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《淺析從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)new》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、淺析從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)均豪物業(yè)管理第四分公司李興民隨著社會分工的精細(xì)化，物業(yè)管理已成為一個專門的行業(yè)，而物業(yè)管理公司已成為一個獨特的企業(yè)。既然是企業(yè)，就應(yīng)該有企業(yè)的投入，產(chǎn)出和利潤，否則企業(yè)就不能生存發(fā)展。一、管理物業(yè)的定位需要經(jīng)營物業(yè)的介入物業(yè)管理這一行業(yè)在北京已存在，發(fā)展好幾年了。但由于不少企業(yè)受國營舊有體制影響，只認(rèn)為物業(yè)管理是原有企業(yè)的附屬后勤部分，因而是花錢賠錢部門，這就導(dǎo)致了相當(dāng)一批物業(yè)管理企業(yè)或艱難經(jīng)營，或伸手向母公司要補(bǔ)貼。更多的物業(yè)管理公司把自己的職責(zé)局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備
2、維修、物業(yè)收費(fèi)等一些花花草草的事物中。這些都僅是物業(yè)管理的外在形式。而不是它的真正內(nèi)涵。物業(yè)管理工作，不僅僅是通過衛(wèi)生、安保和維修等達(dá)到令居住者或使用者感覺安全舒適的目標(biāo)，其僅是管理的一部分內(nèi)容，或者說是一小部分工作，它的更大的目標(biāo)，是要給你所服務(wù)的物業(yè)項目一個市場定位，并使它成為產(chǎn)生價值的一種存在，即可以用經(jīng)濟(jì)價值來衡量的升值產(chǎn)品。如果該物業(yè)項目定位不準(zhǔn)確的話，所有的物業(yè)管理工作都將事倍功半，不能充分提升該物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價值。一個物業(yè)項目的升值又不能簡單地依靠房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等建筑因素，更需要后期物業(yè)項
3、目的功能充分開發(fā)利用和服務(wù)的到位，從而吸引更多的需求居住和使用者。而物業(yè)項目的后期工作恰恰是物業(yè)管理公司大有可為的施展天地。二、物業(yè)管理市場需求物業(yè)經(jīng)營的開展物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商屬兩種不同的業(yè)態(tài)：一個高風(fēng)險高投入高回報；另一個正好相反。有的開發(fā)商蓋樓僅僅是為賣掉，屬項目型；另一種是置業(yè)型，建樓不完全為賣，而主要為長期經(jīng)營。目前大多數(shù)開發(fā)商屬前者，快速進(jìn)入，輕松撤退，只要賣掉，萬事大吉。既使是置業(yè)型的開發(fā)商，在前期籌備和初期經(jīng)營時，由于缺乏經(jīng)驗和專業(yè)人員隊伍的準(zhǔn)備，也是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、小心害怕，擔(dān)心經(jīng)營摸
4、不清市場行情而賠損。從目前我們正在洽談的幾個項目上看，各個開發(fā)商都從不同側(cè)面向我們提出了希望我們進(jìn)行物業(yè)管理的同時，也要進(jìn)行經(jīng)營管理，這樣就給物業(yè)管理公司提供了這樣一個可充分操作的天地。因為作為一個專業(yè)物業(yè)管理公司的各項管理服務(wù)舉措一定是要為服務(wù)對象而進(jìn)行的。因為物業(yè)項目不同，樓宇內(nèi)涵不同，客戶群也會不同，需求也不一樣，當(dāng)我們在不斷滿足客戶需求時，管理、服務(wù)就會出新、并結(jié)果，相應(yīng)物業(yè)管理公司亦可在服務(wù)中獲得收益。當(dāng)然，如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點，是需要認(rèn)真加以研究的。既不能因運(yùn)
5、轉(zhuǎn)困難，全力搞其他經(jīng)營，因而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)項目中的大好資源白白浪費(fèi)。正確的做法是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項目的同時進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動。三、經(jīng)營物業(yè)的商品談到經(jīng)營，讓人們必然聯(lián)系到商品，那么什么是物業(yè)商品呢？首先需要認(rèn)識到經(jīng)營物業(yè)提供給客戶的商品與其他的商品有很大的區(qū)別。主要有以下幾點：（一）、經(jīng)營物業(yè)的商品是不能貯存起來等市場有了好價格才去銷售，而是必須抓緊時機(jī)當(dāng)即銷售。（二）、經(jīng)營物業(yè)的商品是不能運(yùn)送的，它不可能從
6、其他物業(yè)項目搬到本物業(yè)項目中，必須就地出售，顧客只能在本物業(yè)項目中享用。（三）、經(jīng)營物業(yè)的商品受有限制，它是定量、定時的。（四）、經(jīng)營物業(yè)的商品恰恰相同于管理物業(yè)的基本任務(wù)，那就是提供給客戶的是服務(wù)，其需要通過項目部各部門、各個員工來實現(xiàn)的。商品對消費(fèi)者具有吸引力，就有市場。經(jīng)營物業(yè)的商品實際上是一種款待，款待客人的成功之道是滿足客人的需要，只有做到能滿足客人的需要，客戶才愿意花錢來購買。物業(yè)經(jīng)營者必須根據(jù)客人的各種需求來制定自己的服務(wù)經(jīng)營項目，才能占有市場獲得收益。四、經(jīng)營物業(yè)的資源分析及管理運(yùn)作所謂
7、經(jīng)營管理，即策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制一個單位的資源，以求實現(xiàn)該單位的管理服務(wù)及經(jīng)營的總目標(biāo)。所謂資源，在我們所操作的物業(yè)項目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；一是人力資源。物業(yè)項目中的人力資源是最重要的資源。因為各個物業(yè)項目的經(jīng)營管理是一項復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面之廣、范圍之大，要求之高與其他行業(yè)有所不同。它生產(chǎn)的商品最終是人對人的工作，也就是服務(wù)，一個物業(yè)項目一經(jīng)入駐，每天二十四小時，一年三百門十五天，時時刻刻都處在經(jīng)營活動中，活動中的人因性別、年齡、興趣、文化水準(zhǔn)、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，
8、表現(xiàn)在對待客戶的態(tài)度，文化能力，工作效率等方面有所不同。要求他們每天、每時、每刻都一樣是困難的。因此，各個物業(yè)項目的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。至于物業(yè)資源又可分為兩個部分，即固定資產(chǎn)資源與資金資源。固定資產(chǎn)資源多指樓宇單位，機(jī)器設(shè)備、設(shè)施、家具、器具、布草、存貨以及周邊土地空場及至樓頂空中位置（廣告位置）等一切有形的物資。資金資源多指利潤、流動資金、折舊費(fèi)或開辦費(fèi)、預(yù)收款、應(yīng)付款等資金。這些資源一般來說是相對穩(wěn)定的、固定的。但在
