小產(chǎn)權(quán)房的影響及解決辦法

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1、小產(chǎn)權(quán)房的影響及解決辦法：由于各種原因，小產(chǎn)權(quán)房在全國諸多地方存在已久，小產(chǎn)權(quán)房在我國存在諸多影響。本文研究了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生原因及其影響，提出了一些解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議方法。　　關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；集資土地；土地制度　　Abstract:duetovariousreasons,inmanyplacesthesmallpropertyrighthasexistedforalongtime,smallpropertyrightinourcountryhasmanyinfluence.Thispaperstudiesthesmallpropertyrig

2、htofcausesandeffects,andputsforesolvingsmallpropertyrightproblemsolution.　　Keyallpropertyright;Fundingland;Landsystem　　　　　　：F293.33：A：　　1前言　　隨著房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展,大量的城中村改造以及城市房價(jià)的迅速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)衍生出一種地產(chǎn)形式，即小產(chǎn)權(quán)房[1]。雖然小產(chǎn)權(quán)房不符合法律的規(guī)定，但是卻與公民個(gè)人利益關(guān)系十分緊密，因此，小產(chǎn)權(quán)房一度成為人們關(guān)注的對(duì)象。盡管國土資源部表示根據(jù)具體情況,保護(hù)原有小產(chǎn)權(quán)房擁有者的權(quán)

3、益并限制新建小產(chǎn)權(quán)房的供給,但在國內(nèi)各城市還是普遍存在著各種小產(chǎn)權(quán)房。　　2小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因　　2.1新農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展　　近些年來，國家大力扶持新農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展，使得廣大的農(nóng)民生活有了很大的改善，城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步縮小。有些農(nóng)民外出務(wù)工，便將房子賣給外來的城鎮(zhèn)居民。隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房的價(jià)格逐步上漲，有些村集體以“農(nóng)村改造”或“新農(nóng)村建設(shè)”等名義立項(xiàng)，獲得規(guī)劃審批，再虛報(bào)戶口數(shù)量騙取宅基地用地指標(biāo)，建成房屋后入市交易，有的什么手續(xù)都沒辦，卻直接與開發(fā)商合作興建商品房后公開銷售。由此，導(dǎo)致我國諸多城市中都出現(xiàn)不同數(shù)量的小產(chǎn)權(quán)房?！　?.2房

4、地產(chǎn)的過快發(fā)展及房價(jià)的迅速上漲　　近幾年,全國各地的商品房房價(jià)都普遍持續(xù)大幅度上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通百姓的購買能力。購房者購買小產(chǎn)權(quán)房的理由只有一個(gè),即價(jià)格便宜。房價(jià)上漲過快促使其快速發(fā)展。　　目前，小產(chǎn)權(quán)房在我國供需兩旺。盡管有建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示，小產(chǎn)權(quán)房仍然熱銷，究其原因，就在于其價(jià)格優(yōu)勢，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格大約只相當(dāng)于同類地段正常房價(jià)的30%?！　?.3政府監(jiān)管力度不夠　　國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中也明確規(guī)定：“禁止農(nóng)村集體組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置

5、宅基地?！币袁F(xiàn)行法律制度來衡量，小產(chǎn)權(quán)房無疑是非法的。然而，作為一種市場行為，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長時(shí)間，能夠從局部地區(qū)、個(gè)別城市擴(kuò)展到全國，政府相關(guān)管理部門的失職，在管理上的嚴(yán)重缺位和行政不作為也是小產(chǎn)權(quán)房的制造者和實(shí)際推動(dòng)者?！　?小產(chǎn)權(quán)房的影響　　3.1對(duì)集體土地農(nóng)民的影響　　小產(chǎn)權(quán)房侵害了廣大農(nóng)民利益，農(nóng)民生存的底線就是耕地和宅基地，如果城市住房不能解決而到農(nóng)村占用集體土地，農(nóng)民雖可以獲得一時(shí)的利益但卻是去了長久生存的資源。農(nóng)民的生存空間將會(huì)越來越小，在短期巨大利益的推動(dòng)下，農(nóng)民、農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展的持續(xù)性問題將會(huì)更加嚴(yán)峻。同時(shí)，

6、由于其未經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)，繳納土地出讓金，不利于集體土地利用規(guī)劃的實(shí)施，破壞國家對(duì)農(nóng)田的戰(zhàn)略保護(hù)?！　?.2對(duì)購房者權(quán)利保障的影響　　不久前建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》也再次強(qiáng)調(diào)：“在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃，未繳納土地出讓金等費(fèi)用向集體組織以外的居民銷售，并且其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)”。所以在房屋產(chǎn)權(quán)上，小產(chǎn)權(quán)房一般只有土地使用權(quán)證，而無房屋所有權(quán)證。此外，在“房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，對(duì)國有土地一律是有償使用，這是法律所要求的必備條件。任何無償使用土地的房地產(chǎn)開發(fā)都是為法律所禁止，不能允許的，其

7、實(shí)質(zhì)上造成國有資產(chǎn)的流失，損害國家、社會(huì)的公共利益”。小產(chǎn)權(quán)房合同也因違法而無效，購買人無法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記，不能成為房子的所有權(quán)人也無法再行轉(zhuǎn)讓，如果房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，也很難維護(hù)自身利益，若以后遇到國家征收，按規(guī)定也只補(bǔ)償給所有權(quán)人即村集體和村民。此外，這些小產(chǎn)權(quán)房很可能因違法而被強(qiáng)行拆除或沒收?？傊徺I人的利益將難以保障?！　?小產(chǎn)權(quán)房的解決辦法　　小產(chǎn)權(quán)房是房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物,其存在有一定的必然性,盡管其對(duì)集體土地農(nóng)民和房屋購買者都有一定的影響，但是政府仍應(yīng)該妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問題。　　4.1完善法律加快集體土地流轉(zhuǎn)　　應(yīng)當(dāng)尊重農(nóng)民集體

8、對(duì)土地的所有權(quán)，也就是在符合法定程序條件下，尊重農(nóng)民集體對(duì)土地使用權(quán)的處置。加快研究農(nóng)村土地直接進(jìn)人市場的途徑和相關(guān)制度，