步的成功，同時，具有良好市場發(fā)展前景和商業(yè)價值的項目也將吸引更多的投資者;在此章節(jié)中我們將研究并總結(jié)各種潛在商業(yè)需求，包括消費者的消費需求和對本項目的預(yù)期、主力零售商對本項目的需求和看法;7.0需求分析–概述07.1零售商訪談7.1.1零售商訪談目的零售商是任何一個商業(yè)項目中的核心元素，在項目進展的不同時期，進行零售商訪談的目的也是不

2、同的。根據(jù)本項目的地理位置、規(guī)模和目前項目的建設(shè)進度條件，高緯環(huán)球認為現(xiàn)階段了解各類零售商對本項目商業(yè)的前期定位看法是目前進行第一階段零售商訪談的重點，所以我們即對百貨、休閑娛樂、餐飲、服裝服飾、運動用品、電子通訊用品、兒童用品、家居產(chǎn)品以及圖書音像店等共計9種類型的商家進行電話訪談，目的是為了獲得：這些品牌對本項目商業(yè)前期定位的看法這些品牌對本項目所在地區(qū)商業(yè)的看法這些品牌是否有興趣進駐本項目這些品牌對沈陽市商業(yè)的看法技術(shù)要求和選址因素下面，我們將對此次零售商訪談的結(jié)果進行詳細分析;7.0需求分析-零售商訪談1業(yè)種業(yè)態(tài)

3、訪談個數(shù)主要品牌所占比例百貨公司/名品折扣3太平洋百貨、伊都錦、上品折扣7.5%電子通訊用品3迪信通、宏圖三胞、中復(fù)電訊7.5%休閑娛樂（KTV/溜冰場/健身）4中體倍力、寶力豪、錢柜、尚美溜冰10.0%餐飲（咖啡/中餐/西餐/日餐）8百怡咖啡、吉野家、好倫哥、東來順、西貝莜面、湖北人家、賽百味、玄生回轉(zhuǎn)壽司20.0%服裝服飾(服裝/飾品/鞋)14熱風(fēng)、G2000、W&FBIRD、BOGNER、ESCADA、VERSACE、LEO、BURBERRY、PORTS、百麗、奧卡索、威可多、Bestseller、In-base3

4、5.0%圖書音像3貝塔斯曼、紙老虎、FAB精彩無限7.5%兒童用品1智樂2.5%家居產(chǎn)品2伊力諾依、澳西奴5.0%運動用品2運動100、跨世5.0%總計40100%7.1.2受訪零售商基本情況從上表的統(tǒng)計可以看出服裝服飾類，餐飲類和休閑娛樂類商家是高緯第一階段的零售商訪談重點，其中服裝服飾類商家訪談數(shù)量比重最大，占總量的35%,被訪商家中即有國際一二線品牌,也有知名的國內(nèi)品牌;在此特別說明此次訪談的主要目的是為了初步獲得各種零售商對本項目的進駐意愿。同時，更是為了獲得零售商對沈陽商業(yè)及本項目未來的看法，因此訪談以已經(jīng)進駐

5、沈陽的零售商為主,同時考慮到本項目商業(yè)未來招商時引進的品牌要和現(xiàn)有的商業(yè)避免過多的品牌雷同,因此高緯環(huán)球還選擇了12家尚未進入沈陽的零售商進行了訪談,占訪談總量的30%;7.0需求分析-零售商訪談27.1.3零售商訪談基本信息的總體統(tǒng)計圖7.1:零售商訪談類型比例根據(jù)本項目的位置特點，我們選擇了服裝服飾類，餐飲類和休閑娛樂類商家作為我們的訪談重點，因為這些客戶將是商業(yè)的主要組成部分。圖7.2:零售商進駐意向比例在我們完成的40零售商的訪談中，有37.5%的商家有明確的進駐意向，有40%的商家需要進一步考察本項目，暫時沒有

6、明確進駐態(tài)度，有22.5%的商家由于在附近已經(jīng)有店、認為沈陽商業(yè)經(jīng)營不好和未來沒有新的開店計劃等不同的原因沒有進駐意向。在此值得說明的是，這些訪談結(jié)果是一個初步的意向，最終的結(jié)果還將以招商為準。7.0需求分析-零售商訪談3訪談總數(shù)有進駐意向需要進一步考察沒有意向百貨公司/名品折扣31(33%)1(34%)1(33%)電子通訊用品32(67%)1(33%)-休閑娛樂42(50%)2(50%)-餐飲83(37.5%)2(25%)3(37.5%)服裝服飾144(29%)7(50%)3(21%)圖書音像31(33%)2(67%)

7、-兒童用品1--1(100%)家居產(chǎn)品21(50%)1(50%)-運動用品21(50%)-1(50%)總數(shù)4015169表7.1:零售商訪談的總體統(tǒng)計從表7.1可以看出，電子通訊用品、休閑娛樂、餐飲、家居用品和運動用品考慮進駐本項目的可能性較大、服裝服飾和圖書音像的零售商大部分暫時沒有明確表示進駐態(tài)度，但需要項目的進一步資料和實地考察本項目后才能決定。7.0需求分析-零售商訪談4業(yè)種業(yè)態(tài)偏好區(qū)域目標客戶群目標年齡段百貨公司/名品折扣購物中心以中青年白領(lǐng)消費者為主集中在18-45歲電子通訊用品購物中心/百貨公司/超市內(nèi)/街

8、鋪對手機和電子產(chǎn)品有需求的消費者不限休閑娛樂（/KTV/溜冰場/健身）購物中心/高檔住宅的會所追求時尚的年輕人/中高收入的白領(lǐng)集中在16-35歲餐飲（咖啡/中餐/西餐/日餐/）街鋪/百貨公司/購物中心/寫字樓底商/酒店底商一般是以中高收入的白領(lǐng)為主中青年服裝服飾（服裝/飾品/鞋）購物中心/百貨公司/街鋪學(xué)生/中高收入