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《酒店管理分析酒店投資分析(葉予舜)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、酒店管理分析酒店投資分析酒店投資指標1.投資回收期酒店是一種長期投資行為，它若靠自營式回報過程是相對漫長的，一般至少需要十年左右。目前，被公認北京市投資回報較好、回報周期最快的建國酒店也需要7年的時間。2.資本結(jié)構比率酒店投資具有占用資金量大、投資回報期長、股本大的特點。由于酒店固定資產(chǎn)投資數(shù)額較大，特別是大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資，一般要幾年甚至幾十年才發(fā)生一次。因此對其投資價值進行考察時應特別重視其資產(chǎn)質(zhì)量和安全性，相應的財務指標主要有資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率。值得特別注意的是,酒店的資產(chǎn)負債率允許偏高一些，流動比率和速動比率允許
2、偏低一些z這三大指標對正常值的一定程度的偏離不應成為考察該類酒店的投資價值的障礙。3.固定資產(chǎn)對酒店固定資產(chǎn)分類，就是按照中國（內(nèi)地）現(xiàn)行制度的規(guī)定，將酒店固定資產(chǎn)劃分為若干類別，以便于固定資產(chǎn)的管理。由于劃分的標準不同,酒店固定資產(chǎn)可以有不同的分類；/按經(jīng)營用途分類，可分為營業(yè)用固定資產(chǎn)和非營業(yè)用固定資產(chǎn)。通過此項分類可以分析酒店營業(yè)用和非營業(yè)用固定資產(chǎn)在全部固定資產(chǎn)中所占的比重，了解酒店固定資產(chǎn)的總體構成，分析酒店固定資產(chǎn)占用資金是否運用合理。/按使用情況分類，可分為在用固定資產(chǎn)、未使用固定資產(chǎn)和不需用固定資產(chǎn)。把酒店定資產(chǎn)按其使
3、用情況分類,可以明確酒店固定資產(chǎn)計提折舊的范圍,反映酒店固定資產(chǎn)的利用情況。國際酒店的管理模式及費用計取高檔酒店要聘請海外酒店管理公司，首先是簽定管理合約。由于管理方般是合約的設計者，他們具有豐富的酒店管理專業(yè)知識，并匯集了幾百家酒店管理合約的談判經(jīng)驗，所以管理方權利被規(guī)定的很詳盡，并且必須得到絕對保證。一般合約中均規(guī)定,(1)業(yè)主要付給管理方技術顧問費；⑵管理方收取營業(yè)額3%左右的基本管理費和毛^」5%左右的獎勵管理費；(3)管理方招聘的人員開支,全部列入酒店的經(jīng)營費用，管理公司派人來指導工作時的食宿、交通費也一般由酒店負擔。這些費
4、用雖可觀但由于外資酒店管理集團在品牌創(chuàng)立、信息搜集、客房預定、宣傳促銷和培訓管理方面積累了近百年的豐富經(jīng)驗，使其可以獲得更多的收益，更高的出租率。酒店成本核算酒店成本費用是形成酒店利潤的基礎，它也是投資者或金融部門評測酒店經(jīng)營管理的一個重要指標,是測算酒店償還債務的根據(jù)。因此,準確評測酒店成本費用將為投資者或金融部門提供有力的保證。根據(jù)現(xiàn)行的《旅游、飲食服務企業(yè)財務制度》，酒店的成本包括營業(yè)成本.營業(yè)費用.期間費用三大部分。酒店成本費用是在整個經(jīng)營過程中逐步形成的，曰前大多數(shù)酒店的成本費用核算都是根據(jù)其業(yè)務性質(zhì)和費用分類實行歸口、分級
5、劃分，因此在數(shù)據(jù)選取測算過程中，也應將它分類測算。下面將重點介紹北京高檔酒店幾項主要成本費用的計取方法及行業(yè)經(jīng)驗值。1.客房成本客房是酒店經(jīng)營活動巾效益的第一來源，作為酒店經(jīng)營的主要項目，其營業(yè)收入占整個酒店的50%以上（3/7r4/6f5/5f6/4J/3）,其成本費用也占酒店成本的相當比例。在高檔酒店中，成本費用主要包括客房低值耗品費用、客房服務、前臺及后勤人員的薪資和相關福利費用及其他支出等?？头康椭岛钠焚M用通常按照客房收入的5%?7%計算。2.餐飲成本酒店餐飲是酒店經(jīng)營主體的一翼，成為酒店重要贏利業(yè)務之一,餐飲收入_般占酒店總
6、收入35%左右，僅次于客房收入（但其按地域經(jīng)營不同而權重比例也不同）。餐飲銷售成本為食務銷售額的32%~35%（依餐飲經(jīng)營性質(zhì)其成本％亦有不同）；其他開支包括瓷器、玻璃制品、銀器、桌布、原料、制眼印刷、文具及其他開支。按照餐飲總收入的14%估計。從贏利角度講，盡管餐飲成本開支大，但其創(chuàng)利仍可達到酒店利潤總額的20%o1.能源成本在酒店的日常成本費用中，能源成本作為一項重要開支是不能被忽略的。它主要包括水電、燃氣燃料費等。在高卡當酒店中，此項費用一般占其營業(yè)費用的1/3左右。在測算時可以按每個房間2000美元估算投資酒店項目風險的分析全
7、國星級酒店最近四年呈全行業(yè)虧損狀態(tài)，北京大多數(shù)國有酒店、近一半的合資酒店虧損。如何選擇一家具有高回報率或發(fā)展?jié)摿Φ木频曜鳛橥顿Y對象，準確詳盡的風險分析是必不可少的。1.市場競爭的加劇入世前,高檔賓館、高檔寫字樓、國際會議中心一直列為《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》的乙類限制投資項目。人世后，酒店市場完全放開，夕卜資大舉搶灘中國市場成為可能。同時，2008年北京奧運會將吸引大量外資對中國（內(nèi)地）酒店市場的投資?？梢钥隙?，在人世后中國（內(nèi)地）酒店業(yè)將面臨與外資的激烈競爭。目前,國外酒店集團在中國（內(nèi)地）呈逐步網(wǎng)絡化的發(fā)展格局。據(jù)統(tǒng)計，2002年世
8、界前:L0位的酒店管理集團有9家已在華經(jīng)營管理酒店。入世后,由于進口稅收的降低，就更利于國外酒店管理集團的發(fā)展。市場競爭力將更加強勁。隨著國外酒店在中國（內(nèi)地）連鎖、連號的增多,市場的爭奪已呈現(xiàn)白熱化。而反觀中國（內(nèi)地）
