濱河國(guó)際2010年年度營(yíng)銷推廣方案

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1、濱河國(guó)際2010年年度營(yíng)銷推廣方案第一部分：市場(chǎng)分析第二部分：項(xiàng)目現(xiàn)狀分析第三部分：項(xiàng)目2010年推廣思路策略第四部分：項(xiàng)目2010年?duì)I銷推廣計(jì)劃第五部分：項(xiàng)目2010年媒體策略及計(jì)劃濱河國(guó)際營(yíng)銷部2010-110第一部分：市場(chǎng)分析一、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析●2009年房地產(chǎn)急劇升溫2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，出現(xiàn)投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金充裕的市場(chǎng)表現(xiàn)。尤其是進(jìn)入09年下半年，“地王”頻出，房地產(chǎn)銷售一度出現(xiàn)“井噴”式行情?！?009年底“新政”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響臨近09年底

2、，政府連續(xù)出臺(tái)多個(gè)新政策，并提出“遏制”房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)行為的政府基調(diào)。但此輪調(diào)整動(dòng)作有限，在確保國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展向上的大前提下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整更加謹(jǐn)慎。從目前來(lái)看，“新政”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未造成較大影響?！?009年房產(chǎn)業(yè)總結(jié)2009年的房產(chǎn)發(fā)展可概括為以下幾點(diǎn)：√受政策影響較明顯，政策一“放”就“火爆”，一“緊”就“低迷”;√地王兇猛，房?jī)r(jià)瘋狂，比房?jī)r(jià)更瘋狂的是地價(jià)；√房?jī)r(jià)瘋狂，2009年房?jī)r(jià)一路“瘋”漲，尤其是一、二線城市；√二手房井噴，由于受營(yíng)業(yè)稅征收政策調(diào)整的影響，二手房銷售火爆；√年底新政，“遏制“當(dāng)頭，給2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)定下基調(diào)。二、2

3、009年臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)分析臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了艱巨而穩(wěn)定發(fā)展的2009年，通過(guò)2008年底出臺(tái)的25條房地產(chǎn)調(diào)控政策等一系列措施，臨沂市的商品房交易量一直處在山東省前列，市區(qū)全年新增預(yù)售項(xiàng)目101個(gè)，預(yù)售面積405萬(wàn)㎡、46038套，分別增長(zhǎng)了12.4%、11.9%；完成商品房網(wǎng)上簽約301萬(wàn)㎡、37083套、金額94.4億元，分別增長(zhǎng)了19.3%、23%、20.1%。保障性住房方面，2009年全年共完成保障性住房建設(shè)投資11.5億元，開工建設(shè)保障性住房70.3萬(wàn)㎡。其中經(jīng)濟(jì)適用房60萬(wàn)㎡，廉租住房10.3萬(wàn)㎡，發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼累計(jì)達(dá)2187戶，解決了

4、7300戶低收入家庭的住房困難。(數(shù)據(jù)來(lái)源房產(chǎn)網(wǎng))臨沂作為一個(gè)重要的商業(yè)城市，受市場(chǎng)影響也是巨大，09年整個(gè)房地產(chǎn)雖然沒(méi)有過(guò)大的漲幅，但銷售情況較08年形式喜人，就整個(gè)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量來(lái)看，雖然09年市場(chǎng)一路走好，但是明年的市場(chǎng)壓力并沒(méi)有減小。明年臨沂的樓盤項(xiàng)目更多，就算是需求增長(zhǎng)，但是分?jǐn)傇诿總€(gè)樓盤上的銷售壓力依然很大。10第二部分：項(xiàng)目現(xiàn)狀分析一、銷售現(xiàn)狀分析2009年，濱河國(guó)際項(xiàng)目在各方的協(xié)作努力之下，項(xiàng)目共完成銷售物業(yè)數(shù)量189套（高層住宅157套、別墅32套），完成銷售面積27799.26㎡，完成銷售金額1.19755億元。自2009年3

5、月進(jìn)入本項(xiàng)目工作，我司針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)及市場(chǎng)情況，運(yùn)用卓有成效的營(yíng)銷手段，有效扭轉(zhuǎn)了項(xiàng)目一度滯銷的局面，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目知名度的提升及項(xiàng)目較快銷售。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析●工程現(xiàn)狀分析A地塊一期房源全部為現(xiàn)房，產(chǎn)品形態(tài)為小高層、高層、和疊加別墅，二期預(yù)計(jì)于2010年4、5月份動(dòng)工，產(chǎn)品形態(tài)為獨(dú)棟別墅、多層花園洋房、高層。●2010年可售房源分析A地塊一期可售房源：在售剩余房源:別墅57套，高層45套（面積區(qū)間為122至220平米）；預(yù)推房源：8、9#樓（高層）140套（拆分后將達(dá)到200余套）；二期房源：獨(dú)棟別墅、多層花園洋房、高層（暫未統(tǒng)計(jì)）?！耥?xiàng)目營(yíng)銷推廣現(xiàn)狀分析

6、回顧整個(gè)09年的營(yíng)銷推廣工作，由于整個(gè)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身的原因，一直以促銷為主要推廣形式，營(yíng)銷推廣運(yùn)用了戶外、報(bào)紙、DM直投、短信等媒介，結(jié)合活動(dòng)的方式進(jìn)行，在臨沂領(lǐng)先地運(yùn)用了形式不同的營(yíng)銷活動(dòng)，其中“買房送汽車”、“買大房送小房”、“買房送空調(diào)”等成為其它項(xiàng)目的模仿者。三、小結(jié)在09年市場(chǎng)利好的情況和營(yíng)銷推廣后，實(shí)現(xiàn)了有效的去化，從中也發(fā)現(xiàn)了產(chǎn)品相對(duì)單一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱、客群?jiǎn)我坏葐?wèn)題。從房源存量來(lái)看，2010年銷售形式仍不容樂(lè)觀，營(yíng)銷節(jié)奏的把握、方式的創(chuàng)新、差異化賣點(diǎn)的營(yíng)造、客戶的挖掘等工作提出了更高的要求。第三部分：項(xiàng)目2010年推廣思路策略一、營(yíng)銷推

7、廣思路1、問(wèn)題解構(gòu)：2010我們要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)√10在2010年通過(guò)切實(shí)有效營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)濱河國(guó)際項(xiàng)目的有利市場(chǎng)占位，確保濱河國(guó)際項(xiàng)目的持續(xù)銷售；√在2010年的工作中，在確保項(xiàng)目持續(xù)銷售的目標(biāo)下，逐步提升價(jià)格，確保利潤(rùn)最大化；√2010年的營(yíng)銷推廣工作，是要在實(shí)現(xiàn)銷售和利潤(rùn)的目標(biāo)下，同時(shí)完成企業(yè)品牌的提升；2、營(yíng)銷推廣思路指導(dǎo)●橫向1、以區(qū)域優(yōu)勢(shì)相比，突出本項(xiàng)目；2、以項(xiàng)目自身品質(zhì)與同區(qū)域項(xiàng)目相比，突出本項(xiàng)目的差異；3、整合企業(yè)優(yōu)勢(shì)資源、項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)及各項(xiàng)目品牌管理工作提升項(xiàng)目及企業(yè)的品牌價(jià)值?！窨v向1、銷量及售價(jià)提升/項(xiàng)目品牌成長(zhǎng)2、售價(jià)走高實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)

8、最大化/品牌提升3、以不同組團(tuán)產(chǎn)品推售及階段性價(jià)格策略等銷控措施為明線，貫穿整個(gè)推廣過(guò)程，以實(shí)