2010年初沈陽房地產(chǎn)分析

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1、沈陽房地產(chǎn):2010一季度沈陽房地產(chǎn)分析報告2010年一季度，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，沈陽房地產(chǎn)市場形勢由去年年底的過熱轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資大幅增長，商品房銷售狀況好于預期和上年同期，總體上仍處于平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)。但商品住宅入市量偏低，房價漲幅仍然在高位運行，需引起高度關(guān)注。一、房地產(chǎn)市場運行特點1.房地產(chǎn)投資快速增長2010年1～3月份，沈陽開發(fā)建設(shè)投資繼續(xù)保持較大幅度的增長，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資同比增長37.2%，其中住宅同比增長46.4%。商品住宅投資漲幅突破40%，表明目前我市房地產(chǎn)形勢良好，推動著投資呈現(xiàn)迅猛增長的勢頭。2.商品房施工面積保持較高漲幅2

2、010年1～3月份，沈陽市施工面積同比增長12.5%，其中新開工住宅面積同比增長11.7%，再創(chuàng)歷史同期最高水平。3.商品房銷售小幅增長盡管刺激樓市的優(yōu)惠政策已經(jīng)陸續(xù)退出，但我市商品房市場交易情況依然好于上年同期，但漲幅較1～2月份有所回落。1～3月份我市商品房和商品住宅銷預售面積分別同比增長4.79%和3.96%。4.存量房成交仍在高位2010年1～3月份沈陽存量房市場仍然保持良好態(tài)勢，存量房轉(zhuǎn)讓面積同比增長24.26%，其中存量住宅轉(zhuǎn)讓面積同比增長10.64%，漲幅有所回落，但依然在高位運行。5.商業(yè)地產(chǎn)銷售情況有所緩解1～3月份商業(yè)地產(chǎn)合同備案面積同比增長8.38%，其中商業(yè)

3、營業(yè)用房、辦公用房、車庫及其他的銷售面積分別同比增長38.98%、163.16%和-39.24%，雖然漲幅較1～2月份有所回落，但較上年同期的大幅下降狀態(tài)已有較大緩解。6.存量房價格漲幅仍在高位2010年1～3月份，沈陽存量房和存量住宅價格分別為3065.61元/平方米和2981.15元/平方米，同比分別增長13.88%和11.42%。存量房價格漲幅依然在高位。7.中小戶型住房需求依然旺盛2010年1～3月份的銷售套均面積91.29平方米，比去年同期上漲了3.02平方米。90平方米以下商品住宅銷售套數(shù)和面積比重分別為56.96%和43.31%。60～90平方米區(qū)段銷售套數(shù)和面積分別

4、占全市商品房銷售總量的40.20%和33.91%。從不同面積段商品住宅銷售面積看，一季度的中小戶型的銷售比例小于前兩月，但仍是主力。8.公積金歸集大幅增長2010年1～2月份，我市住房公積金累計歸集金額同比增長18.86%；累計住房公積金放貸金額遠遠大于歸集金額，同比增長269.49%。反映我市公積金部門對居民住房支持力度明顯加大。9.外地人購房比例首次達到四成2010年1～2月份，外地人購房占全市房屋銷售總量的40.86%。其中：省內(nèi)其它城市來沈購房占全市購房總量的23.86%；外省市人購房占全市購房總量的16.76%；境外人士購房面積占全市購房總面積的0.23%。外地人購房比例

5、有擴大趨勢，接近全市商品房銷量的四成。沈陽經(jīng)濟區(qū)的建立對沈城房地產(chǎn)市場發(fā)展的促進作用日益顯現(xiàn)。10.商品房空置量處于合理區(qū)間2010年1～3月份開始，我市商品房的空置率為9.70%，比1～2月份有所下降。按專家的意見，空置率12%是警戒線，我市空置率在合理區(qū)間。從上述各項指標可以看出，沈陽市房地產(chǎn)市場已進入快速發(fā)展時期，對周邊城市的吸引力越來越大。目前不僅是開發(fā)建設(shè)的熱點，而且逐漸成為投資和投機性購房的熱點城市，沈陽房地產(chǎn)市場即將告別不溫不火的二線城市，向建銷兩旺的一線城市靠近。二、存在的主要問題2010年1～3月份我市房地產(chǎn)市場基本層面很好，但存在的問題也不容忽視。當前存在的主要

6、問題是：1.商品房價格同比漲幅依然處于高位雖然前三個月沈陽商品房價格與上月環(huán)比漲幅較小，1～2月份商品住宅環(huán)比增長0.55%，但是一季度商品房和商品住宅銷售均價與上年同期相比漲幅仍然較高，同比漲幅依次為16.74%和16.52%。商品房價格依然在高位運行。2.商品住宅入市不足2010年一季度沈陽商品住宅市場供求關(guān)系是求大于供，商品住宅面積供銷比達到0.53：1，目前開發(fā)企業(yè)已經(jīng)全面開工，加之銷售量的漲幅有所減緩，商品住宅上市量不足的情況將得到緩解。3.商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力繼續(xù)加大當前，商業(yè)地產(chǎn)待銷房占整個商品房待銷量的34.37%，銷售壓力過大。另外今年沈陽商業(yè)地產(chǎn)上市的高峰期即將到來

7、，今后商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力還可能進一步加大。4.投資和投機性購房比例增長過快前幾年，我市投資和投機性購房比例只占10%～15%左右，外來投資和投機性購房的人較少，這也是沈陽房地產(chǎn)市場始終比較穩(wěn)定的原因之一。今年一季度外地人購房由占總銷量的33%左右猛增到40%，投資和投機性購房呈大幅上升趨勢。據(jù)悉，不僅溫州炒房團在沈亮相，浙江炒房團也開始在沈城樓市出沒，這證明全國的炒房客正從一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移，也預示著沈陽房地產(chǎn)市場的平靜將被打破，沈城樓市的發(fā)展態(tài)勢駕馭難度將會加大