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《淺析從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、淺析從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè) 一、管理物業(yè)的定位需要經(jīng)營物業(yè)的介入 物業(yè)管理這一行業(yè)在北京已存在，發(fā)展好幾年了。但由于不少企業(yè)受國營舊有體制影響，只認為物業(yè)管理是原有企業(yè)的附屬后勤部分，因而是花錢賠錢部門，這就導致了相當一批物業(yè)管理企業(yè)或艱難經(jīng)營，或伸手向母公司要補貼。更多的物業(yè)管理公司把自己的職責局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設備維修、物業(yè)收費等一些花花草草的事物中。這些都僅是物業(yè)管理的外在形式。而不是它的真正內(nèi)涵。物業(yè)管理工作，不僅僅是通過衛(wèi)生、安保和維修等達到令居住者或使用者感覺安全舒適的目標，其僅是管理的一部分內(nèi)容，或者說是一小部分工作，它的更大
2、的目標，是要給你所服務的物業(yè)項目一個市場定位，并使它成為產(chǎn)生價值的一種存在，即可以用經(jīng)濟價值來衡量的升值產(chǎn)品。如果該物業(yè)項目定位不準確的話，所有的物業(yè)管理工作都將事倍功半，不能充分提升該物業(yè)的經(jīng)濟價值?！ ∫粋€物業(yè)項目的升值又不能簡單地依靠房屋結構、設備設施等建筑因素，更需要后期物業(yè)項目的功能充分開發(fā)利用和服務的到位，從而吸引更多的需求居住和使用者。而物業(yè)項目的后期工作恰恰是物業(yè)管理公司大有可為的施展天地?！ 《⑽飿I(yè)管理市場需求物業(yè)經(jīng)營的開展 物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商屬兩種不同的業(yè)態(tài)：一個高風險高投入高回報；另一個正好相反。有的開發(fā)商蓋樓僅僅是為
3、賣掉，屬項目型；另一種是置業(yè)型，建樓不完全為賣，而主要為長期經(jīng)營。目前大多數(shù)開發(fā)商屬前者，快速進入，輕松撤退，只要賣掉，萬事大吉。既使是置業(yè)型的開發(fā)商，在前期籌備和初期經(jīng)營時，由于缺乏經(jīng)驗和專業(yè)人員隊伍的準備，也是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、小心害怕，擔心經(jīng)營摸不清市場行情而賠損。從目前我們正在洽談的幾個項目上看，各個開發(fā)商都從不同側面向我們提出了希望我們進行物業(yè)管理的同時，也要進行經(jīng)營管理，這樣就給物業(yè)管理公司提供了這樣一個可充分操作的天地。因為作為一個專業(yè)物業(yè)管理公司的各項管理服務舉措一定是要為服務對象而進行的。因為物業(yè)項目不同，樓宇內(nèi)涵不同，客戶群也會不同，需求也
4、不一樣，當我們在不斷滿足客戶需求時，管理、服務就會出新、并結果，相應物業(yè)管理公司亦可在服務中獲得收益。當然，如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結合點，是需要認真加以研究的。既不能因運轉困難，全力搞其他經(jīng)營，因而相應降低物業(yè)服務的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)項目中的大好資源白白浪費。正確的做法是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務水平，不斷創(chuàng)新增加服務項目的同時進行經(jīng)營創(chuàng)利活動?！ ∪?、經(jīng)營物業(yè)的商品 談到經(jīng)營，讓人們必然聯(lián)系到商品，那么什么是物業(yè)商品呢？首先需要認識到經(jīng)營物業(yè)提供給客戶的商品與其他的商品有很大的區(qū)別
5、。主要有以下幾點： （一）經(jīng)營物業(yè)的商品是不能貯存起來等市場有了好價格才去銷售，而是必須抓緊時機當即銷售?！ 。ǘ┙?jīng)營物業(yè)的商品是不能運送的，它不可能從其他物業(yè)項目搬到本物業(yè)項目中，必須就地出售，顧客只能在本物業(yè)項目中享用?！ 。ㄈ┙?jīng)營物業(yè)的商品受有限制，它是定量、定時的。 ?。ㄋ模┙?jīng)營物業(yè)的商品恰恰相同于管理物業(yè)的基本任務，那就是提供給客戶的是服務，其需要通過項目部各部門、各個員工來實現(xiàn)的。 商品對消費者具有吸引力，就有市場。經(jīng)營物業(yè)的商品實際上是一種款待，款待客人的成功之道是滿足客人的需要，只有做到能滿足客人的需要，客戶才愿意花錢來購買。物
6、業(yè)經(jīng)營者必須根據(jù)客人的各種需求來制定自己的服務經(jīng)營項目，才能占有市場獲得收益?！ ∷摹⒔?jīng)營物業(yè)的資源分析及管理運作 所謂經(jīng)營管理，即策劃、組織、領導及控制一個單位的資源，以求實現(xiàn)該單位的管理服務及經(jīng)營的總目標。所謂資源，在我們所操作的物業(yè)項目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；一是人力資源。物業(yè)項目中的人力資源是最重要的資源。因為各個物業(yè)項目的經(jīng)營管理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面之廣、范圍之大，要求之高與其他行業(yè)有所不同。它生產(chǎn)的商品最終是人對人的工作，也就是服務，一個物業(yè)項目一經(jīng)入駐，每天二十四小時，一年三百門十五天，時時刻刻都處在經(jīng)營活動中
7、，活動中的人因性別、年齡、興趣、文化水準、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，表現(xiàn)在對待客戶的態(tài)度，文化能力，工作效率等方面有所不同。要求他們每天、每時、每刻都一樣是困難的?！ ∫虼?，各個物業(yè)項目的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。至于物業(yè)資源又可分為兩個部分，即固定資產(chǎn)資源與資金資源。固定資產(chǎn)資源多指樓宇單位，機器設備、設施、家具、器具、布草、存貨以及周邊土地空場及至樓頂空中位置（廣告位置）等一切有形的物資。資金資源多指利潤、流動資金、折舊費或開辦費、預收款、應付款等資金。這些資源一般來說是相對穩(wěn)定的、固定的。但在不同的經(jīng)營管理者的眼中，它又是不同的和
8、較為活躍的東西。保守者視其為死水，無可施為，進取者則視物業(yè)項目本身的三維空間甚至四維空間無所不
