2010年初沈陽(yáng)房地產(chǎn)分析

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1、沈陽(yáng)房地產(chǎn):2010一季度沈陽(yáng)房地產(chǎn)分析報(bào)告2010年一季度，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用下，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)由去年年底的過(guò)熱轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售狀況好于預(yù)期和上年同期，總體上仍處于平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。但商品住宅入市量偏低，房?jī)r(jià)漲幅仍然在高位運(yùn)行，需引起高度關(guān)注。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)1.房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)2010年1～3月份，沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資繼續(xù)保持較大幅度的增長(zhǎng)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資同比增長(zhǎng)37.2%，其中住宅同比增長(zhǎng)46.4%。商品住宅投資漲幅突破40%，表明目前我市房地產(chǎn)形勢(shì)良好，推動(dòng)著投資呈現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2.商品房施工面積保持較高漲幅2

2、010年1～3月份，沈陽(yáng)市施工面積同比增長(zhǎng)12.5%，其中新開(kāi)工住宅面積同比增長(zhǎng)11.7%，再創(chuàng)歷史同期最高水平。3.商品房銷(xiāo)售小幅增長(zhǎng)盡管刺激樓市的優(yōu)惠政策已經(jīng)陸續(xù)退出，但我市商品房市場(chǎng)交易情況依然好于上年同期，但漲幅較1～2月份有所回落。1～3月份我市商品房和商品住宅銷(xiāo)預(yù)售面積分別同比增長(zhǎng)4.79%和3.96%。4.存量房成交仍在高位2010年1～3月份沈陽(yáng)存量房市場(chǎng)仍然保持良好態(tài)勢(shì)，存量房轉(zhuǎn)讓面積同比增長(zhǎng)24.26%，其中存量住宅轉(zhuǎn)讓面積同比增長(zhǎng)10.64%，漲幅有所回落，但依然在高位運(yùn)行。5.商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售情況有所緩解1～3月份商業(yè)地產(chǎn)合同備案面積同比增長(zhǎng)8.38%，其中商業(yè)

3、營(yíng)業(yè)用房、辦公用房、車(chē)庫(kù)及其他的銷(xiāo)售面積分別同比增長(zhǎng)38.98%、163.16%和-39.24%，雖然漲幅較1～2月份有所回落，但較上年同期的大幅下降狀態(tài)已有較大緩解。6.存量房?jī)r(jià)格漲幅仍在高位2010年1～3月份，沈陽(yáng)存量房和存量住宅價(jià)格分別為3065.61元/平方米和2981.15元/平方米，同比分別增長(zhǎng)13.88%和11.42%。存量房?jī)r(jià)格漲幅依然在高位。7.中小戶(hù)型住房需求依然旺盛2010年1～3月份的銷(xiāo)售套均面積91.29平方米，比去年同期上漲了3.02平方米。90平方米以下商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)和面積比重分別為56.96%和43.31%。60～90平方米區(qū)段銷(xiāo)售套數(shù)和面積分別

4、占全市商品房銷(xiāo)售總量的40.20%和33.91%。從不同面積段商品住宅銷(xiāo)售面積看，一季度的中小戶(hù)型的銷(xiāo)售比例小于前兩月，但仍是主力。8.公積金歸集大幅增長(zhǎng)2010年1～2月份，我市住房公積金累計(jì)歸集金額同比增長(zhǎng)18.86%；累計(jì)住房公積金放貸金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歸集金額，同比增長(zhǎng)269.49%。反映我市公積金部門(mén)對(duì)居民住房支持力度明顯加大。9.外地人購(gòu)房比例首次達(dá)到四成2010年1～2月份，外地人購(gòu)房占全市房屋銷(xiāo)售總量的40.86%。其中：省內(nèi)其它城市來(lái)沈購(gòu)房占全市購(gòu)房總量的23.86%；外省市人購(gòu)房占全市購(gòu)房總量的16.76%；境外人士購(gòu)房面積占全市購(gòu)房總面積的0.23%。外地人購(gòu)房比例

5、有擴(kuò)大趨勢(shì)，接近全市商品房銷(xiāo)量的四成。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立對(duì)沈城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)作用日益顯現(xiàn)。10.商品房空置量處于合理區(qū)間2010年1～3月份開(kāi)始，我市商品房的空置率為9.70%，比1～2月份有所下降。按專(zhuān)家的意見(jiàn)，空置率12%是警戒線，我市空置率在合理區(qū)間。從上述各項(xiàng)指標(biāo)可以看出，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，對(duì)周邊城市的吸引力越來(lái)越大。目前不僅是開(kāi)發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)，而且逐漸成為投資和投機(jī)性購(gòu)房的熱點(diǎn)城市，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將告別不溫不火的二線城市，向建銷(xiāo)兩旺的一線城市靠近。二、存在的主要問(wèn)題2010年1～3月份我市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本層面很好，但存在的問(wèn)題也不容忽視。當(dāng)前存在的主要

6、問(wèn)題是：1.商品房?jī)r(jià)格同比漲幅依然處于高位雖然前三個(gè)月沈陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格與上月環(huán)比漲幅較小，1～2月份商品住宅環(huán)比增長(zhǎng)0.55%，但是一季度商品房和商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)與上年同期相比漲幅仍然較高，同比漲幅依次為16.74%和16.52%。商品房?jī)r(jià)格依然在高位運(yùn)行。2.商品住宅入市不足2010年一季度沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系是求大于供，商品住宅面積供銷(xiāo)比達(dá)到0.53：1，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)全面開(kāi)工，加之銷(xiāo)售量的漲幅有所減緩，商品住宅上市量不足的情況將得到緩解。3.商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售壓力繼續(xù)加大當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)待銷(xiāo)房占整個(gè)商品房待銷(xiāo)量的34.37%，銷(xiāo)售壓力過(guò)大。另外今年沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)上市的高峰期即將到來(lái)

7、，今后商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售壓力還可能進(jìn)一步加大。4.投資和投機(jī)性購(gòu)房比例增長(zhǎng)過(guò)快前幾年，我市投資和投機(jī)性購(gòu)房比例只占10%～15%左右，外來(lái)投資和投機(jī)性購(gòu)房的人較少，這也是沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終比較穩(wěn)定的原因之一。今年一季度外地人購(gòu)房由占總銷(xiāo)量的33%左右猛增到40%，投資和投機(jī)性購(gòu)房呈大幅上升趨勢(shì)。據(jù)悉，不僅溫州炒房團(tuán)在沈亮相，浙江炒房團(tuán)也開(kāi)始在沈城樓市出沒(méi)，這證明全國(guó)的炒房客正從一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移，也預(yù)示著沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平靜將被打破，沈城樓市的發(fā)展態(tài)勢(shì)駕馭難度將會(huì)加大