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1、H-street 為一座城市打造一條街區(qū)整體策劃推廣方案目錄商業(yè)地產(chǎn)項目流程商業(yè)地產(chǎn)成功基本要素商業(yè)地產(chǎn)團隊要素小結準備工作時間結點開盤商業(yè)地產(chǎn)項目流程ONEobject 商業(yè)地產(chǎn)項目流程一般商業(yè)地產(chǎn)而言從立項到最終開盤要經(jīng)歷以下幾大流程市場分析是商業(yè)地產(chǎn)科學合理定位的依據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)完美的黃金比例切割是項目運營的基礎出其不意的營銷策劃是銷售的保障嚴謹?shù)倪\營管理是項目經(jīng)營的根本籌備運營招商營銷策劃招商營銷策劃市場調(diào)研分析商業(yè)地產(chǎn)成功基本要素TWOobject商業(yè)地產(chǎn)成功基本要素項目成功基本要素項目質(zhì)數(shù)條件項目市場定位項目營銷推廣策略項目管理服務經(jīng)營者的實力商
2、業(yè)地產(chǎn)成功團隊組合3EDobject 商業(yè)地產(chǎn)成功團隊組合項目發(fā)展商商業(yè)部總監(jiān)項目經(jīng)理策劃師市場研究員招商顧問發(fā)展商營銷部招商主任小結小結綜上3個商業(yè)地產(chǎn)的object可以明晰的是如何做好地產(chǎn)策劃是商業(yè)地產(chǎn)成功的鑰匙，只有營銷策劃成型了，招商才算進入一個運行的軌道。一個成熟的營銷策劃所立足點有三促使招商圓滿的完成鞏固地產(chǎn)項目VI標識，使得整個項目贏得市場辨識度和美譽度為后期所有入駐商戶贏得潛在客戶準備工作內(nèi)部準備.財務總監(jiān)：整體財務預算（根據(jù)各項數(shù).據(jù)匯總，總體投入預算，整體回報率預算，最短回報期預算，投入期與營收期的交割日設定）.策劃總監(jiān)：整體VI系列
3、運用，整體推廣營銷.項目總監(jiān)：項目立項，論證，市場數(shù)據(jù)分析，業(yè)態(tài)分析，切割，商戶氣候培養(yǎng).招商總監(jiān)：團隊培養(yǎng)，招商模式確定，.主力店進場名單：根據(jù)實際情況靈活制定.招商合同文本.《招商細則》.招商流程.租賃協(xié)議等.商場平面分割圖（規(guī)劃效果圖）.招商人員的招聘與培訓外部準備精裝招商手冊宣傳通路外聯(lián)企業(yè)單位POP物料鋪店招商海報寫真酒店招商展架戶外墻體掛幅噴繪現(xiàn)場VI物料（手提袋紀念品小禮品t恤帽子）OUTDOOR報紙電視電臺短信DM夾報車體建立直復式的招商網(wǎng)絡準備工作目的最終H-STREET目標商戶走出去、請進來準備工作 （選定管理模式）我們先進的管理模式
4、和理念，將開創(chuàng)上海商業(yè)地產(chǎn)運營的先河。1．統(tǒng)一管理：成熟的管理為入租經(jīng)營戶和顧客提供一個舒適安全的環(huán)境，包括市場的環(huán)境、設備的保護、安全保衛(wèi)、管理等；統(tǒng)一管理造就優(yōu)良的店鋪，包括對租戶的經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理等2．統(tǒng)一招商：選擇經(jīng)營陸家嘴范圍內(nèi)具有特色的商品品牌作為主要簽約伙伴，使商場更具專業(yè)性和主題性，從而具有較強的輻射力3．統(tǒng)一推廣：成立專門的招商服務機構，致力于整個商業(yè)氣氛的營造，商場品牌形象的樹立與推廣4．統(tǒng)一經(jīng)營指導：統(tǒng)一營銷管理提升市場的客流量和租戶銷售額，包括對各店鋪進行營銷支援，并舉辦統(tǒng)一的廣告宣傳和促銷活動管理者的服務之道是提供創(chuàng)
5、新的服務，幫助零售商的業(yè)務表現(xiàn)，從而提升商場的整體業(yè)績。這是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的誠信之道準備工作 （租金定價參考指數(shù)1）1/城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據(jù)指標只有一個，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調(diào)查項目周邊的租金水平，根據(jù)這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價格。該方法最適用于針對具體項目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。對大城市來說，不僅有市級商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，
6、相對于小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說，項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。準備工作 （租金定價參考指數(shù)2-3）2/城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達程度是影響城市總體商鋪價格的關鍵因素城市核心競爭力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。即：競爭力=生產(chǎn)力╳流通力。在生產(chǎn)相對穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小于1，不僅本地生產(chǎn)能力無法實現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大于1，不僅可以彌補本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過促進內(nèi)外交流、優(yōu)勢互補、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。而流通力的發(fā)達程度和第三
7、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，將直接影響當?shù)厣啼佔饨鸷弯N售價格，在同一個城市不同區(qū)域，因為流通力的差異，商鋪租金的差異也非常大。所以，在給商鋪定價的時候，還應結合項目的實際情況，即使同一個項目隔一條馬路，價格也許差倍數(shù)。所謂“一步三市”就是這個道理。3/投資渠道是決定一個城市商鋪價格水平的重要因素投資渠道，即能實現(xiàn)資本化率的一些投資行業(yè)，資本化率是指物業(yè)購買價格和營業(yè)凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業(yè)或市場數(shù)據(jù)資料來獲得。一個城市在商鋪的需求和供應相對平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營業(yè)凈收入和購買
8、商鋪價格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率時間結點1、團
