土地估價師實(shí)踐日志

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1、土地估價師實(shí)踐日志2011年我順利通過了土地估價師考試。通過備考，我系統(tǒng)的學(xué)習(xí)了土地估價的法律法規(guī)知識、基礎(chǔ)理論知識、估價實(shí)務(wù)知識，對土地估價有了清晰的認(rèn)識，建立了土地估價知識層面的框架。2012年2月我登錄土地估價師實(shí)踐考核信息系統(tǒng)，報名參加了土地估價師的實(shí)踐考核，在金明成估價師的指導(dǎo)下，在山東瑞得不動產(chǎn)評估有限公司進(jìn)行實(shí)踐。實(shí)踐期間我參加了臨沂越洋木業(yè)有限公司國有出讓土地使用權(quán)抵押價格和山東銀光科技有限公司國有出讓土地使用權(quán)抵押價格的評估。實(shí)踐中，在金明成估價師的帶領(lǐng)下，我和其他幾位同志分工協(xié)作，對評估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，對宗地的位置、四至、自然條件、環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施情況、土地利用情況

2、、地上定著物的情況進(jìn)行了細(xì)致地調(diào)查，對土地周邊和所在的區(qū)域狀況進(jìn)行了調(diào)查，對區(qū)域土地市場狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。走訪了費(fèi)縣國土資源局，收集了土地估價的相關(guān)法律法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章，針對性地收集了國家計委、財政部《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于實(shí)施征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《費(fèi)縣城區(qū)級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新報告》等相關(guān)資料。通過實(shí)踐，對土地估價的基礎(chǔ)理論有了更加深刻的理解，實(shí)踐調(diào)查中對宗地的認(rèn)識從書本的平面思維認(rèn)知轉(zhuǎn)換為立體感覺的認(rèn)知，對估價原則和估價方法的選擇上也更加感性，真真切切地理解了位置對宗地價格的重要性，不同權(quán)屬的土地在估價方法選擇上

3、的不同，針對不同的估價方法收集估價相關(guān)資料思路更加明晰。臨沂越洋木業(yè)有限公司國有出讓土地使用權(quán)抵押價格評估是我取得土地估價師證后參加的第一個估價項(xiàng)目，接到這個項(xiàng)目后，我對這個項(xiàng)目進(jìn)行了大致的了解，宗地位于薛莊鎮(zhèn)駐地偏東，屬于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價覆蓋的邊緣區(qū)域，周圍沒有市場交易的案例，不適合采用市場法，項(xiàng)目屬工業(yè)，土地本身的收益難于剝離，所以也不適合采用收益法進(jìn)行估價，但宗地所在區(qū)域近年來有征地標(biāo)準(zhǔn)可供參考，并且在基準(zhǔn)地價的覆蓋范圍之內(nèi)，所以，適合采用基準(zhǔn)地價法和成本法兩種估價方法進(jìn)行估價，并相互印證。一、成本法在采用成本法估價時，我首先明確了成本法估價的基本原理：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)

4、用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格＝土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益在估價的過程中，以新頒布的《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》及費(fèi)縣有關(guān)文件為依據(jù)，按照成本逼近法測算地價的步驟測算待估宗地地價。對構(gòu)成土地價格的成本因素逐一計算。⑴土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費(fèi)用。調(diào)查待估宗地周邊的土地利用情況，以新頒布的《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》和《山東省人民政

5、府辦公廳關(guān)于實(shí)施征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的通知》魯政辦發(fā)【2009】20號為依據(jù)，調(diào)查估價對象所處區(qū)域的土地取得費(fèi)用，并咨詢當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T具體情況，按照標(biāo)準(zhǔn)確定有關(guān)費(fèi)用，依據(jù)新頒布的《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于實(shí)施征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的通知》魯政辦發(fā)【2009】20號，確定該耕地征地區(qū)片綜合地價29000元/畝，根據(jù)臨價費(fèi)發(fā)（2010）44號，所在區(qū)域青苗補(bǔ)償費(fèi)為1000元/畝，結(jié)合近年來當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定土地取得費(fèi)為45.0元/平方米。⑵有關(guān)稅費(fèi)①土地管理費(fèi)根據(jù)山東省物價局、山東省財政廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家計委、財政部《關(guān)于

6、全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》（魯價費(fèi)發(fā)【2001】301號）中關(guān)于征地管理費(fèi)的規(guī)定，費(fèi)縣征地管理費(fèi)的納稅標(biāo)準(zhǔn)，按征地費(fèi)總額的2.8%，則土地管理費(fèi)為1.3元/平方米。②耕地占用稅根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T實(shí)際執(zhí)行情況,待估宗地所在區(qū)域的耕地占用稅為22.5元/平方米。③社?；鸶鶕?jù)國務(wù)院國發(fā)[2006]31號文件，山東省人民政府魯政發(fā)[2007]5號文件，關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)的通知，待估宗地需征收社會保障基金為15元/平方米。④耕地開墾費(fèi)根據(jù)《山東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第十六條規(guī)定，耕地開墾費(fèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)繳納：經(jīng)批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，按被占用耕地前三年平均年產(chǎn)值的十至

7、十二倍繳納。根據(jù)臨沂市的情況，按照被占用耕地前三年平均年產(chǎn)值為1200元/畝，本次評估按照被占用耕地前三年平均年產(chǎn)值的10倍計算，則耕地開墾費(fèi)為18.0元/平方米。有關(guān)稅費(fèi)合計為56.8元/平方米。⑶土地開發(fā)費(fèi)依據(jù)臨沂市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施情況，經(jīng)調(diào)查測算城市基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的有關(guān)費(fèi)用，并結(jié)合考慮待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施功能，確定待估宗地的開發(fā)費(fèi)為100元/平方米。⑷投資利息根據(jù)待估宗地開發(fā)程度和規(guī)模，確定土地開發(fā)周