物業(yè)管理費(fèi)收繳想法

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1、物業(yè)費(fèi)收繳糾紛問(wèn)題與物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司的生存關(guān)鍵在于它的循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)，不能靠地產(chǎn)補(bǔ)貼。而循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)的核心在于它的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，也就是物業(yè)管理費(fèi)的收繳。而咱們的物業(yè)管理費(fèi)的收繳率很低，最低時(shí)不足30%————？造成欠費(fèi)的原因主要原因：內(nèi)因有三個(gè)：一，是物業(yè)公司服務(wù)不到位，令業(yè)主不滿意，但一般是個(gè)別業(yè)主，很少引起大范圍欠款。二，是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，比如進(jìn)戶門，室內(nèi)窗戶和漏水問(wèn)題，但業(yè)主很難及時(shí)得到房屋售后維修解決問(wèn)題，會(huì)通過(guò)拒交物業(yè)管理費(fèi)，希望物業(yè)公司進(jìn)行處理。三是房屋售后維修（門，窗，放水），對(duì)承諾的事項(xiàng)執(zhí)行不到位，或推諉，滯后，各種理由等，有些問(wèn)

2、題是由于維修責(zé)任界定不明確引起，可能導(dǎo)致大范圍拒交，（及數(shù)額較大的現(xiàn)金賠償）！外因：一，是房屋維修管理責(zé)任權(quán)屬混亂、服務(wù)質(zhì)量較差或者存在違約行為；二，是當(dāng)未實(shí)際居住或房屋出租時(shí)，業(yè)主往往以未享受到物業(yè)管理服務(wù)而拒繳物業(yè)管理費(fèi)；措施：關(guān)于房屋售后維修，由地產(chǎn)成立售后維修中心，全面協(xié)調(diào)各房屋建設(shè)承包單位做好所建房屋的各項(xiàng)善后維修責(zé)任，做到業(yè)主房屋售后維修有人管，及時(shí)管，管理好。1，每個(gè)拒交戶都有它的理由拒交物業(yè)管理費(fèi)，諸如物業(yè)管理服務(wù)不到位、開發(fā)商承諾的事未兌現(xiàn)等來(lái)轉(zhuǎn)移他們自己繳交物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。首先，我們以客服主管名義擬寫了一份《致業(yè)

3、戶的一封信》。這里強(qiáng)調(diào)一下：所寫信件并不是一視同仁的，而是根據(jù)不同內(nèi)容寫不同的信件。信中可專門以拒交戶所提出的不同理由為核心，針對(duì)各業(yè)戶所提出的問(wèn)題一一加以說(shuō)明，讓拒交戶了解物業(yè)管理企業(yè)生存的艱辛，讓他們知道樹立維權(quán)益識(shí)并不是通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)體現(xiàn)以及物業(yè)管理真正的含義、涵蓋范圍、服務(wù)職能……。，在擁有充足理由的前提下，派客服員到拒交戶家中拜訪（拜訪次數(shù)不低于三次），然后再由客服主管進(jìn)行上門勸說(shuō)，勸說(shuō)過(guò)程注重業(yè)戶的一言一行，面帶微笑，適當(dāng)?shù)貧g迎他到物業(yè)辦公室坐客等。這就涉及到與業(yè)主溝通的技巧是因人而異。對(duì)于通情達(dá)理并又無(wú)特別理由的業(yè)主是

4、行之有效的。2，發(fā)催款函是采用帶法律性質(zhì)的文件，首先要讓業(yè)戶感覺(jué)到我們物業(yè)企業(yè)已經(jīng)是達(dá)到忍耐的最大限度了，將要通過(guò)法律途徑來(lái)解決欠費(fèi)糾紛問(wèn)題。作為業(yè)主其實(shí)并不想惹上官司，那樣做既失去了面子又浪費(fèi)了時(shí)間，相當(dāng)于賠了夫人又折兵。催款函中可添加一些法律上的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，體現(xiàn)如不繳費(fèi)將會(huì)造成怎么樣的結(jié)果等。舉個(gè)例子，催款函的主要內(nèi)容是表明“業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)用的行為是不合理、不合法的，也損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。請(qǐng)業(yè)主幾日內(nèi)付清所欠的物業(yè)費(fèi)用，否則將通過(guò)訴論方式主張權(quán)利……”。這樣一來(lái)，業(yè)主不擔(dān)心也得擔(dān)心了。3，每個(gè)單元的一樓墻上都統(tǒng)一用宣傳板公

5、示著每項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)的收繳明細(xì)，促使住戶將物業(yè)管理費(fèi)交到物業(yè)公司手中，物業(yè)管理服務(wù)公司是商業(yè)經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，繳納物業(yè)管理費(fèi)才能提高物業(yè)管理服務(wù)，不繳納物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司就不能提供物業(yè)管理服務(wù)。繳納物業(yè)管理費(fèi)用的住戶，物業(yè)公司就應(yīng)該將服務(wù)主動(dòng)送到住戶的門前和手中，而不能被動(dòng)地做服務(wù)工作，那樣不但給住戶造成不便，也給自己增添了不必要的工作量?？偠灾粜枰氖敲髅靼装紫M(fèi)，這也是物業(yè)公司必須的、最基本的，.對(duì)于物業(yè)費(fèi)，要做到兩點(diǎn)，公開化、民主化。多數(shù)業(yè)主的觀點(diǎn)是既然物業(yè)管理商業(yè)化了，就應(yīng)該繳納費(fèi)用，只要服務(wù)到位，繳納物業(yè)費(fèi)是合理的應(yīng)

6、該的，但業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)之后應(yīng)該享有知情權(quán)，對(duì)于物業(yè)費(fèi)的使用，業(yè)主有權(quán)了解各項(xiàng)費(fèi)用的去向：包括設(shè)施改善，環(huán)境的清理，哪怕是隨物價(jià)指數(shù)帶來(lái)的物業(yè)費(fèi)的上漲，這些都應(yīng)讓業(yè)主有所了解，只有收費(fèi)透明，公開賬目才能讓業(yè)主心里有底，大家才會(huì)順利交費(fèi)。對(duì)于民主化而言，物業(yè)和業(yè)主最好能共同來(lái)制定一份關(guān)于物業(yè)管理上的（規(guī)劃），把業(yè)主的所想所需都體現(xiàn)出來(lái)，這樣業(yè)主們才覺(jué)得自己的錢沒(méi)有白花，才會(huì)心安理得的來(lái)繳費(fèi)。營(yíng)建一種物業(yè)和業(yè)主之間的和諧氛圍。另外，一些空置房也可以交給物業(yè)公司出租經(jīng)營(yíng)。所得充抵一部分物業(yè)管理費(fèi)，以降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕居民負(fù)擔(dān)。確立新的物業(yè)管

7、理消費(fèi)觀。通過(guò)上門宣傳和公開物業(yè)管理收支財(cái)務(wù)情況，讓業(yè)主理解到物業(yè)管理費(fèi)的具體服務(wù)內(nèi)容和價(jià)值所在，作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。在確定雙方的權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)上，積極協(xié)商解決。當(dāng)發(fā)生物業(yè)管理費(fèi)糾紛時(shí)，應(yīng)通過(guò)溝通和談判，積極協(xié)商解決問(wèn)題。妥善處理糾紛。預(yù)計(jì)，物業(yè)管理費(fèi)糾紛大多數(shù)都可通過(guò)和解方式解決的。物業(yè)客服中心2012-7-9